Análise do imóvel de aluguel: fluxo de caixa e saída
Veja o fluxo de caixa nominal do aluguel antes do imposto, medido sobre o caixa colocado, com venda hipotética, custos explícitos, financiamento fixo.
O que esta calculadora faz
Nesta análise de investimento imobiliário, você vê o fluxo de caixa que o aluguel gera, nominal e antes do imposto, comparado ao dinheiro colocado no início. A venda é só um cenário suposto. Custos de partida já gastos e reservas intactas vão em campos separados. Os insumos de operação não mudam ao longo do tempo, e principal e juros saem do cálculo depois da quitação do empréstimo. O resultado não aprova crédito, não é lucro contábil completo e não serve de plano para a liquidez da sua casa.
Para quem é
Investe em aluguel na Flórida, ou é corretor e quer testar cenários próprios? Rode também os casos duros: compra sem financiamento, imóvel vago o tempo todo, valor em queda. Alimente o cálculo com cotações reais ou premissas declaradas, e não com comissão, seguro ou parâmetro de crédito genérico.
Como funciona
Preencha na ordem: preço, depois a entrada, em porcentagem ou em dólares. No aluguel, digite a soma de todas as unidades do imóvel, não o valor de uma só. Em seguida vêm despesas mensais, reparos do ano e vacância. Para os custos de fechamento pagos em dinheiro e para qualquer outro desembolso de partida, informe o que sobra depois dos créditos, e digite 0 quando não houver nada a informar. Depois escolha o tempo de posse, a variação anual do valor (positiva ou negativa) e o custo de venda. Se há empréstimo, taxa e prazo precisam estar preenchidos; sem empréstimo, deixe-os vazios. Unidades e área podem ficar em branco. Com a confirmação marcada, compare lado a lado o fluxo de caixa, os retornos, o prazo de retorno e o resultado da venda, positivo ou negativo.
Perguntas frequentes
Quais valores entram no caixa inicial?
Só entra o dinheiro efetivamente aplicado no imóvel, isto é, entrada, custos de fechamento pagos em dinheiro e gastos reais de partida, tudo descontados os créditos. Reserva que você mantém parada, depósito em custódia que volta para você e custo pré-pago ou recorrente, que já aparece em outro campo, não entram. Obra não eleva sozinha o valor de revenda. E esse total não representa a poupança inteira da sua casa. O modelo ignora chamadas de capital futuras e movimento de reserva, para dentro ou para fora.
Aluguel e despesas variam ao longo do tempo, e o imóvel pode ficar totalmente vago?
Não: o que você digita para aluguel, despesas, reparos anuais e vacância vale para todo o período, sem reajuste. Para o aluguel, vale o total programado do imóvel todo, e não o valor de uma unidade. Já para testar cenários, a vacância vai de 0 a 100% e a variação anual de valor, de −100% a 100%; são faixas do cálculo, não limites oficiais de mercado. Sem depreciação, sem seguro hipotecário e sem imposto de renda: nada disso entra na conta. As premissas também não se preenchem sozinhas com dados em tempo real.
O que muda com compra à vista, entrada em porcentagem, unidades e área?
Pague o preço inteiro de entrada e o campo de taxa e prazo some, junto com o DSCR. Havendo empréstimo, as parcelas param quando ele é quitado. Digitou a entrada em porcentagem? O sistema a converte em dólares uma só vez e arredonda ao centavo mais próximo. O campo de unidades é opcional e aceita só número inteiro: 2,0 é lido como 2, nunca como 20. Na área, 1200,5 pés quadrados ficam exatamente como digitados, com até duas casas decimais, sem símbolos nem separador de milhar. Unidades ou área em branco, ou com 0, significam dado desconhecido, não tamanho zero. Nenhum desses campos multiplica o aluguel, e nada é convertido para metros quadrados.
TIR (IRR), crescimento médio anual e perda: o que cada número mostra?
Quem lê a TIR e o crescimento médio como a mesma coisa se engana: uma segue o caixa, a outra só compara pontas. A TIR data cada fluxo anual no encerramento do ano e situa a saída por venda no ano final, procurando a taxa entre −99% e 1000%. Se não houver resposta única, mostra “indisponível” em vez de inventar uma taxa. O crescimento médio anual olha apenas o valor de partida e o valor final; ignora quando o dinheiro entrou e se foi reinvestido. Se o valor final não é positivo, o painel marca −100%, um sinal de perda que não vira taxa real de crescimento nem teto para o prejuízo em dólares. Um valor negativo continua negativo na tela, com o sinal à frente.
Como ler o número de meses para recuperar o caixa?
Conta quantos meses de aluguel líquido levam a repor o caixa inicial. Para isso, as premissas não mudam, o financiamento deixa de cobrar parcela ao ser quitado e a venda não entra. Se a resposta passa do período de posse, é projeção, não plano. “Nunca” e “sem caixa inicial” aparecem como avisos à parte. Primeiro ano no vermelho ainda pode se pagar depois da quitação. O prazo simples pega o fluxo mensal do ano inicial e o repete sem fim, o que não o torna previsão. Nos dois prazos, a venda fica fora.
Cair numa faixa de referência, ou ter caixa positivo na venda simulada, comprova crédito aprovado ou lucro?
Cair numa faixa de referência não prova crédito aprovado nem lucro. O DSCR em 1,25 ou 1,00 e o GRM em 10/15/20 são regras práticas, não lei de mercado nem nota. O NOI é calculado sem a parcela do financiamento, e o GRM parte do aluguel anterior à vacância. Com aluguel em 0, nem o GRM nem a ocupação de equilíbrio podem ser calculados. O patrimônio na tela ainda não subtraiu as despesas de venda. Já o dinheiro da venda aparece depois delas e depois de abater o saldo do financiamento pelo cronograma, sem refletir a quitação de fato nem o acerto de impostos. Resultado acima de US$10 trilhões não é exibido: é um limite da calculadora, não previsão nem regra de crédito. Confira cada cotação por fora.