Переезд во Флориду: полное руководство

Как правило, да. Гражданство или резидентство США для сделки не требуются, а чтобы владеть жильём, не нужны ни виза, ни грин-карта. Иностранцы покупают дома во Флориде чаще, чем в любом другом штате, и так уже не меньше 15 лет подряд. На этот штат приходится 20% всех зарубежных покупателей жилья в США. Они приезжают со всего мира, берут жильё любой цены и в любой части штата. Есть серьёзное правовое ограничение, о котором лучше знать заранее. С 1 июля 2023 года закон Флориды SB 264 сужает право покупать недвижимость тем, кто постоянно проживает в одной из семи «стран, вызывающих озабоченность»: России, Китая, Ирана, Северной Кореи, Кубы, Венесуэлы (режим Мадуро) и Сирии. Подробности ниже. Предположим, ваше постоянное место жительства находится в одной из семи стран, а гражданства США или грин-карты у вас нет: тогда сельскохозяйственную землю купить нельзя. Закрыта для вас и любая недвижимость на территории военного объекта или объекта критической инфраструктуры либо не дальше 10 миль от него. К такой инфраструктуре относятся, например, аэропорты, морские порты, электростанции и водоочистные станции. Узкое исключение для единственного дома, описанное ниже, распространяется и на вас. Строже всего закон к тем, чьё постоянное место жительства находится в Китае. Если у вас нет гражданства США или грин-карты, купить недвижимость во Флориде нельзя. Исключение очень узкое. Нужна действующая виза США, прошедшая проверку (туристическая не подходит), или предоставленное убежище, а также законное право находиться во Флориде. Тогда можно купить единственный дом на участке не больше двух акров, не ближе пяти миль от любого военного объекта. Оформить его можно только на собственное имя. В течение 30 дней покупку регистрируют в Министерстве торговли Флориды (Florida Department of Commerce). Опоздали? Штраф $1 000 за каждый день, а на дом могут наложить залоговое право. Тем, кто постоянно живёт в России или другой стране из списка, жилая и коммерческая недвижимость по-прежнему доступна. Но только если это не сельскохозяйственная земля и объект стоит дальше 10 миль от военных объектов и объектов критической инфраструктуры. В Южной Флориде в такие зоны попадает много адресов, поэтому каждый участок проверяют отдельно. На закрытии сделки заявление под присягой о соблюдении SB 264 подписывает любой покупатель недвижимости во Флориде, независимо от гражданства. Нарушение грозит конфискацией имущества в гражданском порядке и уголовной ответственностью. 4 ноября 2025 года Апелляционный суд США одиннадцатого округа отказался приостановить действие SB 264. Закон ограничивает владение недвижимостью во Флориде и вложения в неё: сильнее всего для тех, чьё постоянное место жительства — Китай, мягче для живущих в России, Северной Корее, Иране, Кубе, Венесуэле и Сирии. После этого истцы отозвали иск. На сентябрь 2026 года закон действует полностью. Что это значит на практике? Если вы постоянно живёте в Китае без гражданства США и без грин-карты, купить недвижимость во Флориде, как правило, нельзя. Жителям остальных шести стран в том же положении закрыты сельскохозяйственные земли и объекты в запретных зонах. Живёте постоянно в любой из семи стран без гражданства США и без грин-карты? До покупки покажите сделку квалифицированному юристу по недвижимости. Для граждан остальных стран всё проще: выбрали жильё, сделали предложение, закрыли сделку. Покупка за наличные обычно занимает 15–30 дней, с ипотекой закладывайте 45–60 дней.

