Cotas e rateio extraordinário de condomínio
Calculadora de HOA: taxa mensal regular mais a cota extra restante da unidade, com o caixa dos próximos 12 períodos separado do ritmo inicial.
O que esta calculadora faz
Aqui entram a taxa regular que a associação do condomínio cobra (a HOA) e o que resta de uma cota extra da sua unidade, contados a partir do próximo mês de cobrança. A cota é repartida em centavos exatos. Você vê quanto sai do bolso nos 12 períodos à frente e, separado, quanto a primeira fatura daria se fosse repetida por um ano. A ferramenta não soma todos os gastos de ter o imóvel e não avalia se algo cumpre a lei.
Para quem é
Você está comprando, mantendo ou vendendo um condomínio na Flórida e quer conferir a taxa da unidade, a cota extra ainda em aberto e o período de pagamento que consta em documento? Confira tudo nos registros que a associação mantém hoje e nos papéis da compra e do fechamento. Palpite sobre cobrança do prédio inteiro ou sobre reserva futura fica de fora.
Como funciona
Primeiro, digite a taxa mensal regular de HOA, deixando de fora esta cota. Em seguida, escreva o que a unidade ainda precisa pagar dela, ou 0 se não há nada. Quando a taxa já inclui contribuição ao fundo de reserva, deixe-a onde está e não a conte outra vez. O saldo devedor é quitado em 1 a 120 pagamentos inteiros. Sem cota, nenhum mês de pagamento aparece. Informar o preço de compra é opcional: o campo pode ficar vazio. Depois, compare a primeira fatura, os 12 meses seguintes, a parcela mensal, o pagamento final e o saldo que resta., os 12 meses seguintes, a parcela mensal, o pagamento final e o saldo que resta. Como a associação cobra de verdade, isso você confirma separadamente.
Perguntas frequentes
O que preencher nos campos de HOA e da cota extra?
O campo HOA recebe a taxa mensal regular cotada pela associação, sem esta cota extra. Contribuição para reserva que já está dentro dessa taxa permanece nela e não vira outra cobrança. O campo da cota extra recebe o saldo ainda não pago da unidade no próximo período de cobrança. Não é o valor total do prédio. Também não é o total original, do qual parte já foi paga. Nos dois campos, digite um valor claro ou 0. A calculadora não assume preço, taxa nem mês padrão, e deixa de fora financiamento, imposto sobre o imóvel, seguro da unidade e outros custos.
Por que o caixa dos próximos 12 períodos difere do ritmo anualizado?
Multiplique a primeira fatura mensal por 12 e você tem o ritmo anualizado. Já o orçamento dos próximos 12 períodos é a soma dos pagamentos que o modelo projeta para eles. Exemplo: com HOA de US$1.000 e uma cota restante de US$12.000 dividida por seis períodos, a primeira fatura soma US$3.000. O ritmo anualizado fica em US$36.000. O caixa dos 12 períodos, porém, é de US$24.000, porque a cota termina no último pagamento. São números de ilustração, não taxas típicas. A contagem dos 12 períodos parte da próxima fatura, não de janeiro, nem do ano-calendário, nem do ano fiscal.
Como a cota se reparte, centavo por centavo?
O saldo restante é dividido em centavos inteiros, de acordo com a quantidade de parcelas. Cada parcela é arredondada para baixo até o centavo, e os centavos que sobram são distribuídos, um de cada vez, entre as primeiras parcelas. Assim a soma fecha exatamente no saldo, e a parcela final jamais é negativa. Exemplo: US$1 repartido em três parcelas dá US$0,34, US$0,33 e US$0,33. Se o saldo for ínfimo, a última parcela com valor pode aparecer logo no começo: com o menor centavo possível espalhado em 120 parcelas, a primeira leva o centavo e as demais ficam sem valor. Na prática, a associação pode ter condições diferentes.
Sem cota extra ou sem preço, o que acontece?
Se a cota extra for 0, os pagamentos da cota e o saldo ficam em US$0. Com 0 de cota, nenhum mês aparece e não há último pagamento a mostrar, mas a taxa HOA regular continua na tela. Sem preço, não existe percentual, e a calculadora não exibe 0%. O preço digitado deve superar US$0. Um preço de 0, um negativo ou uma fração de centavo é recusado, em vez de ser lido como campo em branco. O percentual relaciona o custo da associação nos próximos 12 meses ao preço. Serve apenas de referência: não indica retorno, não mede quanto você pode pagar, não é opinião de valor nem aprovação.
A calculadora decide SIRS, isenções de reserva ou cobranças futuras?
Não. Na Flórida, as regras de reserva, SIRS e inspeção de marco dependem de cada situação e admitem exceções, e o modelo não as aplica. Ele não define cobertura, dispensa, suspensão, prazo legal, conformidade nem taxa só pelas características do prédio. Reúna o orçamento atual, o aviso ou plano de pagamento da cobrança que cabe ao seu imóvel e a papelada de reserva e de inspeção que se aplica a ele. Reserva já embutida na HOA não é somada outra vez. Os links para a lei e para o DBPR apoiam sua checagem, mas não confirmam cada alteração futura nem calculam o valor que a lei exige do imóvel.
O que conferir antes de comprar e onde o modelo para?
Quem assume cada custo, comprador ou vendedor, depende do contrato, da associação e dos papéis de fechamento, com seus profissionais. A calculadora não define rateios nem responsabilidade jurídica. Veja com a associação se o plano real cobra juros, taxas ou datas fora do padrão, porque nada disso é modelado. A cota pede no mínimo 1 e no máximo 120 pagamentos inteiros, e o modelo não aceita mais que 120. Digitar 12,0 resulta em 12 pagamentos, não em 120. O teto para cada valor digitado é US$2 bilhões. Um resultado acima de US$50 bilhões não pode ser exibido. Esses limites são da calculadora, não da associação. No modelo, a taxa HOA não muda de um período para outro. Reajustes ou cobranças extras futuras exigem novas entradas ou um orçamento à parte.