Calculadora da retenção do FIRPTA
Veja uma estimativa da retenção padrão do FIRPTA no seu imóvel nos EUA: basta o preço total e a fatia confirmada dos vendedores estrangeiros.
O que esta calculadora faz
FIRPTA, o que é? Pense numa venda de imóvel nos EUA em que quem vende é estrangeiro para o fisco americano: em geral, o comprador retém uma parte do valor realizado. É essa retenção padrão, numa venda na Flórida, que a calculadora estima. Os centavos não somem. Nos limites de US$300.000 e US$1.000.000, eles contam. O preço do negócio inteiro escolhe a alíquota, mas a base é outra: a fatia dos estrangeiros. Tem um número feito por um profissional de impostos? Se quiser, coloque-o ao lado do resultado.
Para quem é
A ferramenta serve a vendedores tratados como pessoas estrangeiras pelas regras fiscais dos EUA. Serve também a compradores que precisam planejar a própria obrigação de reter e a corretores que atendem qualquer das partes antes do fechamento na Flórida. No FIRPTA, a cidadania sozinha não decide quem é estrangeiro; quem decide são as regras fiscais aplicáveis. Confirme esse status com um profissional de impostos nos EUA.
Como funciona
Comece pelo preço bruto da venda completa. Em seguida vem a fatia, já confirmada, que cabe aos estrangeiros. E a caixa de uso residencial? Deixe vazia, a menos que o comprador pessoa física planeje de verdade cumprir as condições de ocupação de dois anos. O cálculo escolhe a alíquota pelo preço completo e a multiplica pela fatia estrangeira. Sem uma estimativa de imposto sua, não há comparação. O imposto final fica de fora.
Perguntas frequentes
O valor retido pelo FIRPTA já encerra a conta do vendedor com o imposto?
Não, a conta não fecha aí. Para os vendedores estrangeiros, a retenção padrão incide sobre o valor bruto realizado; o lucro nem entra. O imposto de renda federal devido no fim é outra conta, feita separadamente e conforme a situação de cada vendedor. Reteve mais do que a sua estimativa? Essa sobra não vira restituição aprovada, e ninguém a garante.
Na sua venda, vale 0%, 10% ou 15%?
Quem decide é o preço total, junto com o uso do imóvel. O comprador é pessoa física e o imóvel será residência dele ou de ocupantes que se encaixam na definição do IRS para esta regra de uso residencial do FIRPTA? Então, até US$300.000, nada fica retido. Nesse mesmo cenário, de mais de US$300.000 até US$1.000.000 a alíquota passa a 10%, e acima de US$1.000.000 sobe a 15%. Sem esse uso residencial, vale direto o padrão: 15%. Perto dos limites, qualquer centavo a mais pode mudar a alíquota.
Férias de vez em quando contam como uso residencial?
Não, passar férias lá de vez em quando não conta. O que vale é o plano. O comprador pessoa física deve ter planos definidos para isto: em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses, pelo menos 50% dos dias com ocupação precisam ser dele ou de ocupantes que a definição do IRS para esta regra de uso residencial do FIRPTA aceita. Os dias desocupados são excluídos dessa conta. Leve esses fatos ao agente de fechamento e a um profissional de impostos nos EUA para conferir. Assinar um papel não resolve, porque a declaração não cria o direito à exceção.
Parte dos vendedores é estrangeira e parte não: como fica a conta?
Pegue um exemplo: negócio de US$600.000 com uso residencial e fatia estrangeira de 50%. O preço inteiro define a alíquota, 10%, que incide só sobre a fatia estrangeira, US$300.000, e a retenção fica em US$30.000. Quem digita US$300.000 como valor total erra a conta. Existe um caso especial, e só ele: imóvel inteiro em nome de dois cônjuges e de mais ninguém, um tratado como americano e o outro como estrangeiro para fins fiscais. Aí o IRS conta 50% para cada, não importa como a propriedade está dividida. Confira esse arranjo antes de marcar a opção de cônjuges, porque ela prende a fatia estrangeira nesse valor. Tem mais algum dono? Então nada de opção de cônjuges: use a divisão que um profissional confirmou, com todos os estrangeiros incluídos.
Dá para descontar o financiamento ou os custos da venda?
Não, nada disso sai da base. Pense no que o comprador entrega: dinheiro, outros bens pelo valor justo de mercado e as dívidas que ele passa a pagar. Tudo isso forma o valor bruto realizado. Só não vale contar em dobro: se a dívida já está embutida no preço, ela não entra de novo. Quitar o financiamento no fechamento ou pagar os custos de venda não abate nada da base padrão.
Tenho certificado de retenção ou isenção especial: a calculadora usa isso?
Não, esses casos ficam fora da conta. Com um certificado do IRS, a retenção exigida pode cair ou até zerar. Só que pedir o certificado não quer dizer que o valor menor foi aprovado. Tem certificado, transferência por entidade, distribuição ou isenção especial no meio? Isso pede um profissional, fora desta calculadora.