Чтобы жить в Соединённых Штатах, а не только владеть здесь жильём, нужна подходящая виза. Основные варианты ниже. Инвесторская виза EB-5 EB-5 ведёт к грин-карте, то есть к постоянному резидентству, напрямую, через вложение капитала. В 2026 году минимальная сумма зависит от того, где находится проект. В зонах целевой занятости (TEA) это 800 000 долларов. За их пределами нужно 1 050 000 долларов. Деньги должны пойти в новое коммерческое предприятие, которое создаст не меньше 10 постоянных рабочих мест для американских работников. Петицию на условное постоянное резидентство обычно рассматривают 2–5 лет. Учтите и срок: программа региональных центров EB-5 действует до 30 сентября 2027 года. Есть и новый путь к постоянному резидентству в США, но пока с оговорками. В сентябре 2025 года Трамп подписал указ, которым учредил программу «Золотая карта Трампа» (Trump Gold Card), а официально её запустили в декабре 2025 года. Условие такое: взнос 1 миллиона долларов правительству США плюс сбор за обработку 15 000 долларов на счёт Министерства внутренней безопасности. Программу подают как быстрый путь к грин-карте. На сентябрь 2026 года одобрено совсем немного заявлений. Очередь по визовому бюллетеню по-прежнему действует, а правовую основу программы оспаривают в суде. EB-5 тем временем работает в полном объёме. Какой путь выбрать, решайте вместе с иммиграционным адвокатом. Инвесторская виза E-2 E-2 доступна только гражданам стран, у которых с США заключён договор о торговле и мореплавании. Многие европейские государства в этот список входят, а вот Россию и Бразилию в него не включили. Нужны «существенные» вложения в бизнес в США, обычно от 100 000 долларов. Прямого пути к грин-карте виза не даёт. Зато продлевать её можно без ограничений. Оформление обычно занимает 2–4 месяца. Виза L-1: перевод внутри компании L-1 подходит руководителям и менеджерам, которых компания переводит из зарубежного офиса в своё отделение в США. Срок действия до 7 лет, а через EB-1C с этой визы можно выйти на грин-карту. Визы B-1/B-2 С этими визами можно приехать по делам или как турист на срок до 6 месяцев. Смотреть объекты и закрывать сделки разрешено. Работать в США по ним нельзя, как и жить там постоянно. Если вложение нужно вам ради визы, всегда начинайте с лицензированного иммиграционного адвоката: правила здесь меняются часто.

Иностранцу, который владеет недвижимостью в США, понадобится индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика (ITIN). Вот зачем он нужен. Подавать в США налоговые декларации по доходу от аренды. Подать заявку на ипотеку как иностранный гражданин. Завершать сделки с недвижимостью. Вернуть налог, удержанный по FIRPTA при продаже. Как получить ITIN Заполнить форму IRS W-7. Подать её через сертифицированного агента по приёму документов (CAA) или отправить почтой в налоговый сервисный центр IRS в Остине. Ждать придётся 7–11 недель. Паспорт нужен в оригинале или в копии, заверенной выдавшим его органом. Найти опытного местного CAA поможет агент по недвижимости, с которым вы работаете.

