Calculadora dos custos da venda e do valor líquido no fechamento
O que sobra ao vender o imóvel: um saldo de orçamento ou os fundos do fechamento, calculados com os empréstimos, custos e créditos informados.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora separa duas perguntas de caixa. Quanto sobra no orçamento de venda, partindo do saldo atual do financiamento? E quanto entra no fechamento, com base no extrato de quitação datado? Você digita seus próprios custos, percentuais previstos e créditos. O resultado é uma estimativa de caixa, positiva ou negativa. Não é lucro, não é cálculo de imposto e não garante o valor da transferência final.
Para quem é
Você vende casa na Flórida, ou é corretor e ajuda quem vende? O modo orçamento serve antes de haver cotações firmes, para prever o caixa necessário. O modo fechamento entra quando você já tem a quitação e os demais itens em dinheiro, para conferir os valores cotados.
Como funciona
Primeiro, escolha o modo e informe por quanto pretende vender. Para o orçamento, a calculadora pede quanto ainda falta pagar do empréstimo e, só se ele existir, a taxa anual. Depois vêm os meses inteiros, o que você vai gastar com preparação e com mudança e os outros custos de manter o imóvel pagos em dinheiro; sem eles, digite 0. Um 0 aí não quer dizer que manter o imóvel sai de graça. No modo fechamento, informe o extrato de quitação e a data dele, caso exista. Cada taxa ou imposto pede um percentual ou o valor em dólares da cotação. A comissão negociada e as concessões também precisam aparecer, assim como outros débitos e os créditos devidos ao vendedor. Campo obrigatório vazio? Digite 0. Depois compare o resultado, + ou −, com as cotações que você tem hoje.
Perguntas frequentes
O que separa o orçamento de venda do dinheiro recebido no fechamento?
Cada modo parte do preço de venda, mas tira coisas diferentes dele. O orçamento desconta o que ainda se deve do financiamento e os custos que você digitou para o fechamento. Também saem dele a preparação, a mudança, os juros sobre um saldo que não muda e os demais custos de manter o imóvel. Esses custos são obrigatórios, com 0 quando não existirem; ainda assim, esse 0 não prova que o gasto real inexiste. O modo fechamento desconta a quitação datada e os itens de fechamento digitados, sem os custos do orçamento. Falta de dinheiro no orçamento não é valor a pagar ao fechar o negócio.
O saldo que consta do financiamento vale como extrato de quitação?
Não, não automaticamente. O extrato de quitação do banco pode somar juros até a data indicada nele, além de outras cobranças, e por isso difere do saldo. Daí os dois campos separados: saldo no orçamento, quitação no fechamento. Se existe valor de quitação a pagar, anote a data real da cotação; digitar a data não confere validade ao extrato. Valor e data se confirmam com quem administra o financiamento. Sem nada a quitar, com zero confirmado, não é preciso informar data. Tem outro gravame com cotação? Lance-o à parte, a menos que ele já esteja dentro do extrato.
Os percentuais digitados para comissão e imposto seguem alguma taxa padrão da Flórida?
Não, nenhum deles é taxa padrão da Flórida. Comissão e concessões ao comprador entram como o percentual que o vendedor negociou e vai pagar. Recebeu um valor fixo? Lance-o em outros débitos e deixe o percentual em zero. Custos e impostos de fechamento têm dois campos: um para a reserva em percentual, outro para a cotação em dólares. Um valor antigo de 0.7 significa 0.7%, e não US$0,70. Reservar um percentual para imposto é uma previsão, não a conta que a lei exige para o imposto da escritura. Peça a cotação de cada item que cabe ao vendedor e não presuma uma taxa única nem um pagador fixo.
Quais créditos aumentam meus fundos?
Só os créditos cotados que serão pagos a você aumentam seus fundos. Pense num reembolso ou num rateio que ainda não apareceu em outro lugar da conta. Já as concessões que você dá ao comprador puxam o valor para baixo. Se um crédito já foi descontado na quitação ou numa cotação de custos, não o digite de novo. Cada cobrança vai em um campo só.
Dinheiro retido e débitos adicionais já dizem qual será o imposto definitivo ou o lucro?
Não dizem nenhum dos dois. Rateios cotados, ajustes de depósito em garantia, retenções e pagamentos de outros gravames entram sem repetição, como débitos adicionais em dinheiro. Ter dinheiro retido ou pago não faz dele, automaticamente, gasto permanente nem imposto definitivo. A ferramenta não faz conta de FIRPTA nem de imposto de renda, não aprova restituição, não mede lucro e não atesta os números do fechamento.
Como tratar valores nulos, custos de manter o imóvel e centavos?
Todo campo que você usar precisa de um número; quando ele for zero, digite 0. Nos outros custos de manter o imóvel, informe o valor gasto ou 0 se não houver nenhum. Esse 0 não prova que o custo real é nulo. Essa categoria cobre o imposto do período em que o imóvel fica à venda, seguro, taxa da associação (HOA) e manutenção, e só conta no modo orçamento. Parcelas do financiamento ficam fora dela, assim como tudo o que já foi lançado. Itens em % e juros do orçamento são arredondados ao centavo linha a linha e só então somados. Cotações em dólares guardam os centavos que você digitou. Os valores reais podem mudar, então confira cada cotação com quem administra o empréstimo e com quem conduz o fechamento.