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Post Property Group

Os registros públicos de um endereço, em uma só tela

Passaporte do Imóvel

Informe um endereço no sul da Flórida e veja o que os registros oficiais disponíveis confirmam, o que merece atenção e o que não foi possível obter.

Nenhum e-mail, nenhum cadastro, nenhuma ligação de vendas

Informe a rua, a cidade e Flórida; se souber o CEP, inclua também.

O resultado cita as fontes e não dá nota.

O relatório separa o registro não encontrado, a fonte fora do ar e a informação nunca publicada.

O que é a ferramenta

Em uma só página fica tudo o que o registro oficial do endereço contém. Entram a parcela, os valores do governo, as zonas de evacuação e de inundação e o histórico federal de tempestades. Cada item nomeia o órgão que o emite.

De onde vêm os dados

No momento do seu pedido, o sistema consulta direto os property appraisers dos condados, a FEMA, a Divisão de Gestão de Emergências da Flórida e outras agências públicas. Nenhum dado fica guardado, e não entra estimativa nem palpite.

Como usar

Comece digitando o endereço; se for apartamento em condomínio, informe também o número da unidade. Depois leia os itens confirmados. Antes de se apoiar em qualquer um, siga o link dourado e cheque escrituras, alvarás e impostos no site do condado.

Onde o passaporte busca os dados

Cinco blocos de registros oficiais

Você informa um único endereço, e o passaporte vai atrás dele em cada órgão responsável pelos seus registros, além das bases de meio ambiente, de costa e de patrimônio histórico da área. O alcance muda de um condado para outro e de cidade para cidade; se algum órgão não tiver nada publicado sobre o imóvel, o relatório deixa isso claro, sem inventar o que falta.

  • Identificação

    Primeiro, a identificação: a localização vem do geocodificador do Census Bureau dos EUA, e os dados vêm da base de lotes mantida pelo condado. São eles o número do lote, o tipo de imóvel, a metragem do terreno e da construção, o ano em que foi construído, o proprietário que consta no registro e as vendas anteriores registradas.

  • Valores e impostos

    Para o ano do cadastro, você vê o valor justo, o valor de avaliação e o valor tributável que o condado atribuiu ao imóvel, além das isenções aplicadas, como o homestead. O imposto do ano também aparece registrado, e há um link que leva ao site do condado para você conferir quanto é devido.

  • Água e vento

    No mapa da FEMA, a zona de inundação em que o endereço cai e a cota de inundação de referência daquele ponto; do condado, a zona de evacuação. Entram também a altitude do terreno no local exato e o histórico de declarações de desastre federais feitas para o condado.

  • Alvarás, infrações e zoneamento

    Você vê os alvarás que constam no cadastro municipal, os processos de infração em aberto e, se o órgão divulgar, o código de zoneamento. Cada item tem link para o cadastro do órgão responsável.

  • Condomínio

    Quando o imóvel é uma unidade em condomínio, a ficha mostra a administradora, o registro da associação no estado e o número de unidades registradas. Se esses dados tiverem sido informados, você confere ainda a situação da vistoria estrutural periódica e o estudo de reservas para integridade estrutural.

Como ler

Três tipos de resposta

  1. Verificado

    Esse dado veio de uma fonte oficial, e junto dele aparecem o órgão e o horário em que a consulta foi feita. Você pode citá-lo, mas antes abra a página do próprio órgão e confirme.

  2. Pede atenção

    Alertas para o que pode encarecer o imóvel ou aumentar o risco da compra, como um terreno em zona de inundação com seguro obrigatório, uma infração com processo aberto ou um condomínio com registro incompleto. Em cada alerta, um link leva ao órgão capaz de confirmar a informação.

  3. Não foi possível obter

    Quando uma fonte fica sem resposta, não abrange aquele endereço ou simplesmente não publica o registro, o item cai aqui. Falta de dado nunca é lida como sinal positivo: se o serviço falhou, isso não quer dizer que o registro não exista.

