Окупаемость недвижимости: аренда плюс продажа
Калькулятор сравнивает арендные поступления с гипотетической продажей, учитывая взнос и расходы на покупку: ранний месяц окупаемости и итог за срок.
Что делает этот калькулятор
Срок окупаемости недвижимости здесь — месяц, когда аренда и деньги от гипотетической продажи вернут владельцу стартовые деньги. В расчёт входят невозвратные расходы на покупку и первичный ремонт, условный кредит (если он нужен), собранная аренда с расходами на содержание, ваша оценка стоимости и издержки продажи. Окупаемость предполагает продажу. Итог выбранного месяца может отличаться от месяца, когда деньги вернулись впервые. Все результаты — до подоходного налога.
Кому это подойдёт
Калькулятор пригодится тем, кто покупает под аренду, уже владеет объектом или работает с недвижимостью и взвешивает конкретный сценарий покупки и продажи. Подставьте сумму, которую вы реально вложите, и честную смету всех текущих расходов. Расчётный плюс — не окупаемость одной арендой, не одобрение кредита, не прогноз рынка и не гарантированный доход.
Как это работает
Укажите цену, первоначальный взнос и деньги, нужные на покупку. При покупке за наличные взнос равен цене, ставка и срок не требуются. С кредитом задайте фиксированную ставку по договору и срок. Дальше вводятся ежемесячная собранная аренда с расходами на содержание, годовое изменение стоимости со знаком + или −, издержки продажи в процентах и период от 1 до 600 полных месяцев. Нажмите «Рассчитать», потом сравнивайте. На выходе: стартовые деньги, арендный поток и деньги от продажи после погашения кредита. Ниже — месяц, когда безубыточность достигнута впервые, и прибыль или убыток за период.
Часто задаваемые вопросы
Срок окупаемости недвижимости: что он значит здесь?
Это первый конец месяца, когда вложенное вернулось целиком: накопленная аренда за вычетом расходов и платежей по кредиту вместе с выручкой от продажи после издержек и погашения долга покрывает взнос и невозвратные траты на покупку. Одна аренда такой точки не даёт. Если разница вышла в ноль или выше, отметка ставится. Совпадение до цента значит лишь, что вы вышли в свои, заработка ещё нет. Плюс или минус за выбранный вами срок выводится отдельно от статуса. Налоги на доход, дисконтирование и шансы на одобрение кредита в расчёт не входят.
На сколько месяцев сдвигают окупаемость затраты на покупку?
Они сдвигают срок, потому что добавляются к стартовым деньгам разово. Возьмём $300 000 наличными, стоимость без изменений, 6% на продажу и $1 500 в месяц чистого дохода после расходов, затрат на покупку нет. Тогда $18 000 издержек продажи покрываются к месяцу 12. Добавьте $12 000 невозвратных денег на покупку — окупаемость уйдёт на месяц 20, а чистый плюс в месяце 24 составит $6 000. Цифры условные, это не расценки на сборы в США. В затраты на покупку не кладите задатки, которые зачтут в цену, сборы, включённые в кредит, резервы, которые вернутся, и суммы, уже посчитанные в другой строке.
Можно ли окупить покупку в течение года?
Да, в пределах года это возможно. Допустим, $500 000 наличными, стоимость не меняется, на продажу закладываем 6%, расходов на покупку 0, аренда $5 000 в месяц, расходов на содержание нет. Тогда издержки в $30 000 закрываются к месяцу 6. Проверки идут помесячно, поэтому точку нельзя назвать ровно годовой. В месяце 6 чистая сумма нулевая — это не прибыль. К месяцу 12 она достигает $30 000. Аренда и расходы здесь — гипотетические вводные, а не данные по рынку США.
Можно ли терять деньги ежемесячно, но получить плюс после продажи?
Да, и то и другое возможно одновременно. Возьмём условно $300 000: взнос $60 000, кредит $240 000 на 10 лет, ставка 0%, аренда $2 000, расходы на содержание $1 000, стоимость не меняется, издержек покупки и продажи нет. Платёж по кредиту под 0% — $2 000, поэтому аренда уходит в минус на $1 000 в месяц. За 6 месяцев это минус $6 000, зато продажа при остатке долга $228 000 даст $72 000. Вычтите $60 000 стартовых денег — получится $6 000 плюса. Владение всё равно требует денег из кармана. А 0% — контрольная математика, не предложение кредита в США.
А если владеть дольше, чем длится кредит?
Когда долг погашен, платежи по нему прекращаются, а аренда и расходы на содержание идут дальше. Пример: $300 000, взнос $60 000, $10 000 на покупку, кредит на 10 лет под 0%, аренда $3 000, расходы $1 000, стоимость не меняется, издержки продажи 6%. За 144 месяца вы внесёте лишь 120 платежей по $2 000, то есть $240 000, и остаток долга будет 0. Модельный плюс — $260 000. Ещё 24 платежа не начисляются.
Какие месяцы проверяет калькулятор и ищет ли он дальше выбранного срока?
Ни то, ни другое: поиск не выходит за выбранный срок и не привязывается к моменту покупки. Калькулятор берёт концы месяцев с месяца 1 по выбранное число полных месяцев, без интерполяции. Если деньги покрыты только в месяце 20, а выбрано 12, в этом периоде окупаемости нет. При неизменной стоимости и отсутствии долга, аренды, расходов, издержек покупки и продажи месяц 1 — лишь самая ранняя проверка с точным равенством, а не прибыль. Изменившиеся реальные условия могут свести расчётную окупаемость на нет.
Можно ли смоделировать падение цены или отрицательную сумму от продажи?
Да, оба случая моделируются. Годовое изменение стоимости задаётся от −15% до 15%, значение 0 допустимо, пересчёт идёт помесячно. Пример: $300 000 наличными, расходов на покупку нет, изменение −10% в год, издержки продажи 6%, чистый операционный доход $1 500 в месяц. К месяцу 24 стоимость составит $243 000, а чистый результат — минус $35 580. В кредитном сценарии деньги от продажи после погашения тоже могут уйти в минус. Тогда владельцу придётся доплатить, а недостачу никто не спишет. Это сценарии, не прогноз цен.
Насколько точен результат и что в нём не учтено?
Расчёт точный, но неполный. Платёж по кредиту и путь стоимости считаются полностью, без округления, — кредитор в своём уведомлении округляет, калькулятор нет. Статус и месяц безубыточности определяются по прибыли до округления, поэтому показанные $0 могут прятать крошечный плюс или минус. Чтобы цифры сходились, в итог заложена поправка на округление: деньги от продажи и арендный поток, из суммы которых вычтены стартовые деньги, дают показанный чистый результат. Комиссией она не является. Налогов на доход и прирост капитала здесь нет, как нет NPV, IRR и инфляции. Не моделируются и рост аренды, проверка кредитором, гарантии. Ставка по договору — не APR.