Quanto o aluguel rende sobre o capital investido
Cash on cash return: caixa do aluguel no ano inicial sobre entrada, fechamento e outros gastos à vista, com aluguel bruto, vacância, custos e empréstimo.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora mostra quanto o caixa do aluguel nos 12 meses iniciais de operação representa, em porcentagem, de todo o dinheiro que você colocou no começo. Nesse montante cabem a entrada e o fechamento quitado à vista. Somam-se a eles reformas de preparação, móveis e reservas. Você lança o aluguel cheio previsto no contrato, e vacância e calotes são descontados depois. Todo o seu orçamento mensal de caixa sai da conta. O percentual é nominal, calculado antes do imposto de renda. Valorização e venda não contam.
Para quem é
Use a calculadora se você compra imóvel para alugar, já tem um ou trabalha no mercado e quer testar o orçamento anual de caixa de cada cenário. Informe só o valor que você realmente desembolsou para começar. As hipóteses são suas: aluguel, perdas, despesas e financiamento. O número não define lucro tributável, não diz se o banco aprova o crédito e não garante retorno.
Como funciona
Abra a conta com o preço do imóvel, a entrada, o fechamento quitado à vista e qualquer gasto extra para começar. Na sequência, preencha o aluguel bruto do mês, a taxa de vacância e cada despesa mensal. Campo sem valor leva 0. Com financiamento, defina a taxa anual fixa e o prazo: 10, 15, 20, 25 ou 30 anos. Pagando tudo à vista? Lance o preço inteiro como entrada e ignore taxa e prazo. Por fim, clique em Calcular. A tela então traz o total investido no começo, o fluxo de caixa do mês e do ano e o retorno anual.
Perguntas frequentes
O que mede o cash on cash return?
Mede quanto dinheiro o aluguel deixa no seu bolso nos 12 meses iniciais de operação. Desse aluguel saem a vacância que você indicou, os custos pagos em caixa e as parcelas de principal e juros. O que sobra é dividido pelo total investido no começo e multiplicado por 100, e isso dá o retorno anual sobre o caixa aplicado. Ele não é taxa de capitalização, TIR, lucro para o imposto de renda nem ganho total com o imóvel. A valorização fica de fora. Também não contam o dinheiro de venda nem o patrimônio que cresce à medida que você amortiza o principal. Os valores são nominais, vêm dos cenários que você monta e não garantem rendimento nem servem de régua universal para investimentos.
Por que informar outros gastos iniciais além do fechamento?
Porque reformas de preparação, móveis e reservas comprometidas podem exigir dinheiro seu, mesmo sem fazer parte do fechamento. Veja um caso hipotético: preço de US$500.000, entrada de US$100.000, fechamento de US$20.000 e mais US$30.000 iniciais. O aluguel bruto é US$4.500, com 5% de perda, custos de US$900 por mês e financiamento ilustrativo a 6,5% em 30 anos. O caixa anual do aluguel fica perto de US$10.160,73, cerca de 6,77% sobre US$150.000 investidos. Tire os US$30.000 e o retorno sobe para 8,47% sobre US$120.000. Custos financiados, depósitos creditados e valores já lançados em outro campo não entram no dinheiro inicial.
Devo informar o aluguel bruto previsto ou o recebido?
O bruto previsto, antes de vacância e inadimplência. Com US$4.500 de aluguel e 5% de perda, a provisão é de US$225, e sobram US$4.275 efetivos por mês. O erro comum: digitar US$4.275 já líquido e aplicar os 5% outra vez, o que derruba o valor para US$4.061,25. A perda se desconta só no campo de vacância, sem repetir, e não entra como despesa em dinheiro. Aluguel bruto de 0 ou perda de 0% confirmados são aceitos; campo vazio não equivale a um zero digitado.
Como fica a compra feita à vista?
A entrada vira o preço inteiro. Não há principal a pagar, as parcelas ficam em 0, e a taxa e o prazo de amortização não fazem sentido. Exemplo: compra à vista por US$500.000, fechamento de US$20.000, US$30.000 de outros gastos iniciais, aluguel bruto de US$4.500, perda de 5% e US$900 mensais de custos. Resultado: US$40.500 de caixa no ano sobre uma base de US$550.000, cerca de 7,36%. Atenção: pagar à vista não faz desse percentual uma taxa de capitalização. Como dinheiro inicial e provisões em caixa entram na conta, ele pode se distanciar de uma métrica de lucro operacional líquido sobre o preço.
Por que não aparece percentual quando não há dinheiro inicial?
Porque o retorno divide o caixa anual pelo dinheiro inicial, e sem dinheiro inicial não há divisor. Isso vale mesmo quando o aluguel deixa sobra. Imagine US$500.000 totalmente financiados, sem fechamento nem outros gastos pagos do bolso, a 6,5% em 30 anos, com aluguel de US$4.500, vacância de 5% e custos de US$900. O fluxo fica perto de US$2.575,92 por ano e, mesmo assim, nenhum percentual aparece. O retorno não é 0% nem infinito. Nesse caso, avalie apenas o fluxo de caixa. O exemplo não indica que financiamento sem entrada ou fechamento sem custo estejam de fato disponíveis.
Qual a diferença entre fluxo de caixa negativo e exatamente zero?
Com dinheiro inicial investido e fluxo anual negativo, o retorno sai negativo, e você vai precisar tirar dinheiro do bolso para cobrir a diferença. Se o fluxo for exatamente 0, o retorno é 0%. Exemplo: entrada de US$60.000 num imóvel de US$300.000, fechamento de US$10.000, US$5.000 de outros gastos, empréstimo a 0% em 10 anos, aluguel de US$3.000, sem vacância e custos de US$1.000. A parcela de US$2.000 deixa US$0 de fluxo, e o retorno fica em 0% sobre US$75.000. A taxa de 0% existe só para testar a conta. Nenhum banco cotaria isso. O rótulo considera o fluxo preciso, e não os US$0 arredondados que aparecem na tela.
O que entra no orçamento mensal de caixa?
Os gastos recorrentes, sem repetir nenhum. Entram imposto predial, seguro residencial, seguro contra vento e seguro contra enchente. Também cabem seguro hipotecário, mensalidade da associação, consertos e a administradora. Inclua o que você de fato separa todo mês como reserva ou provisão. Principal e juros calculados pela ferramenta ficam fora, assim como a vacância, já descontada. Capital inicial nunca volta a ser somado: reserva comprometida no início aumenta a base investida e não vira despesa mensal automática. O subtotal de caixa antes do empréstimo usa só essas provisões informadas e não equivale a lucro contábil normalizado nem ao NOI do banco. Dedução fiscal e suficiência da reserva não são verificadas.
O prazo do empréstimo muda o período ou a precisão do retorno?
Não. A janela do retorno é sempre de 12 meses de operação. Escolher 15 ou 30 anos muda o prazo do empréstimo e, com ele, a parcela, mas não o período do investimento. As parcelas saem da taxa fixa do contrato, calculadas com exatidão, e não correspondem ao APR nem ao extrato arredondado do banco. O fluxo anual e o retorno usam valores sem arredondamento. Multiplicar a parcela do mês já arredondada, ou o percentual do ano, pelo prazo do financiamento não revela o retorno de toda a vida do imóvel. Ficam de fora reajuste de aluguel, ajuste para ano incompleto e inflação. Também não entram venda, VPL ou TIR, cálculo de imposto e análise do credor.