Empréstimo-ponte: valor liberado, taxa inicial e juros
Empréstimo ponte imóvel: veja se a ponte soma dívida ou quita o financiamento antigo, e se a tarifa sai do seu bolso ou é retida do empréstimo.
O que esta calculadora faz
Esta ferramenta estima um financiamento ponte de curto prazo. Nela, o principal bruto é fixo e os juros mensais são considerados pagos à vista. Você decide se as dívidas garantidas informadas ficam ou são quitadas pelo empréstimo, e se paga a tarifa do bolso ou a deixa descontada. A comparação traz recursos e capacidade bruta, e também tarifa em dinheiro, caixa líquido e principal devido na saída.
Para quem é
Quer testar uma cotação de ponte da Flórida? Vale para um único imóvel, o dado em garantia. O resultado não aprova crédito, não é laudo verificado e não substitui o extrato de fechamento. Também não inclui o dinheiro necessário para bancar ao mesmo tempo o imóvel que você tem e o que vai comprar.
Como funciona
Faça primeiro as duas escolhas: o que acontece com a dívida existente e como a tarifa é paga. Depois preencha sete dados. Informe o valor do imóvel e a cotação das dívidas garantidas ou da quitação total. Informe também o LTV do credor e o valor do empréstimo. Faltam a taxa de juros anual, a tarifa de originação em porcentagem e os meses inteiros. O 0 é aceito onde o formulário permitir. Nunca digite 0 para esconder uma dívida real: um 0 assim distorce tudo. Clique em Calcular. Compare o que o empréstimo libera, o que você paga de tarifa e o caixa líquido, e leia os avisos de falta de fundos ou de limite excedido. Planeje a devolução integral do empréstimo. Mudou algum dado? Peça novas cotações ao credor e da quitação.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre manter a dívida antiga e quitá-la com a ponte?
Se a dívida antiga fica, o dinheiro novo empilha sobre ela: o credor enxerga a ponte bruta mais cada obrigação garantida que continua sobre o mesmo imóvel. O limite bruto nasce do valor do imóvel vezes o LTV informado, com centavos truncados, menos o que já se deve; abaixo de 0 ele não vai. Na troca, a ponte liquida toda obrigação informada. O teto vale o valor bruto digitado, sem abater a quitação, que sai dos recursos liberados, e nenhum gravame antigo sobra. Misto de pagar parte e manter parte não entra no modelo, nem a agenda futura de saldos.
O que muda ao pagar a tarifa de originação separadamente?
Pagou a tarifa à parte? Os recursos do empréstimo depois da quitação ficam como estavam, e a tarifa surge como valor que você desembolsa. Deixou retida? Ela sai desses mesmos recursos, e a linha de tarifa em dinheiro mostra 0. O caixa líquido cobra a tarifa de qualquer jeito: recursos pós-quitação menos tarifa, nos dois casos. Ele resume o efeito no seu caixa e pode não coincidir com a transferência que o banco fará. Principal bruto e juros sobre ele seguem intactos, e nada é empilhado no principal devido à tarifa. Encargos capitalizados já devem constar na cotação bruta do credor; lançá-los de novo seria contá-los em dobro.
Que custos formam o total, e o principal entra nessa soma?
Só a tarifa de originação informada e os juros mensais pagos em dinheiro, vezes os meses da ponte. Parcelas e despesas do financiamento antigo não entram, nem o custo de carregar o outro imóvel. Multas, prorrogações e impostos do empréstimo ficam fora, e registro, título e outros custos de fechamento também. A liquidação da dívida velha às vezes cobra encargos e baixa os recursos, mas eles não são custo da ponte. O principal vence inteiro na saída e aparece à parte. Não é despesa. Esse total também não cobre o caixa para manter dois imóveis.
Se o pedido cabe no limite, já está aprovado e com caixa?
Não. Caber no limite não é aprovação nem garante dinheiro suficiente. A checagem só compara o principal bruto pedido com o teto que sai do imóvel, do LTV e do tratamento da dívida. Na troca da dívida, você pode caber no teto e ainda faltar dinheiro para quitar o que existe ou para outra compra. Recursos ou caixa líquido negativos mostram falta, não transferência negativa. Acima do teto, o custo segue projetado para o valor pedido, sem corte silencioso e sem aprovação. Análise do credor e caixa real: confira à parte.
Bridge loan: como funciona o cálculo de meses, tarifa e juros?
Digite meses inteiros, de 1 a 24; ao escrever 2,0, o modelo lê 2 meses e nunca 20. Essa faixa de 1 a 24 é só limite do formulário, nem prazo típico de ponte nem regra da Fannie Mae. Para o juro de cada mês, divide-se a taxa anual por 12 e aplica-se ao valor integral do empréstimo, com arredondamento ao centavo mais próximo. A tarifa, cobrada uma única vez, recebe o mesmo arredondamento. Multiplica-se o juro mensal arredondado pelos meses para chegar ao total. A taxa aceita vai de 0% a 25%, a tarifa de 0% a 5% e o LTV de 0% a 100%, com até quatro casas decimais cada. Esses números são limites do formulário, e não valem como cotação de mercado. O cálculo não usa juros diários, APR, juros diferidos nem compostos, e não prevê amortização do principal.
Que pontos checar por conta própria, fora da ferramenta?
Fora da calculadora, confira o laudo de avaliação do imóvel e cada dívida garantida que existe hoje, com o valor para quitá-la por inteiro. Confirme também o LTV do credor, o valor do empréstimo, o jeito de pagar a tarifa e a data de saída. Se valor ou data mudar, peça cotações novas: esta ferramenta não refaz preço de cotação. O CFPB tem um material sobre o custo de um financiamento imobiliário, e a Fannie Mae dá orientação sobre empréstimos ponte, mas nenhum dos dois confirma a sua proposta. O credor pode somar as parcelas do imóvel atual, do novo e da ponte, e aqui não há cálculo de DTI nem de aprovação. A calculadora também tem tetos próprios: US$2 bilhões para cada valor digitado, e um resultado acima de US$10 bilhões não aparece na tela. Os outros custos ficam de fora. Ter caixa suficiente e devolver todo o empréstimo na saída são questões separadas, a verificar à parte.