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Valor da casa

Quanto vale meu imóvel em Miami?

Conte como é a casa e receba uma estimativa do valor de mercado. Depois, a equipe que cuida de preço, preparação, divulgação e negociação para vendedores conversa com você sobre o alcance do projeto e o prazo.

Etapa 1 de 2

Etapa 1: sobre seu imóvel

Onde fica o seu imóvel?

Ao digitar o endereço, o mapa já mostra a prévia.

Sob corretagem de POST PROPERTY GROUP LLC

RESPOSTA RÁPIDA

Em Miami, a estimativa profissional pesa as vendas comparáveis fechadas e o estado do imóvel. Também entra a pergunta: a vista veio para ficar? Quando o imóvel é apartamento em torre, importam o final em que a unidade fica e o andar. Soma-se a situação financeira da HOA, a associação do condomínio. Algoritmos de sites públicos podem não distinguir duas unidades da mesma torre, em finais diferentes. A análise comparativa de mercado de um corretor em atividade dá uma faixa de preço defensável, útil para fixar o preço de anúncio ou julgar uma oferta já recebida. Para hipoteca, divórcio ou inventário, conta o laudo formal de um avaliador licenciado na Flórida, não o relatório do corretor.

Como se chega ao valor de mercado de um imóvel

O que está por trás do número da estimativa

A estimativa da internet parte da metragem, do CEP e de vendas registradas que o sistema cruza com facilidade. Fora do radar dela ficam a cozinha reformada, a varanda fechada sem licença de obra, a coluna do prédio que olha para a baía em vez do estacionamento e o rateio extra recém-aprovado da associação. O trabalho do corretor em atividade começa onde o modelo para.

A análise comparativa de mercado apresenta uma faixa de preço junto com as vendas que a fundamentam, para que você possa conferir o raciocínio linha por linha. Na Flórida, a lei a enquadra como uma opinião sobre o valor do imóvel, dada por corretor com licença, e não como laudo de avaliação; quando o banco ou a Justiça pedem um laudo, ela não o substitui.

Método

Do endereço à faixa de preço

  1. O registro público

    Os dados do condado mostram o lote, a área do terreno e a área construída, o ano de construção, os alvarás já arquivados e os valores que o condado atribui ao imóvel. Se a casa não confere com o registro, como num quarto a mais ou numa garagem convertida, isso é apontado logo de saída, porque o avaliador do comprador vai ler esse mesmo registro.

  2. As vendas comparáveis

    Em seguida entram as vendas fechadas de imóveis parecidos na vizinhança, começando pelas mais recentes e mais próximas. Contratos em andamento e anúncios ativos mostram para onde o mercado caminha. Em apartamento, pesa mais a venda no mesmo prédio e na mesma coluna de unidades.

  3. Os ajustes

    Cada comparável é ajustado por tamanho, estado, vista e andar. Piscina, frente para a água, vaga de garagem e idade da reforma também pesam. Peça os ajustes por escrito, item por item, e não só o total.

  4. O que pesa no prédio ou no lote

    Num apartamento, entram as finanças da associação de condomínio: o orçamento, o fundo de reserva, a inspeção estrutural periódica e eventuais cobranças extras. Numa casa, o comprador desconta do preço o que vai gastar por conta da idade do telhado, da zona de inundação, da cota e do seguro.

  5. A faixa de preço e os próximos passos

    Análise sólida resulta em faixa de preço de anúncio, com as vendas que sustentam cada ponta e a leitura provável dos compradores para cada preço. Vender, esperar, refinanciar ou apenas se informar: quem decide é você.

Quatro números

Quatro valores que muita gente confunde

O mesmo imóvel pode ter quatro valores diferentes ao mesmo tempo. Cada valor sai das mãos de uma pessoa diferente e serve a uma finalidade diferente.

  • Estimativa on-line

    Quem faz
    Estimativa automática do portal de anúncios
    Em que se baseia
    Base: registros públicos e vendas registradas que o algoritmo consegue cruzar.
    Para que serve
    Uma primeira ideia aproximada.
    Seus limites
    Ele não captura conservação, vista, reforma nem a saúde financeira do prédio.

  • Análise comparativa de mercado

    Quem faz
    Valor do corretor licenciado
    Em que se baseia
    Base: vendas comparáveis, concorrência atual, estado do imóvel e, em condomínio, números da associação.
    Para que serve
    Uso: definir o preço de anúncio, julgar ofertas e escolher o momento da venda.
    Seus limites
    Trata-se de opinião de valor: pela lei da Flórida, não pode levar o nome de laudo de avaliação.

  • Laudo de avaliação (appraisal)

    Quem faz
    Avaliador certificado ou licenciado pelo estado; em operação financiada, o credor escolhe quem faz.
    Em que se baseia
    Vistoria do imóvel e laudo por escrito.
    Para que serve
    Uso: hipotecas e refinanciamentos, inventários, divórcios, disputas fiscais.
    Seus limites
    Valor de finalidade específica, atrelado à data de referência.

