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Compra de imóvel ainda em construção

Imóvel na planta na Flórida: como a compra funciona

Comprar na planta é fechar, por contrato e papelada, um apartamento que ainda não existe. Você escolhe a planta e a coluna do prédio, assina e paga entradas em etapas durante a obra. A Lei de Condomínios da Flórida rege esse dinheiro e os documentos que o comprador deve receber, e a proteção dela é maior do que se costuma supor.

Os números desta página são os da lei. O seu contrato pode somar regras próprias, como o calendário dos depósitos, os prazos de conclusão e o que acontece se a obra atrasar. Peça a um advogado imobiliário da Flórida que leia o contrato antes de o prazo de desistência acabar.

  • 15 diaspara desistir por escrito, contados a partir da assinatura e do recebimento de todos os documentos obrigatórios. Você não pode abrir mão desse direito.F.S. §718.503(1)
  • 10%do preço: até esse limite, os depósitos ficam numa conta de garantia (escrow), nas mãos de um agente que não tem vínculo com a incorporadora.F.S. §718.202(1), (8)
  • Acima de 10%só pode ser usado na obra se o contrato autorizar isso em negrito, logo na primeira página.F.S. §718.202(3)
  • 100%do depósito de reserva é devolvido se você pedir por escrito, desde que ainda não exista contrato assinado.F.S. §718.202(6)

Passo a passo

Da reserva às chaves

  1. Reserva

    Há incorporadoras que recebem reservas antes mesmo do contrato. O dinheiro fica com um agente de escrow e volta integral, na hora, se você pedir por escrito. Só passa a ser da incorporadora, como entrada, quando há contrato assinado.

  2. Contrato e documentos

    Junto do contrato, a incorporadora entrega o prospecto de oferta (exigido em projetos com mais de 20 unidades residenciais) e a convenção do condomínio. O pacote inclui ainda o orçamento estimado de operação, com o valor por tipo de unidade, e a folha de perguntas e respostas frequentes.

  3. Prazo de desistência de 15 dias

    Em até 15 dias depois de assinar e de ter toda a documentação obrigatória em mãos, você pode desistir por escrito. Se a incorporadora piorar a oferta com uma alteração, vale outro prazo de 15 dias. Durante esses 15 dias, ela só pode fechar a venda com o seu consentimento por escrito.

  4. Depósitos durante a obra

    Você paga conforme o cronograma do contrato, normalmente na assinatura e a cada marco da obra. Os primeiros 10% vão para escrow, ou para uma fiança ou uma carta de crédito, se o estado reconhecer o instrumento. Já o que ultrapassar 10% só pode financiar a construção quando o contrato disser isso.

  5. Conclusão e fechamento

    Para o escrow, a obra está concluída quando o habite-se (certificate of occupancy) é emitido. Antes de fechar, inspecione a unidade, liste o que falta, confirme o financiamento e releia o demonstrativo de fechamento. O saldo que sobrar é pago no fechamento.

Como ler os documentos

Seis itens para localizar nos documentos

  • O orçamento estimado

    A incorporadora deve entregar o orçamento e a tabela de taxas por tipo de unidade. O contrato avisa que são só estimativas e que os custos reais podem ficar acima.

    F.S. §718.503(1)(a)

  • Taxas garantidas

    A incorporadora pode travar as taxas num valor fixo por um período determinado, arcando com a diferença. Anote a data em que essa garantia termina: é dali que o orçamento de verdade começa.

    F.S. §718.116(9)

  • Confira: regras de aluguel e revenda

    A folha de perguntas e respostas precisa explicar, em linguagem simples, qualquer restrição de aluguel. Leia antes de contar com renda de locação. E repassar o contrato a outra pessoa antes de fechar? Quem decide é o texto do seu contrato.

    F.S. §718.504

  • Confira: cobranças pelas áreas de lazer

    O prospecto deve destacar com clareza qualquer aluguel ou taxa de uso das áreas de lazer ou comuns. Esse custo não entra no preço do apartamento.

