Calculadora de cap rate (taxa de capitalização) e NOI anual
Junte aluguel do ano, perdas, receita extra e custos e veja o NOI e o “cap rate” sobre o preço ou valor informado; nada disso aprova empréstimo.
O que esta calculadora faz
O que é “cap rate”? Aqui, é o NOI de um ano de operação dividido pelo preço de compra ou pelo valor do imóvel, calculado a partir de seis dados seus. Do aluguel bruto previsto sai a provisão de vacância e inadimplência que você definir. Outras receitas, já sem as próprias perdas de cobrança, somam antes dos custos. Tiradas as despesas operacionais, chega-se ao NOI. Ele pode ficar abaixo de zero ou cravar em zero. Os dois casos valem. O resultado não substitui uma avaliação, não classifica o imóvel diante do mercado e não encerra a análise de um financiamento.
Para quem é
Serve para quem compra, para quem já é dono e para quem trabalha com imóveis e quer olhar a renda de um ano antes de buscar crédito. A regra é coerência: o que conta como receita ou despesa num cenário conta igual no outro, e o preço ou valor entra sempre do mesmo modo. Documentação do imóvel e exame do financiador seguem separados.
Como funciona
Primeiro, defina se a base é preço de compra ou valor do imóvel. Em seguida, preencha cinco valores, todos do mesmo período de 12 meses, e digite 0 apenas onde o item for zero de verdade. O aluguel vai cheio, sem tirar a vacância. Já a receita extra vai pelo que de fato entrou no caixa. Depois de clicar em Calcular, leia os seis resultados e os cinco números exatos, sem arredondamento. Mesmo quantias ínfimas conservam o sinal de mais ou de menos.
Perguntas frequentes
Nesta calculadora, o que significam NOI e cap rate?
O NOI anual é a receita que resta após a vacância, menos as despesas operacionais. O cap rate é NOI ÷ preço de compra ou valor informado × 100. Você vê seis resultados. Primeiro vêm a perda por vacância, o aluguel líquido e a receita total; depois, o NOI, o cap rate e o saldo do ano, de sobra ou de prejuízo. Os cinco números exatos refazem a mesma conta sem arredondar. Não acrescentam indicador algum e não comprovam dinheiro recebido.
Como o cálculo trata vacância e outras receitas?
Informe o aluguel bruto anual previsto, antes da provisão de vacância e inadimplência; a calculadora aplica a provisão. Outras receitas entram já líquidas das próprias perdas de cobrança e são somadas antes dos custos, então a perda do aluguel não incide sobre elas. Exemplo: US$60.000 menos 10% dá US$54.000; com US$3.000 de outras receitas, US$57.000; menos US$18.000 de despesas, o NOI é US$39.000. Nunca informe aluguel já recebido como bruto: a vacância seria descontada em dobro.
Posso usar valores zero ou ter um NOI negativo?
Sim, se o zero for um dado conhecido. Não saber um valor, ou deixá-lo vazio, é diferente de ele valer zero. Exemplo: preço de US$500.000, sem receita operacional e com US$10.000 de despesas. O NOI fica em −US$10.000 e o cap rate em −2%. Isso mostra prejuízo operacional, sem significar crédito negado automaticamente. Ponto de equilíbrio é NOI exatamente zero, não um número que só parece zero depois de arredondado. E mesmo um NOI positivo vem antes dos custos que ficam fora da conta.
Por que o cap rate usa preço ou valor, e não o dinheiro investido ou o custo total?
Porque o cap rate mede o que o imóvel rende, não o que saiu do seu bolso. O denominador é o preço ou o valor informado, nunca a entrada nem o capital próprio. Um NOI de US$36.000 ÷ US$500.000 de preço dá 7,2%; o mesmo NOI sobre um valor de US$600.000 dá 6%. A calculadora não avalia nenhum dos dois. Dividido pelo custo total do projeto, o NOI vira rendimento sobre o custo; o fluxo de caixa após o financiamento, dividido pelo capital próprio, vira retorno sobre o dinheiro investido. A calculadora não substitui nenhum desses dois indicadores.
Quais custos contam como despesas operacionais?
Entram os gastos que o imóvel gera todo ano, definidos sempre do mesmo jeito. Por exemplo: o imposto cobrado sobre o imóvel, a taxa de quem administra, o seguro patrimonial e as contas de serviços que o dono paga. Consertos corriqueiros também contam. Se um custo está ligado às outras receitas, lance-o uma vez só. Fora da conta ficam obras de melhoria de capital, depreciação e gastos com a compra. Saem ainda amortização e juros do empréstimo, seguros e tarifas do financiamento e o imposto de renda de quem é dono, que nada tem a ver com o imposto sobre o imóvel. Cada financiador trata reservas à sua maneira, e o NOI daqui não garante o número que cada um vai apurar na análise.
Como aparecem valores e taxas minúsculos na tela?
Porcentagens de perda podem produzir frações de centavo. Se um valor anual não for zero, mas ficar abaixo de US$0,01, ele aparece como valor pequeno com sinal, nunca como zero. Um cap rate diferente de zero e abaixo de 0,0001% recebe o mesmo tratamento. O restante do dinheiro é arredondado ao centavo, e as demais taxas mostram quatro casas decimais; metades exatas se afastam do zero. Nos números brutos dos métodos, a notação científica pode surgir. Sobra, prejuízo ou zero? Quem define é o sinal do NOI sem arredondar, e não o que a tela exibe.
Cap rate alto ou teto dos campos significam negócio bom?
Não. O teto de US$2 bilhões por campo e a faixa de vacância de 0 a 100% são limites do formulário, não regra de mercado nem de financiador. Como aluguel e outras receitas entram separados, a receita total e o NOI chegam a US$4 bilhões. O cap rate pode passar de 100%, pode ficar negativo e nunca é cortado em 100%. Não existe nota automática Excelente/Boa, nem referência regional, nem limite de 6%. Todos os valores são obrigatórios e precisam cobrir o mesmo período.
Até onde vale a referência do financiador?
O glossário Core — mostra como um financiador define GOI, NOI, cap rate e despesas operacionais, para você alinhar seus conceitos aos dele. Essas definições foram lidas no glossário da CoreVest Finance em 3 de outubro de 2026. Já a base de cálculo salva em 30 de setembro não vem dessa leitura e não traz dados arquivados do mercado atual. Nada no glossário confere os números do seu imóvel. Ele também não fixa parâmetro para a região e não aprova crédito. Nenhuma média genérica de vacância é puxada de fora. Documentos reais, definição de custos e exigências do financiador, você confere à parte.