BRRRR: quanto o refinanciamento libera e o fluxo do aluguel
Método BRRRR para imóveis: cobertura do financiamento, aporte recuperado, custos do refinanciamento e fluxo mensal pós-refinanciamento são distintos.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora BRRRR transforma compra, reforma paga à vista e refinanciamento em números. Para começar, ela pede quanto custou adquirir, quanto custará refinanciar, qual dívida abriu a compra e quanto do principal você já devolveu. Saem a cobertura bruta, que compara financiamento e custo do projeto, e o caixa líquido do refinanciamento. Com a mesma cobertura bruta, a recuperação do seu desembolso pode ser bem outra. Por fim, vem o aluguel mensal estimado, a partir do novo financiamento e das despesas que você informar.
Para quem é
Está analisando um caso BRRRR na Flórida, como investidor, corretor ou cliente? Tenha em mãos custos documentados e cotações de credores. A calculadora devolve um quadro nominal de caixa, feito com os seus números. Isso não aprova crédito, não confirma avaliação, não mostra o ciclo inteiro do financiamento e não organiza o conjunto da sua liquidez pessoal.
Como funciona
São quinze valores a preencher, e onde não houver nada você digita 0, que é zero. Na manutenção mensal fica de fora o principal; o principal da compra que você já amortizou tem campo próprio. Custos de compra pagos à vista e custos de refinanciamento descontados do novo financiamento entram cada um em seu campo, sem repetição. Agora o ARV e o LTV do credor. Existe novo financiamento? Então informe a taxa e escolha o prazo. Aluguel, vacância e despesas operacionais vêm em seguida; diga se impostos, seguro ou taxa de condomínio (HOA) já estão incluídos. Clique em Calcular. Depois compare o caixa do refinanciamento, o dinheiro devolvido, o que sobrou investido e o fluxo do aluguel. Para saber quanto realmente falta quitar, consulte o credor à parte.
Perguntas frequentes
No método BRRRR para imóveis, que custos e quanto de dinheiro seu o modelo leva em conta?
Some o preço pago pelo imóvel, a obra quitada em dinheiro, os custos de aquisição e a manutenção mensal sem principal vezes cada mês cheio em que você ficou com o imóvel. Esse total é o custo do projeto. Custos de aquisição: dinheiro que saiu e não volta, menos os créditos aproveitáveis. Depósito reembolsável em conta de custódia e reserva não gasta ficam fora. Para chegar ao seu aporte, pegue o custo do projeto, subtraia o financiamento com que comprou e acrescente o principal que de fato saiu do seu bolso. Principal pago não é despesa. Ele não reaparece na manutenção. Aluguel que entrou antes do refinanciamento não abate o aporte. O resultado é a base das saídas brutas, e não o pico de dinheiro imobilizado nem tudo o que você tem disponível.
Por que a cobertura do financiamento e a recuperação do aporte aparecem separadas?
Cada medida responde a uma pergunta diferente. A cobertura é a fatia do custo do projeto que o novo financiamento cobre, limitada a 100%, calculada ainda sem a quitação da dívida anterior e sem os custos do refinanciamento. Já o caixa do refinanciamento é o novo financiamento menos o saldo devedor da compra e menos esses custos. Positivo, ele vira dinheiro devolvido, sem passar do que você investiu. Negativo, indica que falta dinheiro, e o modelo mostra o sinal negativo em vez de zero. Quanto ficou preso no negócio nunca fica abaixo de zero. Tudo que passar do seu aporte é endividamento extra, não lucro. Se você não pôs aporte próprio, não há fração devolvida para mostrar.
Principal já pago e custos do refinanciamento: onde cada um entra na conta?
Cada parcela de principal paga em dinheiro eleva o seu aporte e, ao mesmo tempo, diminui a quitação do financiamento antigo. Essa quitação modelada é o principal original menos o que já foi pago. Não trate esse valor como gasto do projeto nem o some à manutenção mensal. Custos do refinanciamento são encargos líquidos, sem principal, descontados do que o novo financiamento libera, sem contagem repetida, e não se misturam com custos de aquisição pagos à vista. Juros em aberto ou multas? Só entram nesses custos se nenhum outro campo os considera. Nada de histórico de amortização, de saques extras ou de reforma financiada entra no modelo. Para o número exato, peça ao credor um valor de quitação com data. O principal que você digita como diferença não vale como cotação de fechamento.
O que entra no fluxo de caixa depois do refinanciamento?
Do aluguel, desconte a vacância, depois as despesas operacionais e a parcela do novo financiamento: sobra o fluxo mensal. A parcela é só principal e juros. As despesas operacionais podem já incluir taxa de condomínio (HOA), seguro, impostos do imóvel e manutenção, então não os omita nem os conte em dobro. O retorno sobre o caixa que ficou no negócio é o fluxo mensal multiplicado por 12, dividido por esse caixa. Não leia como renda anual garantida, ganho de valorização ou TIR. Duas ressalvas. Sem aporte próprio restante, o índice não existe, mesmo com fluxo negativo. E recuperar todo o caixa não deixa o fluxo positivo nem o imóvel sem risco.
O LTV, o ARV ou um novo financiamento de 0 valem como aprovação?
Não. Informar ARV, LTV do credor ou até um novo financiamento de 0 não aprova nada. Use as condições do seu credor ou um cenário que você declara como tal. As faixas: LTV de 0%–100%, taxa de 0%–25% e só quando existe novo financiamento. Para o prazo, vale o de amortização total que foi cotado. Essas faixas não são limite universal de programa, nem dizem se você é elegível. Quer testar perda de valor? ARV de 0 é aceito, e aluguel de 0 também. Se ARV × LTV resulta em principal nulo, taxa e prazo não se aplicam, e a calculadora não cria proposta de banco nenhuma. Ainda assim, principal da dívida antiga ou custos do refinanciamento podem exigir dinheiro adicional. Avaliação, tempo de posse, análise de crédito e quitação real ficam para conferir à parte.
Como o modelo trata meses, arredondamento e limites?
Digite 2,0 e o modelo lê 2, não 20. A posse é medida em meses inteiros, de 1 a 36. O teto de cada valor é US$2 bilhões. Para LTV, taxa e vacância, vale no máximo quatro casas depois da vírgula, sempre dentro das faixas. O novo financiamento, o aluguel depois da vacância e a parcela mensal passam cada um por arredondamento em centavos, feito uma só vez. Os totais de caixa usam esses valores arredondados e acrescentam os centavos da manutenção para cada mês inteiro. Já os percentuais nascem dos totais, não do que a tela mostra arredondado. Resultado acima de US$100 bilhões não é exibido; esse teto é da calculadora, não de banco. O modelo não calcula imposto sobre renda ou lucro, nem TIR, e não considera reservas nem o histórico completo de financiamento e aluguel. Cotações reais mudaram? Rode o cálculo de novo.