Resultado e retorno na compra, reforma e revenda
Fix and flip: modele a revenda com os custos de aquisição que você digita, o carregamento contado e financiamento só da compra.
O que esta calculadora faz
Compra, reforma, revenda: o que fica no bolso antes do imposto? A calculadora devolve uma estimativa de lucro nominal. Ela desconta o que você paga à vista na aquisição, o carregamento do imóvel e os gastos para vender, e considera um empréstimo constante que financia somente a compra. Você vê dois retornos lado a lado, um sobre o capital total e outro sobre o dinheiro que saiu do seu caixa. A diferença de caixa na venda também aparece.
Para quem é
Investidores, corretores ou clientes às voltas com uma revenda na Flórida: os custos e as cotações do credor ficam por sua conta. Não confunda o resultado com avaliação verificada, aprovação de crédito, cálculo de imposto ou plano completo de caixa.
Como funciona
Oito números alimentam o cálculo, e nenhum pode faltar. Do projeto: preço de compra, valor de revenda, custo da reforma e carregamento mensal. Do prazo e do financiamento: meses inteiros, percentual de venda, custos de compra à vista e empréstimo da compra. Custo que não existe entra como 0. Comprou à vista? O empréstimo também é 0. Juros cotados pelo credor pertencem ao carregamento mensal, e só ali, enquanto parcelas de principal ficam de fora. Depois, coloque os dois retornos lado a lado, olhe o caixa da venda (para mais ou para menos), cheque as cotações e refaça a conta quando uma premissa mudar. Aí sim: coloque os dois retornos lado a lado, olhe o caixa da venda (para mais ou para menos), cheque as cotações e refaça a conta quando uma premissa mudar.
Perguntas frequentes
O que é descontado para chegar ao lucro?
O lucro é uma subtração: valor de revenda, menos preço de compra, reforma, custos de aquisição à vista, carregamento mensal multiplicado pelos meses e custos de venda. Na aquisição entra só o que você desembolsa em dinheiro e não recebe de volta, já abatidos os créditos que dá para aproveitar. Escrow reembolsável, reserva parada e custo lançado em outro campo ficam de fora. O carregamento pode reunir juros cotados, imposto sobre o imóvel, seguro, contas de consumo e outras despesas recorrentes. Os custos de venda saem de uma conta só, feita sobre o valor de revenda que você informou. Em todos os oito campos, você precisa preencher um valor: se deixar um custo vazio, o cálculo não assume zero por você.
Em que o ROI do projeto difere do ROI sobre o meu dinheiro?
O ROI do projeto mede o lucro antes do imposto contra tudo o que a operação consome: compra, reforma, custos de compra e todo o carregamento. O ROI sobre o seu dinheiro usa o mesmo lucro, mas o total cai pelo valor do empréstimo da compra. Custos de venda comem lucro, porém ficam fora desses totais, já que saem do valor da venda. O caixa da venda menos o dinheiro que você pôs dá exatamente o lucro. Se você não pôs dinheiro algum, nenhum ROI aparece, e isso não quer dizer 0% nem retorno infinito. Nenhum dos dois é taxa anual ou TIR.
Qual financiamento a calculadora aceita?
O modelo aceita só o empréstimo da compra, que vai de 0 ao preço pago. O principal não muda ao longo do projeto e sai inteiro na revenda. Os juros cotados já precisam estar no carregamento mensal. Na revenda, a quitação abate o caixa da venda, não o lucro, que assim não sofre o desconto de novo. Reforma, aquisição e carregamento saem do seu bolso. Ficam de fora amortização, saques extras, taxas financiadas e crédito de obra. Condições que variam também não entram. Peça direto ao credor o saldo devedor real, com data: a projeção daqui não substitui a cotação dele.
Dá para terminar em prejuízo, ou ter de pôr dinheiro na hora da venda?
Dá, sim: o resultado pode mostrar prejuízo total ou dinheiro que você precisa levar para a venda. Por isso o ARV aceita 0, como teste de perda total, nunca como previsão nem valor verificado. Lucro negativo aparece como negativo. O caixa da venda negativo também, sem ser arredondado para zero: é o dinheiro extra que cobriria os custos de venda e o empréstimo da compra. Como a perda pode ser maior que o investido, o ROI sobre o seu dinheiro chega abaixo de −100%. Imposto sobre lucro, restituições e o caixa que o fechamento realmente exigirá ficam fora do cálculo.
Posso tratar 70% como o teto seguro da minha oferta?
Não. É um atalho de bolso: 70% do ARV menos a reforma, com piso em 0 e corte para baixo no centavo. Compra, carregamento e venda não têm desconto próprio nessa conta. O número também não prova lucro, nem vira teto de oferta por lei, nem substitui avaliação verificada ou aprovação de crédito. Vai oferecer abaixo dele? Ainda assim, abra todos os custos e confira as cotações do imóvel.
Quais limites e arredondamentos valem nos campos?
Prazo: de 1 a 36 meses inteiros. Digitar 2,0 vale 2, nunca 20, e meses fracionados são recusados. Cada valor vai até US$2 bilhões. Custos de venda ficam entre 0% e 30%, com no máximo quatro casas decimais. Essa faixa é limite do formulário, e não taxa de mercado. O custo de venda é arredondado ao centavo sem novo arredondamento, e os totais somam valores já em centavos. A oferta de 70% é arredondada para baixo. Acima de US$100 bilhões o resultado não pode ser mostrado, e isso é limite da calculadora, não norma de crédito. Imposto e extrato de quitação do credor ficam fora daqui. Verifique por conta própria as cotações de custo, de revenda e de quitação.