Comprar ou alugar: os custos nominais lado a lado
Alugar ou comprar casa: compare o aluguel digitado com o dinheiro gasto na compra no prazo escolhido, incluindo custos de compra, PMI e revenda estimada.
O que esta calculadora faz
Aqui você vê um balanço direto: de um lado o aluguel em valores nominais, do outro o dinheiro que a compra tira do seu bolso, ao longo dos anos inteiros que você escolher. Na compra entram os custos de aquisição pagos à vista e o PMI simulado. A revenda suposta é abatida depois de descontar os custos de venda e o saldo previsto da dívida. O imóvel também pode perder valor de ano para ano. O resultado fica nesse balanço: não compara lucro de investimento, benefícios fiscais nem o orçamento inteiro da casa.
Para quem é
A ferramenta atende quem aluga, quem compra e corretores na Flórida que querem testar cenários de moradia bem definidos. Para custos de compra, de proprietário e de venda, e para o PMI, use cotações reais ou premissas que você declara. Um custo simulado menor, ou uma diferença dentro da faixa de 5%, não aponta a melhor escolha para você.
Como funciona
O ponto de partida é o aluguel que você paga hoje por mês. Diga também quanto ele sobe ou cai a cada ano. Em seguida vêm o preço do imóvel, a parte que sai do seu bolso para pagá-lo e os gastos de compra, com os créditos já abatidos. Os custos de proprietário vão como um valor fixo por mês. Com financiamento, a ferramenta pede a taxa do contrato, o prazo em anos inteiros, o prêmio do PMI e o método que decide por quanto tempo ele é cobrado. Pelo método por valor, é preciso o valor original do imóvel. Pelo de meses cotados, basta dizer quantos meses a cobertura dura. Vai pagar tudo de uma vez? Então ignore o que se refere a empréstimo e PMI. A posse vai de 0 a 50 anos, sempre inteiros. Informe ainda quanto o imóvel valoriza ou desvaloriza por ano e o custo de venda em percentual. Depois, leia o detalhamento completo e a diferença entre aluguel e compra, que pode dar positiva ou negativa.
Perguntas frequentes
O que a calculadora coloca lado a lado, e o resultado é lucro?
Não é lucro: o resultado soma saídas de dinheiro. O aluguel se acumula por todo o período e muda em degraus anuais. Na compra, entram a entrada paga à vista e os gastos de aquisição que saem do seu bolso. Somam-se juros e amortização previstos, os custos de proprietário fora do financiamento que você informou e o PMI simulado. Por fim, a venda suposta abate a conta, já sem custos de venda e sem o principal ainda em aberto. As parcelas param quando a dívida é quitada. Já os custos de proprietário seguem até o fim. Um custo líquido negativo não garante ganho: a conta ignora o rendimento que o dinheiro teria em outra aplicação, não traz valores a valor presente e deixa de fora deduções de imposto.
Quais custos de compra devo informar?
Os que você paga à vista e não recebe de volta, já descontados os créditos das cotações. Se não houver nenhum, digite 0. Esse valor se soma à entrada e não é financiado. Deixe de fora o depósito caução reembolsável e as despesas antecipadas que já estão nos custos mensais de proprietário. Não conte a mesma despesa nem o mesmo crédito duas vezes. A ferramenta não presume nenhum valor padrão de custos de compra na Flórida.
Qual a diferença entre as duas opções de duração do PMI?
O método por valor segue o saldo do financiamento; o de meses cotados usa os meses que você informa. O método por valor parte de um financiamento convencional padrão, para residência principal e com parcelas em dia. Financiamentos de alto risco, FHA, VA ou com seguro bancado pelo credor ficam de fora. Como valor original, vale o mais baixo entre o preço pago e a avaliação feita na compra. Um valor atual maior não conta. O PMI é cobrado enquanto o saldo fica acima de 80% desse valor original. A cobrança para no ponto de 78% do cronograma ou na metade do prazo, o que chegar antes. Pela metade do prazo, o cancelamento cai no mês seguinte: num prazo de 30 anos, é o mês 181. A conta não supõe que você peça o cancelamento aos 80%. No método de meses cotados, você digita de 0 a 600 meses de cobertura, e a ferramenta não passa do tempo em que você fica com o imóvel nem do prazo do empréstimo. Ele dispensa o valor original, mas não confirma que você tem direito. Nenhum dos métodos é cobrança nem garante o cancelamento.
Dá para simular queda de preço, compra à vista ou venda imediata?
Dá, sim, em qualquer desses casos. Aluguel e valor do imóvel podem variar por ano de −100% a 100%; são premissas, não previsões. Quando o dinheiro à vista cobre todo o preço, não existe empréstimo, e taxa, prazo e PMI deixam de ser preenchidos. Com 0 anos de posse, você simula uma venda imediata, e os custos de compra e de venda continuam contando. Só valem anos inteiros. Assim, 5,0 significa cinco anos, não cinquenta.
O que significa recuperação negativa na venda simulada?
Que, nesse cenário, você teria de pôr dinheiro para sair do imóvel. O valor recuperado parte do valor suposto do imóvel e desconta os custos de venda e o principal que o cronograma ainda deixaria em aberto. Se der negativo, a ferramenta não arredonda para zero. Esse saldo previsto não equivale à cotação de quitação, datada, que o administrador do financiamento emite, e pode deixar de fora juros e ajustes do fechamento. Antes de vender de verdade, peça cotações atualizadas. Custos fixos de proprietário e valores de venda hipotéticos são estimativas, não contas futuras oficiais nem o que você vai de fato receber.
Como ler a diferença, a faixa de 5% e os arredondamentos?
Subtraia o custo líquido da compra do aluguel total: essa é a diferença. Positiva, ela favorece comprar neste cálculo; negativa, favorece alugar. Abaixo de 5% do maior custo, os resultados ficam próximos aqui. Isso não quer dizer empate no conjunto. Cada período tem seu dinheiro arredondado ao centavo, e só então os períodos se somam. A parcela mensal sai de uma conta exata, mas não substitui o boleto do credor. Resultados acima de US$10 trilhões são recusados como fora do intervalo, nunca cortados. Para refinar, altere apenas com números reais, confirme as cotações e rode de novo.