Ponto de equilíbrio do investimento: aluguel e venda
Descubra o primeiro mês modelado em que aluguel e venda hipotética devolvem sua entrada e os custos de aquisição, e o saldo ao fim do período escolhido.
O que esta calculadora faz
Na dúvida entre alugar ou vender imóvel, veja quando o dinheiro volta: a estimativa marca o mês em que o aluguel recebido, mais o apurado numa venda hipotética, repõe o caixa que o dono pôs no início. Você informa o que não se recupera na compra, os reparos iniciais, um financiamento teórico (se precisar), o aluguel que entrou de fato, as despesas e suas próprias estimativas de valor e venda. Sem venda, nada se recupera. O líquido do mês selecionado e o mês em que o caixa volta são leituras distintas. Os números mostrados ainda não passaram pelo imposto de renda.
Para quem é
Vale para o caso concreto de compra e venda que você está pesando, seja como comprador para locação, proprietário ou profissional do mercado imobiliário. Digite o caixa de verdade que sairá do seu bolso e estimativas completas de operação. Ganho modelado não é o mesmo que retorno só com aluguel, aprovação de crédito, previsão de mercado ou retorno garantido.
Como funciona
O formulário pede preço, entrada e dinheiro posto na compra. Pagou tudo do próprio bolso? Então a entrada vale o preço, e taxa e prazo ficam de fora. Havendo empréstimo, preencha o prazo e a taxa fixa da nota. Os demais campos são o aluguel mensal recebido, as despesas de operação, a variação anual do valor (positiva com + ou negativa com −), o percentual de custos de venda e o período, entre 1 e 600 meses inteiros. Antes de comparar, clique em Calcular. A resposta lista o desembolso inicial, o fluxo do aluguel, o que sobra da venda depois de quitar o empréstimo, o mês em que o equilíbrio aparece pela primeira vez e, por fim, quanto você ganha ou perde no período.
Perguntas frequentes
O que significa equilíbrio aqui?
Aqui, equilíbrio é o instante em que isto: aluguel recebido menos despesas de operação menos parcelas do empréstimo, mais o que a venda deixa depois dos custos e da quitação, alcança a entrada somada ao dinheiro de compra que não volta. Aluguel sozinho pagando tudo é outra conta. O ponto é o primeiro fim de mês com resultado de zero para cima; zero exato ainda não é lucro. Os resultados do período escolhido, ganho ou perda, e a situação aparecem à parte. A conta não calcula imposto de renda, não traz fluxos a valor presente e não checa se você obtém crédito.
O que muda no mês de retorno quando há custos de aquisição?
Os custos de aquisição se somam, na abertura, ao caixa inicial e adiam a recuperação. Imagine US$300.000 em dinheiro, valor do imóvel estável, 6% reservados para a venda e US$1.500 mensais sobrando depois das despesas, sem custo de aquisição. No mês 12, a conta já cobre os US$18.000 que a venda custaria. Agora acrescente US$12.000 de aquisição que não volta: a cobertura só chega no mês 20. No mês 24, o ganho líquido é US$6.000. Tudo isso é ilustração, não cotação de taxas. Não lance depósitos creditados, taxas financiadas, reservas recuperáveis nem custos contados em dobro.
O caixa inicial já volta no primeiro ano?
Sim, e a conta é curta. Com US$5.000 de aluguel recebido por mês, sem despesas, sobre US$500.000 pagos em dinheiro, valor estável, 6% de custos de venda e nada de aquisição, os US$30.000 desses custos saem do aluguel já no mês 6. A calculadora olha mês a mês e não carimba ano exato. No mês 6, o resultado é 0, o que não é lucro; no mês 12, vira US$30.000. Aluguel e custos aqui são entradas hipotéticas.
Posso ter fluxo de aluguel negativo no mês e ainda ganhar na venda?
Sim, o mês pode doer e a venda ainda fechar no azul. Considere imóvel de US$300.000, US$60.000 de entrada, US$240.000 financiados a 0% em 10 anos, aluguel de US$2.000, despesas de US$1.000, valor estável e nenhum custo de aquisição ou de venda. A parcela de US$2.000 faz o caixa do aluguel ficar em −US$1.000 por mês. Passados 6 meses, o saldo é −US$6.000, mas vender liberaria US$72.000, já pagos os US$228.000 da dívida restante. Menos os US$60.000 do começo, sobram US$6.000. Ainda assim é preciso bancar o imóvel com caixa. E 0% serve só de controle matemático, não é oferta de empréstimo.
E se eu ficar com o imóvel além do prazo do empréstimo?
Aluguel e despesas não param quando o empréstimo termina; só as parcelas de principal e juros param. Caso: imóvel de US$300.000, US$60.000 de entrada, US$10.000 em caixa de aquisição, empréstimo a 0% em 10 anos, aluguel de US$3.000, despesas de US$1.000, valor estável e 6% de custos de venda. Segurando por 144 meses, você paga só 120 parcelas de US$2.000, total de US$240.000, e chega com dívida restante 0. O ganho líquido modelado é US$260.000, sem cobrar as 24 parcelas que sobrariam.
A calculadora olha além do período escolhido ou começa no mês zero?
Nenhuma das alternativas. A calculadora amostra apenas fins de mês, do mês 1 até o número de meses inteiros que você definiu; não interpola e não faz afirmação sobre o instante zero. Escolheu 12 meses, mas o caixa só seria coberto no mês 20? Então o período termina sem recuperação. Com valor estável e nada de dívida, aluguel, despesas, aquisição ou venda, o mês 1 é apenas a primeira amostra de igualdade exata, e igualdade não é lucro. Se premissas ou condições reais mudarem, a recuperação projetada pode deixar de valer.
A calculadora aceita desvalorização e venda com saldo negativo?
Sim, ambos. O valor pode variar de −15% a 15% ao ano, 0 inclusive, e a mudança se compõe mês a mês. Teste US$300.000 em dinheiro, nenhum custo na compra, −10% ao ano, 6% de custos de venda e US$1.500 por mês de resultado operacional líquido: no mês 24 o imóvel vale US$243.000 e o resultado líquido chega a −US$35.580. Em caso de financiamento, a venda depois da quitação também pode render caixa negativo. Aí o dono paga a diferença, e ninguém perdoa o saldo. Estes são cenários, sem pretensão de prever preços.
Quão exato é o resultado e o que fica de fora?
Parcela do empréstimo e evolução do valor saem calculadas sem arredondar, ao contrário do extrato do credor. Situação e mês de equilíbrio partem do ganho com todas as casas decimais; por isso um US$0 exibido pode esconder diferença minúscula, para cima ou para baixo. Para a conta fechar na tela, entra um ajuste de arredondamento: ele garante que o ganho líquido exibido seja o caixa da venda somado ao fluxo do aluguel, descontado o desembolso inicial; não é taxa. A taxa da nota difere da APR. Ficam sem cálculo: inflação, crescimento do aluguel, VPL, TIR, tributos sobre renda e ganho de capital, avaliação do banco que financia e garantias.