DSCR (cobertura de dívida): escolha qual definição usar
O que é DSCR: escolha entre NOI e o aluguel que o credor aceita e veja o índice, a parcela que cabe e um principal hipotético, sem valor de aprovação.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora põe a renda do aluguel ao lado da parcela do financiamento, conforme a definição de cobertura que você escolher. Num método, o NOI, a receita operacional líquida, é dividido pelo principal e juros. No outro, a base é o aluguel que o credor já aceitou, dividido pela soma de principal e juros com os custos de moradia classificados. Informe o alvo e os termos da nota, e ela estima um principal máximo hipotético, olhando só a cobertura. Esse número não é empréstimo aprovado, nem regra que todo credor segue.
Para quem é
Investidores e profissionais do mercado imobiliário usam a ferramenta para testar um caso de cobertura bem definido contra o aluguel, as classes de custo e os termos que o credor passou. Qual programa se aplica, confira fora da ferramenta. Elegibilidade do tomador, valor do imóvel, alavancagem e reservas são verificações à parte.
Como funciona
Escolha o método antes de qualquer outra coisa. No NOI, entram o aluguel projetado, a vacância e todas as despesas operacionais. No PITIA, vale o aluguel aprovado pelo credor, e impostos, seguro exigido e HOA são lançados à parte. Depois vêm o valor do empréstimo, a taxa fixa anual, o prazo e o alvo, como 1,35. Taxa e prazo precisam estar preenchidos até com empréstimo 0, porque é com eles que a calculadora chega ao maior empréstimo que a renda sustenta. No fim, compare o resultado com o alvo e veja a parcela que a renda comporta, que pode ser negativa, e o maior empréstimo sustentável.
Perguntas frequentes
Por que escolher o método de cobertura antes de informar o aluguel?
Porque cada método usa outro numerador e outro denominador. No NOI, você parte do aluguel programado, desconta vacância e custos operacionais e divide o que sobra apenas por principal e juros. No PITIA, o ponto de partida é o aluguel de qualificação que o credor já aceitou, e o divisor junta principal e juros, impostos, seguro e HOA. Aluguel programado, aluguel recebido e aluguel aceito pelo credor não se confundem. Mudar de método não deixa nenhum deles aceito pelo credor. Uma despesa de operação também não passa a contar como custo de moradia só por isso.
Os mesmos números podem bater o alvo num método e não no outro?
Sim. Pegue um aluguel de US$4.000, vacância de 5% e custos de US$900: sobra uma renda operacional de US$2.900. Para US$320.000 a 7% ao ano, taxa só suposta, em 30 anos, principal e juros dão ≈ US$2.128,97, e o DSCR chega a ≈ 1,3622×, acima do alvo de 1,35×. Agora um programa que aceita os mesmos US$4.000 e conta US$900 efetivos de impostos, seguro e HOA divide por US$3.028,97 e chega a ≈ 1,3206×, abaixo de 1,35. O teto de financiamento também muda: ≈ US$322.882,92 pelo NOI contra ≈ US$310.078,95 pelo aluguel aceito. Nenhum dos dois números aprova financiamento.
A calculadora escolhe o aluguel de qualificação ou aplica algum desconto?
Não. Quem informa o aluguel mensal de qualificação aceito pelo programa é você; a ferramenta só usa o número recebido. Ela não decide se a base vem do contrato ou do laudo, não inventa cortes fora da documentação do programa e não julga elegibilidade. Do aluguel aceito, também não desconta vacância outra vez. No modo NOI, a conta começa pelo aluguel bruto programado e por uma reserva explícita para vacância e inadimplência. Cada definição pede sua própria base de aluguel. Não leve um valor líquido ou bruto de uma para a outra sem confirmar.
Quais custos entram nos campos de custo de moradia?
Só os valores mensais que o programa documenta como moradia: impostos, taxas e rateios da associação e o seguro exigido. Principal e juros ficam fora, porque o modelo já os calcula. Reparo, administração ou um total operacional qualquer não entram ali automaticamente. Já no NOI não existe esse grupo à parte: todas as despesas vão para a conta, seguindo a convenção de NOI que você confirmou fora daqui. Campo acinzentado quer dizer que não se aplica, e não que o valor é 0. Lance cada custo só uma vez. E confira com o credor como ele classifica cada item.
O que aparece quando o empréstimo de comparação é zero?
Com empréstimo 0, principal e juros também dão 0. No NOI, falta divisor e nenhum DSCR aparece, embora o valor financiável estimado ainda possa sair positivo. No PITIA, o DSCR existe se houver outros custos de moradia: aluguel aceito de US$4.000, custos de US$900 e empréstimo 0 resultam em ≈ 4,4444×. Se esses custos também forem 0, o índice some. Taxa e prazo continuam obrigatórios, porque é deles que sai o teto de crédito. Nada disso equivale a comprar à vista. Nem a aprovação.
Posso atingir o alvo e mesmo assim não ter margem para um empréstimo?
Sim. Suponha aluguel aceito de US$1.250, custos fixos de US$1.000, empréstimo 0 e alvo de 1,25×. O DSCR fica cravado em 1,25×. Só que a parcela que sobra é US$1.250 ÷ 1,25 − US$1.000 = 0, e por isso o crédito que a renda comporta também é 0. Troque para aluguel aceito de US$1.000, custos fixos de US$1.500 e o mesmo alvo de 1,25×: a parcela sustentada vai a −US$700, e o número negativo segue na tela. Nesse caso, o teto do empréstimo fica em 0, porque os custos comem toda a renda. Quando a renda operacional é zero ou negativa, nenhum empréstimo para de pé. São só ilustrações, não cotações de programa.
O que significam o alvo e o resultado do maior empréstimo?
O alvo é uma razão, não uma porcentagem. Com 1,35, a renda precisa valer 1,35 vez a parcela. O campo vai de 0,8 a 2, mas isso é limite do formulário, não lei nem padrão de credor. Abaixo de 1, as parcelas do empréstimo podem superar a renda. A parcela sustentada sai da renda dividida pelo alvo, descontados os custos fixos de moradia quando entram na conta. Sendo positiva, ela vira principal pela taxa e pelo prazo informados por você. Tudo isso mede só cobertura. Não entra o valor do imóvel, nem a proporção entre empréstimo e valor, nem o crédito. Reservas, entrada e tetos de empréstimo do programa também ficam de fora. E os limites dos campos não limitam os resultados.
Qual a precisão do resultado e que tipo de empréstimo ele assume?
Os valores em dinheiro guardam os centavos, e vacância, taxa e alvo vão até quatro casas decimais. Para checar o alvo e calcular a parcela sustentada e o maior principal possível, a conta usa as parcelas exatas, não o arredondamento de um extrato do credor. Então um DSCR que aparece como 1,35×, mas vale 1,34999, não passa no alvo de 1,35×. A renda e as parcelas do ano são o mensal × 12. Logo, a razão não é retorno anual nem projeção de vários anos. Só entram empréstimos comuns de taxa fixa, e a taxa da nota não é APR nem cotação de mercado. Imposto de renda e retorno do investimento ficam fora.