    F.S. §718.504

  • Declaração sobre enchentes

    O contrato precisa informar que o seguro residencial exclui danos por inundação. Também deve dizer se a incorporadora conhece alagamentos no local ou se já acionou o seguro.

    F.S. §718.503(1)(a)

  • Promessas verbais do vendedor do estande

    O contrato e o material de vendas precisam avisar que o que foi dito verbalmente não tem valor. Se alguma promessa importa para você, seja a vista, um acabamento ou a data de entrega, ela tem de constar no contrato ou nos anexos. O projeto completo e o memorial descritivo devem estar à sua disposição para consulta.

    F.S. §718.503(1)(a), (3)

Duas formas de comprar uma unidade de condomínio

Na planta ou revenda: lado a lado

  • Na planta

    O que dá para ver antes de assinar
    Imagens ilustrativas, plantas, decorado e o projeto completo com memorial descritivo.
    Dinheiro antes do fechamento
    Depósitos em etapas ao longo da obra, em geral uma fatia do preço maior do que na revenda.
    As finanças do prédio
    Orçamento estimado pela incorporadora; em alguns casos, as taxas vêm garantidas por um período.
    Seu direito de desistir
    15 dias contados da assinatura e do recebimento dos documentos; diante de qualquer alteração desfavorável, um novo prazo de 15 dias a partir dela.
    Prazos
    Entrega conforme o andamento da obra; as condições de conclusão ficam no contrato.

  • Condomínio de revenda

    O que dá para ver antes de assinar
    A unidade de verdade, a vista e o prédio do jeito que está.
    Dinheiro antes do fechamento
    Depósito inicial no contrato e saldo no fechamento.
    As finanças do prédio
    Números reais de orçamento e de reservas; se couber, também o estudo de reservas para integridade estrutural e o resumo da vistoria estrutural periódica.
    Seu direito de desistir
    Você tem 7 dias úteis a partir da assinatura e do recebimento dos documentos da associação, exceto se já estava com eles em mãos havia mais de 7 dias úteis quando assinou.
    Prazos
    Fechamento no prazo do contrato, em geral semanas, não anos.

F.S. §718.503(1) e (2). O contrato pode dar a você mais prazo que a lei; qualquer renúncia a esses direitos não tem efeito.

Perguntas

Perguntas de quem compra na planta

Quem guarda meu depósito e como confirmo isso?

Quem guarda é o agente de escrow, e o contrato traz o nome e o endereço dele. Se você pedir, ele emite um recibo. Esse agente precisa ser independente da incorporadora. Pode ser um banco, uma instituição de poupança e empréstimo ou um advogado inscrito na Ordem dos Advogados da Flórida. Corretor licenciado e seguradora de título também servem.

O que acontece com meu depósito se o contrato for encerrado?

Ele volta para você, com juros, quando a saída é válida pelo contrato ou pela Lei de Condomínios. Pergunte cedo se algum valor acima de 10% já foi liberado para a obra. Dinheiro liberado para a construção sai da conta de escrow e não está mais lá.

Estrangeiro pode comprar na planta na Flórida?

A maioria dos estrangeiros pode, sim, comprar um apartamento na Flórida. Uma lei estadual restringe alguns compradores com domicílio em determinados países. Antes de assinar, confirme a sua situação com um advogado da Flórida.

O valor mensal das taxas informado pela incorporadora é definitivo?

Não. O orçamento é uma estimativa de boa-fé da incorporadora, e o contrato admite que os custos reais o superem. Se o aumento vem de fatores fora do controle dela, isso sozinho não dá a você o direito de cancelar.

Como fica a compra se a incorporadora alterar o projeto?

Uma mudança que prejudique você de forma relevante abre 15 dias, contados do recebimento, para cancelar por escrito. Guarde cada alteração recebida e anote o dia em que ela chegou.

Faça as contas

Calculadoras de compra na planta

Fontes

As regras citadas aqui vêm destas fontes primárias.

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