Ежегодный налог на недвижимость Годовой счёт складывается так: округ оценивает объект, а к этой оценке применяют ставку millage, то есть сумму в долларах, которую платят с каждой 1 000 долларов оценочной стоимости. Ставки сильно расходятся от округа к округу, а внутри округа и от города к городу. Прибрежные округа обычно обходятся дороже, чем сельские в глубине штата: жильё там стоит больше, а муниципальных услуг больше. Для предварительного бюджета берите от 1,0 до 2,0% оценки в год. Где в этом диапазоне окажется ваш счёт, решают округ и вид недвижимости. Тем, кто постоянно живёт во Флориде и покупает объект как основное жильё, доступна льгота Homestead Exemption. Она снимает с оценки больше 50 000 долларов, а вторую часть этой суммы каждый год повышают вслед за инфляцией, так что налог из года в год заметно ниже. Вместе с льготой начинает работать Save Our Homes: годовой прирост оценки не может обогнать инфляцию, а сверху его ограничивает потолок, сейчас это 3%. Поэтому рост рыночных цен на оценку не переносится. Ставку millage и сборы, не зависящие от оценки, устанавливают отдельно, так что сам счёт всё-таки может вырасти. Ограниченная оценка продавца вместе с покупкой к вам не переходит: с 1 января, следующего за сделкой, объект пересчитают по рыночной стоимости. Подробно этот пересчёт разобран в Гиде покупателя. Сколько выйдет по конкретному объекту и округу, рассчитает местный бухгалтер с лицензией CPA. Связаться с ним поможет ваш агент по недвижимости. FIRPTA (закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость) Если объект в США продаёт иностранный владелец, покупатель обязан оставить у себя 15% полной цены продажи и перевести их в IRS. Отдельным налогом это не считается. Удержанные деньги работают как предоплата и идут в зачёт налога, который вы должны на самом деле. Налог на прирост капитала получился меньше 15%? Тогда разницу возвращают по американской налоговой декларации, а для неё нужен ITIN. Иногда удержание уменьшают или не берут совсем, например когда покупатель берёт объект дешевле 300 000 долларов под собственное основное жильё. Как законно снизить налог, подскажет бухгалтер с опытом международных сделок с недвижимостью. Без подоходного налога штата Подоходного налога штата для частных лиц во Флориде нет. Для владельца недвижимости это одно из главных денежных преимуществ перед Нью-Йорком или Калифорнией. У компаний, которые работают в штате, всё иначе: корпоративный подоходный налог Флориды с них берут, как и прежде. А вот федеральный налог никуда не девается: с доходов от сдачи в аренду и с прироста капитала его платят по-прежнему.

Иностранец может взять ипотеку во Флориде. Условия, правда, будут иными, чем у жителей США. Первоначальный взнос для иностранца обычно 25–35%, тогда как жителям США хватает 3–20%. Ставки обычно выше стандартных ставок для жителей США. Документы: паспорт, подтверждение дохода, банковские выписки (обычно за 2 года) и рекомендательное письмо от банка в вашей стране. Большинство кредиторов попросит ITIN, но некоторые портфельные кредиторы оформляют ипотеку только по паспорту. Кредитная история в США не нужна. Её заменяет «альтернативная оценка»: рекомендательные письма, история платежей и банковские выписки. Ставка фиксированная или плавающая, срок 15–30 лет. Многие обходятся без кредита. Около 48% международных покупателей платят всю сумму наличными, а среди всех покупателей в США таких 28%. Особенно часто так поступают иностранные инвесторы. Сделка за наличные обычно закрывается быстрее и с меньшим числом условий в договоре.

Иностранцу открыть счёт в американском банке можно. Ниже крупные банки Флориды, которые работают с международными клиентами. Wells Fargo, Chase и Bank of America открывают счета иностранцам по паспорту и дополнительному удостоверению личности. Некоторые отделения ещё просят адрес в США или ITIN. Citibank особенно охотно работает с международными клиентами, а проще всего тем, у кого уже есть счёт в Citi за рубежом. Во Флориде есть и международные банки: HSBC, Santander, Itaú, Sabadell. Что взять в банк Действующий паспорт. Дополнительное удостоверение личности, например водительские права или национальное удостоверение вашей страны. Подтверждение адреса в США: договор аренды, счёт за коммунальные услуги или документы о закрытии сделки с недвижимостью. Начальный взнос на счёт, обычно 25–100 долларов. Одни банки принимают ITIN, другие требуют номер социального страхования (SSN) или открывают счёт с урезанными возможностями. Совет международным покупателям: откройте американский счёт до закрытия сделки. Международный перевод может идти до титульной компании 3–5 рабочих дней. Со счётом в США всё проходит гораздо проще.