Termos do relatório

Cinco conceitos para ler o relatório

  • Valor justo, valor de avaliação e valor tributável

    O just value, ou valor justo, é a estimativa que o condado faz do valor de mercado do imóvel em 1º de janeiro, só para calcular o imposto. Com limites como o teto do homestead aplicados, ele vira o valor de avaliação; descontadas as isenções, o que sobra é o tributável. Nenhum desses valores é o preço de venda.

    F.S. §§192.042, 193.155

  • Área Especial de Risco de Inundação (SFHA)

    Nas zonas da FEMA que começam por A ou V, o mapa aponta 1% de chance de inundação a cada ano. Nessas áreas, o seguro contra enchentes é exigência dos credores sob regulação federal.

    FEMA · 42 U.S.C. §4012a

  • Cota de inundação de referência (BFE)

    Indica até onde a água deve subir na inundação de 1% ao ano. Confrontado com a altura do piso que consta no certificado de cota, esse número mostra a distância, para cima ou para baixo, entre o espaço habitável e esse nível.

  • Zona de evacuação

    Indica em que ordem a defesa civil do condado pediria que cada área saísse antes de uma tempestade. É um dado para planejamento: não é zona de inundação nem uma nota atribuída ao imóvel.

  • Vistoria periódica e SIRS

    Na Flórida, prédios de condomínio a partir de três andares habitáveis passam por verificações obrigatórias. A vistoria estrutural acontece quando o prédio completa 30 anos (ou 25, se a autoridade local exigir isso perto da água salgada) e se repete a cada 10 anos; o estudo de reservas para integridade estrutural também é refeito a cada 10 anos.

    F.S. §553.899 · §718.112(2)(g)

Quando usar

Três momentos em que o passaporte faz diferença

  • Antes da oferta

    Antes de negociar, verifique a zona de inundação, os alvarás e como está a situação tributária. E o imposto que o vendedor paga não serve de referência para você: depois da venda, o imóvel é reavaliado a valor justo em 1º de janeiro do ano seguinte.

    F.S. §§193.155, 689.261

  • Antes de anunciar

    Antecipe o que o comprador vai encontrar: alvarás em aberto, processos de infração, uma metragem registrada diferente da que você tem. Em geral, é mais fácil acertar isso antes de pôr o imóvel à venda do que se justificar com a negociação já correndo.

  • Depois da compra

    O prazo para pedir a isenção é 1º de março, e quem recebe o pedido é o property appraiser, o avaliador de imóveis do condado. Depois, veja se o homestead entrou no cadastro do ano seguinte.

    F.S. §196.011

Fontes

Abaixo, os textos legais por trás das regras deste guia. No relatório, cada informação já vem com o órgão que a forneceu.

Perguntas frequentes

Isso é uma avaliação?

Não. Esta página mostra a ficha que o poder público mantém do imóvel, tal como consta na fonte. Quanto ele vale no mercado é outra conta: abra a ferramenta de estimativa de valor do site ou entre em contato.

Meu prédio é em condomínio: por que o número do apartamento é indispensável?

Sem esse número, um único prédio devolveria centenas de registros, já que o condado mantém uma ficha própria para cada apartamento. Por isso o passaporte pergunta qual é o seu e nunca tenta adivinhar.

Qual página se abre ao clicar no botão dourado sob "O que requer atenção"?

Um clique no botão dourado abre a busca do próprio condado, para impostos, escrituras, alvarás ou inspeções. Assim você confere onde o dado nasce, sem depender da palavra de ninguém.

Fonte indisponível significa que o registro deixou de existir?

Não. Se o órgão não responde, o registro não sumiu. Tente de novo mais tarde: uma queda do sistema jamais prova que ele não existe.

Preciso pagar algo, e a minha consulta fica salva?

É grátis e não exige cadastro. O relatório é montado na hora e nunca salvo; para ficar com ele, baixe o PDF.

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