Ganho de capital e exclusão ao vender um imóvel
Calcular ganho de capital imóvel: estimativa pela base ajustada completa, limite da Seção 121 confirmado fora daqui; ganho tributável não é imposto.
O que esta calculadora faz
Ao vender um imóvel nos EUA, você sai daqui com o ganho e a exclusão registrados. A conta usa a base ajustada completa, os custos de venda elegíveis e um teto de exclusão que você já traz definido. O ganho não excluível total tem campo próprio. Ganho, limite escolhido, exclusão usada e ganho tributável saem separados. Imposto devido e direito à exclusão não são decididos aqui.
Para quem é
Vende imóvel na Flórida ou atua como corretor? A calculadora foi feita para você. Leve a um assessor tributário as premissas fiscais americanas que documentar. Tudo vale para o mesmo contribuinte e a mesma participação, sem dividir cotas. Apuração da base, declaração de imposto e demonstrativo de fechamento continuam sendo outra coisa.
Como funciona
Os primeiros campos pedem dólares: quanto o imóvel foi vendido, quanto custou vender, contando só o que é elegível, e qual é a base ajustada completa. Onde algo não se aplicar, o campo leva 0. No modo de exclusão, você escolhe entre nenhuma, o limite integral já confirmado ou um limite parcial que traz definido. Nos outros modos, o campo do valor parcial fica em branco. Para a parte não excluível, informe o TOTAL; se não houver, de novo 0. Revise os oito resultados. A depreciação nunca sai duas vezes da conta. Ganho tributável zero não é o mesmo que imposto nulo.
Perguntas frequentes
Ganho tributável e imposto a pagar são a mesma coisa?
Não. Pense em degraus: do preço de venda, tire os custos de venda elegíveis e chegue ao valor realizado. Desse valor, tire a base ajustada completa e chegue ao ganho. O limite da Seção 121 que você escolheu só toca a parte positiva e elegível desse ganho. Sobra o ganho tributável. Isso ainda não é imposto. Alíquota, NIIT, retenção FIRPTA e imposto estadual ficam sem cálculo. Então não leia no resultado imposto 0 nem direito a restituição.
O que somar e subtrair na base ajustada completa?
Você parte da base original aplicável. Some os custos iniciais de aquisição elegíveis e as benfeitorias de capital. Depois tire todas as reduções exigidas, inclusive a depreciação permitida ou permissível. Nem toda taxa do empréstimo ou do fechamento conta. Na prática: compra por US$400.000, mais US$10.000 de custos elegíveis e US$50.000 em benfeitorias, dá base de US$460.000. Vendendo por US$800.000, com US$40.000 de custos, o ganho é de US$300.000. Com limite confirmado de US$250.000 e nada não excluível, US$50.000 ficam tributáveis. Ainda não é o imposto.
Em que situação o teto de US$250.000 ou US$500.000 vale inteiro para mim?
Só quando o seu assessor tributário já tiver confirmado que você se qualifica. Em geral, você precisa ter sido dono do imóvel e ter morado nele como residência principal por pelo menos 2 anos cada, dentro dos 5 anos antes da venda. Também não pode ter usado a exclusão da Seção 121 em outra venda nos 2 anos anteriores. No limite conjunto integral, a propriedade pode ser de qualquer dos cônjuges. Já o uso e a ausência de exclusão recente têm de valer para ambos. Só declarar em conjunto não resolve. E o cônjuge sobrevivente? Esse caso, como as demais exceções, pede análise própria.
A ferramenta calcula exclusão parcial?
Ela não faz essa conta. Mudou de emprego, teve um problema de saúde, passou por algo imprevisto ou se encaixa em outra exceção? Então o limite reduzido precisa vir definido de antemão. Aí você marca o modo parcial e digita o valor confirmado, que pode até ser 0 se for esse o limite apurado. A calculadora só aplica o que você informou. Contar dias que se qualificam ou aprovar uma exceção não é com ela.
O que a depreciação e o uso não qualificado alteram na conta?
Tudo passa pelo campo do TOTAL do ganho não excluível, que você traz já apurado. Ele inclui a depreciação permitida ou permissível dos períodos após 6 de maio de 1997 e as alocações por uso não qualificado. Nada conta em dobro. Suponha uma venda por US$500.000, com custos de venda 0, de um imóvel com base de US$270.000: o ganho chega a US$230.000. Se US$30.000 desse ganho não são excluíveis, restam US$200.000 elegíveis. O limite confirmado de US$250.000 cobre esses US$200.000 por inteiro, e os US$30.000 continuam tributáveis. Depreciação que já reduziu a base não volta a ser deduzida. O imposto de recaptura e a fatia do escritório em casa ficam sem cálculo aqui.
Vendi com prejuízo, herdei o imóvel ou o tributável deu zero: e agora?
O prejuízo aparece no registro como número negativo e assim fica. Na residência pessoal, em geral ele não pode ser deduzido. Também não gera restituição nem crédito. Quando não há ganho positivo, tudo zera: 0 de ganho não excluível, 0 de exclusão aplicada e 0 de ganho tributável. Imóvel herdado ou doado tem a base correta apurada à parte, e digitar base 0 como atalho não serve. Mesmo com tributável nulo, nada prova imposto 0 ou dispensa da retenção FIRPTA. Quitar o financiamento imobiliário, por fim, não diminui o ganho nesta conta.