  • Valor justo do condado

    Quem faz
    Property appraiser, o avaliador do condado
    Em que se baseia
    Base: avaliação em massa de todos os lotes, com data de referência em 1º de janeiro.
    Para que serve
    Uso: imposto sobre o imóvel e isenções.
    Seus limites
    É um número para fins de imposto, não um preço de venda.

F.S. §475.612 (opiniões de valor de corretores licenciados; quem pode emitir laudo de avaliação) · Fannie Mae Selling Guide B4-1.1-02 (o credor escolhe o avaliador) · F.S. §§192.042, 193.011 (avaliação em 1º de janeiro, pelo valor justo).

Particularidades do Sul da Flórida

O que mexe com o valor por aqui

  • Vista e andar

    Na mesma torre, duas unidades com planta idêntica podem ter preços muito distantes por causa do andar e do que se vê da janela. O comprador quer saber se a vista está protegida. Se há projeto aprovado do outro lado da rua, a resposta muda.

  • A saúde da associação

    Quem compra em condomínio tem direito de pedir dois documentos, quando se aplicam ao prédio: o resumo da inspeção estrutural periódica e o estudo de reservas para integridade estrutural. Os compradores leem ambos com lupa. Rateio extra, já aprovado ou ainda pendente, é descontado do preço.

    F.S. §718.503(2)

  • Telhado, esquadrias e seguro

    O comprador recebe uma cotação de seguro calculada a partir da idade do telhado e da presença de janelas e portas anti-impacto, e as seguradoras são obrigadas a dar desconto quando a proteção contra vento é comprovada. Convém deixar pronto um laudo recente que ateste essas proteções.

    F.S. §627.0629

  • Zona de inundação e cota

    Se o imóvel está numa Área Especial de Risco de Inundação, credores regulados pelo governo federal exigem seguro contra inundação, e o comprador soma o prêmio à conta. Pesa muito, também, o certificado de cota que mostre o piso acima da cota-base de inundação.

    42 U.S.C. §4012a

  • Alvarás das obras feitas

    A reforma só entra por inteiro no preço quando as licenças de obra estão encerradas. Licença aberta ou inexistente aparece na pesquisa do comprador e pode virar desconto no fechamento.

  • Terreno e água

    Numa casa, pesam o lote e a frente de água (canal, baía ou oceano), além do píer e do muro de contenção. Para quem tem barco, conta ainda haver ou não ponte fixa no trajeto entre o píer e o mar aberto.

Vale ter

Itens para deixar à mão

Não precisa de nada disso para começar, mas cada item estreita a faixa.

  • Melhorias com data e custo: telhado, esquadrias e ar-condicionado, além de cozinha e banheiros.
  • Números das licenças dos serviços executados, ou observação sobre obra feita sem licença.
  • Apólice de seguro: página de condições mais recente e relatório de proteção contra vento, se houver.
  • Se tiver, certificado de cota ou levantamento topográfico do terreno.
  • Em condomínio: orçamento vigente, eventual aviso de rateio extra e regras de aluguel.
  • Conte seu prazo e seus planos: eles mudam a recomendação, mas não o valor.

Perguntas

Dúvidas sobre o valor do imóvel

Qual a diferença entre a avaliação e uma estimativa on-line?

Um site chega ao número só com registros públicos, sem que ninguém entre no imóvel. Na análise comparativa de mercado, um corretor licenciado põe o imóvel lado a lado com vendas específicas parecidas e ajusta o valor pela conservação, pela vista, pelas reformas e pela situação financeira do prédio, listando as vendas que usou.

A análise comparativa de mercado é um laudo de avaliação?

Não. Corretores licenciados na Flórida podem dar opinião de valor, porém o documento não leva o nome de laudo de avaliação nem serve como tal. Quando o banco ou a Justiça precisam de valor formal, quem o emite é avaliador certificado ou licenciado pelo estado.

Tenho de anunciar o imóvel depois?

Não. Pedir a análise de valor não obriga você a anunciar, assinar nem contratar.

Por que o valor do condado é diferente do valor de mercado?

O avaliador do condado define o valor de cada lote numa avaliação em massa, feita para o imposto e com data de referência em 1º de janeiro. Quando o imóvel tem homestead, esse valor de avaliação sobe no máximo 3% ao ano ou o equivalente à inflação, o que for menor. Por isso, ele é um número para calcular o imposto, e não o preço pelo qual o imóvel seria vendido.

Por quanto tempo a análise de valor segue válida?

Só enquanto o mercado da vizinhança fica estável. A faixa muda com nova venda no prédio ou na rua, com oscilação dos juros do financiamento e com a época do ano. Antes de anunciar, peça atualização.

Próximos passos

Ferramentas relacionadas

Fontes

As regras citadas aqui vêm destas fontes primárias.

Este serviço fornece uma opinião de valor baseada no mercado, não uma avaliação formal. Para fins de hipoteca, divórcio ou inventário, pode ser necessário um avaliador licenciado na Flórida. As informações enviadas são tratadas conforme nossa política de privacidade.

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