Doc stamps na Flórida: escritura, hipoteca e intangível
Doc stamp Florida: informe preço da escritura, financiamento e valor da garantia e veja os impostos da compra, com a divisão usual dos custos.
O que esta calculadora faz
Você recebe uma estimativa em dinheiro de três impostos, cada parte arredondada em separado. O cálculo vale para uma compra tributável comum na Flórida, com nova hipoteca registrada cuja única garantia seja imóvel na Flórida. Valor da escritura, financiamento inteiro e valor de mercado nunca se misturam. Isto não é declaração de imposto, nem decisão de isenção, nem extrato de fechamento completo.
Para quem é
Quem compra, vende ou assessora negócios na Flórida pode testar aqui o orçamento de impostos contra o contrato, os documentos do financiamento e os números de valor. Quanto à classificação jurídica da operação e às cobranças reais, quem confirma é o agente de fechamento ou um tributarista qualificado.
Como funciona
O financiamento já está dentro do preço tributável, então o campo do preço leva o valor total da compra e nada além. O novo financiamento tem campo próprio e vai por inteiro. Compra à vista? Digite 0. Mas não digite 0 por hábito: financiamento desconhecido não é 0, é um valor a descobrir. Existindo financiamento, o valor de mercado do imóvel na Flórida entra em outro campo e jamais se presume igual ao preço. Depois escolha Miami-Dade ou outro condado da Flórida. Em Miami-Dade, peça para conferir se a exceção da sobretaxa para residência única se aplica. Confirme que a operação é uma compra simples, tendo só esse imóvel na Flórida como garantia. Compare os impostos imposto por imposto com quem costuma pagar cada um, e revise os números finais do fechamento.
Perguntas frequentes
Qual quantia serve de base para cada imposto?
Cada imposto tem base própria. No selo da escritura, vale todo o valor tributável da compra, e como ele já traz a parte financiada, o financiamento não entra de novo. Já o selo da nota hipotecária corre sobre o valor integral do novo financiamento. Para o imposto intangível não recorrente, compare o financiamento com o valor de mercado do imóvel em garantia na Flórida, informado à parte: vale o menor. A soma das partes exibidas dá o total, que não é o preço do imóvel nem todos os custos de fechamento.
Compra à vista muda o doc stamp Florida, e o selo da hipoteca tem teto de US$2.450?
Só o financiamento informado como 0 vira compra à vista, com selo da nota em 0 e imposto intangível em 0. O selo da escritura continua devido. Deixou o campo vazio ou ainda não sabe o valor? Para o modelo, isso não é compra à vista. Quando há nova hipoteca registrada sobre imóvel na Flórida, a conta usa US$0,35 por bloco de US$100 ou fração, sobre o financiamento inteiro, sem teto de US$2.450 nesse selo. Fica fora do modelo: outro teto e obrigações sem hipoteca sobre imóvel na Flórida. Também ficam de fora refinanciar, renovar e abater crédito de imposto já pago.
Por que informar o valor do imóvel em garantia na Flórida separado do preço?
Porque preço e imóvel hipotecado podem não coincidir. A base do intangível é limitada pelo valor da Flórida que você informa, e não pelo preço. A alíquota é de dois milésimos, ou seja, 0,002. Veja um financiamento de US$151.250 sustentado só por um imóvel na Flórida de US$150.000: o intangível dá US$300. O selo da nota continua em US$529,55, pois incide sobre o financiamento inteiro. Informe US$200.000 como valor do imóvel e o intangível passa a US$302,50, com o valor da escritura ainda em US$150.000. Imóvel hipotecado fora da Flórida e rateio entre imóveis não são modelados.
A exceção da sobretaxa de Miami-Dade alcança uma residência em condomínio?
Alcança, sim. A exceção legal de residência única vale também para a unidade de condomínio ou cooperativa que cumpra os critérios, além da casa isolada qualificada. Isso não significa aprovação automática para toda venda de apartamento. Em Miami-Dade, a classe qualificada paga US$0,60 por bloco de US$100 ou fração. Fora dela (imóvel com várias residências, terreno, uso não residencial), são US$1,05. Nos outros condados da Flórida, US$0,70. Confirme a classe jurídica da transferência, porque a calculadora nunca a deduz pelo rótulo do prédio.
O que muda entre contar em blocos de US$100 e contar em centavos?
Nos selos, tudo se conta em blocos. No intangível, em centavos. Se o valor da escritura cair no meio de um bloco, ele é levado ao topo do bloco de US$100. O financiamento cheio recebe o mesmo tratamento, à parte, em blocos de US$100. Bastou um centavo a mais que um bloco fechado? Entra mais um bloco na conta, e esse centavo não é cortado antes. Já o intangível usa a base exata em centavos. Na tela, o valor de cada parte é levado ao centavo mais próximo antes da soma, e a metade de um centavo arredonda para cima. Trata-se de convenção do modelo, não de nova exigência legal, e não confirma a cobrança do fechamento. Cada valor digitado tem teto de US$2 bilhões. O limite de US$40 milhões vale para os totais de imposto e de caixa que o modelo calcula e deixa a base da garantia de fora do rastreio. Não é teto legal.
A divisão entre vendedor e comprador mostra quem deve cada imposto perante a lei?
Não. A divisão entre vendedor e comprador é um jeito usual de montar o orçamento, sem decidir quem responde perante a lei. Quando o vendedor paga o selo da escritura e o comprador paga os impostos do financiamento, isso é costume, não veredicto sobre a obrigação legal. O contrato pode repartir o pagamento de outra forma, e a lei segue a mesma. No intangível não recorrente, a obrigação legal é do credor, que pode repassar o custo ao tomador. Para saber quem deve cada imposto e o que o extrato de fechamento real vai mostrar, consulte profissionais qualificados. A ferramenta não decide isenções e deixa de fora doações e transferências isentas. Ficam fora também créditos de refinanciamento ou renovação. Rateio de garantias mistas, análise de crédito e declaração de imposto estão igualmente excluídos.