Международному покупателю Флорида даёт важный плюс: выбор рынков. Недорогие города вдали от побережья и роскошные прибрежные районы международного уровня находятся в одном штате. Значит, и налоговые преимущества везде одни и те же. В среднем жизнь во Флориде дороже, чем по США, всего примерно на 0,8% (MERIC, второй квартал 2026 года). Только общая цифра по штату скрывает большие различия. Южная Флорида и прибрежные рынки класса люкс заметно дороже среднего по стране. Джэксонвилл, Орландо и Таллахасси держатся на среднем уровне или ниже. Жильё Выбор жилья во Флориде широкий, и многое решает место. Ниже медианные цены в объявлениях по всем типам жилья, включая кондо; источник: Realtor.com через FRED, август 2026 года. Майами (Южная Флорида): медианная цена в объявлениях держится около 490 000 долларов. Это международный рынок элитного жилья, и большая доля сделок проходит за наличные. Нейплс (Юго-Западная Флорида): половина объявлений дешевле 685 000 долларов, половина дороже. Жилья на побережье и объектов класса люкс здесь много. Тампа / Сент-Питерсберг: медианная цена в объявлениях около 390 000 долларов. Рынок устойчивый, а войти в него дешевле. Орландо (Центральная Флорида): по медиане продавцы просят порядка 415 000 долларов. Рынок большой и быстрый. Войти в него вполне реально. Джэксонвилл (Северо-Восточная Флорида): медианная цена в объявлениях около 380 000 долларов. Это один из самых недорогих крупных городов штата. Таллахасси: 345 000 долларов по медиане предложений, самый доступный из крупных городов Флориды. А вот цены реальных продаж по штату в августе 2026 года, по данным Florida Realtors. Медиана для частного дома около 415 000 долларов, для кондо и таунхаусов чуть меньше 298 000 долларов. С арендой та же картина: цена сильно зависит от региона. По отчёту Zumper за август 2026 года медианная аренда квартиры с одной спальней в Джексонвилле — около 1 110 долларов в месяц. В Орландо и Тампе выходит 1 450–1 500 долларов, в Майами — 2 550 долларов. Для сравнения, медиана по стране в том же отчёте составляет 1 515 долларов. В Нейплсе и на других прибрежных рынках Юго-Западной Флориды аренда обычно выше средней по штату, особенно у воды и в сегменте люкс. Коммунальные расходы Электричество: 150–225 долларов в месяц, летом больше из-за кондиционера. Вода: 30–55 долларов в месяц. Интернет: 50–80 долларов в месяц. Еда Продукты на человека: 450–500 долларов в месяц. Ужин на 2 человека в ресторане среднего уровня: 80–120 долларов, в зависимости от города. Транспорт В большинстве районов Флориды без своей машины не обойтись. Заложите в бюджет такие расходы. Автостраховка во Флориде дороже средней: обычно 200–350 долларов в месяц. Цена зависит от водительской истории, машины и округа. Бензин: 3,85–4,40 доллара за галлон, средняя по Флориде по данным AAA в августе–сентябре 2026 года. Цена следует за нефтью. Месячный проездной: 50–112,50 доллара, но только там, где общественный транспорт есть. Примерный месячный бюджет на человека Экономно: 2 800–3 500 долларов в месяц на человека. Это уровень таких мест, как Джэксонвилл, внутренние районы Орландо, Таллахасси. Средний уровень: 4 500–5 500 долларов в месяц на человека. Это Тампа, Орландо, Форт-Лодердейл. Побережье класса люкс: 7 000–10 000+ долларов в месяц на человека. Это Майами, Нейплс, Палм-Бич.

Записать ребёнка в школу несложно. Заняться этим лучше заранее: документы, учебный календарь и помощь с языком здесь устроены не так, как привыкли многие приезжающие покупатели. Запись: с чего начать Государственная школа бесплатна для каждого жителя, каким бы ни был его иммиграционный статус. Записывают через школьный район округа по вашему адресу. Обычно просят подтверждение адреса: договор аренды, документы о закрытии сделки или коммунальный счёт. Нужен паспорт или свидетельство о рождении ученика. Прививки придётся перенести на бланк Флориды, и с зарубежными записями поможет местный педиатр. Понадобятся и табели из прошлой школы. С официальным переводом иностранных документов всё идёт заметно быстрее. Учебный календарь и сроки Учебный год во Флориде обычно длится с августа до конца мая или начала июня. Больше всего записей весной и летом. Переходы посреди года тоже обычное дело, округа принимают учеников круглый год. Мягче всего переход проходит, если переехать до начала осеннего семестра. Помощь с английским Государственные школы Флориды обязаны помогать с английским тем ученикам, кто его ещё учит. У округов по всему штату есть отлаженные программы для новоприбывших во всех классах. Многие округа предлагают и двуязычные программы. Что именно есть в школе, куда вас направили, спросите в отделе по работе с учениками школьного округа. Частные и международные школы Частных школ во Флориде много, и они есть по всему штату. Среди них школы с программой Международного бакалавриата (IB), двуязычные и те, что готовят к университету. Давно работающие частные школы есть в крупных городах: Майами, Тампа, Орландо. То же касается таких городов, как Форт-Лодердейл, Нейплс и Джэксонвилл. Обучение обычно стоит 15 000–45 000+ долларов в год, в зависимости от школы и класса. Во многие школы очередь. Подавайте заявку заранее. Университеты Во Флориде сильная сеть государственных и частных университетов. Университет Флориды, Гейнсвилл: главный государственный исследовательский университет штата, стабильно среди лучших национальных университетов США. Университет Майами, Корал-Гейблс: частный исследовательский университет высокого уровня. Университет штата Флорида, Таллахасси: крупный государственный университет. Университет Южной Флориды, Тампа: крупный государственный исследовательский университет. Международный университет Флориды, Майами: крупный государственный университет с сильными международными программами. Университет Центральной Флориды, Орландо: среди крупнейших университетов США. Florida Gulf Coast University, район Форт-Майерс и Нейплс: надёжный региональный вуз. Университеты дополняет сеть колледжей штата по всей Флориде, и туда принимают без конкурсного отбора.

Всеобщего медицинского обеспечения в США нет, поэтому каждому жителю нужна медицинская страховка. Варианты страховки для новоприбывших Частный план можно купить через Биржу медицинского страхования (healthcare.gov) в период открытой регистрации. Через брокеров частные планы доступны круглый год. Международные полисы для экспатов и иностранных резидентов: Cigna Global, Allianz, GeoBlue. Если вы работаете в США, страховку может предоставить работодатель. Качество медицины во Флориде Больницы есть по всему штату. Крупные академические медицинские центры работают в Майами, Тампе, Орландо и Джэксонвилле. Высоко оценённые региональные системы обслуживают такие места, как Нейплс, Сарасота и Космический берег. В крупных городах плановая хирургия, помощь узких специалистов и экстренная помощь не уступают мировым стандартам. Сколько стоит лечение, зависит от вида страховки и от места. Взносы по планам с биржи пересматривают каждый год. Разброс большой: играют роль штат, округ, возраст и уровень плана. Прежде чем считать бюджет, посмотрите опубликованные тарифы округа, куда переезжаете. Отнеситесь к этой статье расходов внимательно: для новоприбывших в США медицинская страховка входит в число самых крупных регулярных трат.

За рулём Почти везде, кроме деловых центров городов, главный транспорт во Флориде — собственная машина. Если вы приехали туристом по визе B-1/B-2, водить можно всё время пребывания по действующим правам своей страны, выданным на ваше имя. Международное водительское удостоверение служит только переводом и права не заменяет. Другое дело, если вы переезжаете и становитесь жителем Флориды, например купили основное жильё или вышли на работу. Тогда по закону у вас есть 30 дней, чтобы получить права Флориды. Их выдают в любом офисе FLHSMV, то есть Департамента безопасности дорожного движения и автотранспортных средств Флориды, или у налогового инспектора округа. Возьмите паспорт и действующие иммиграционные документы. Понадобятся подтверждения адреса во Флориде двух разных видов. Если ваш статус разрешает работу в США, нужен и документ с номером социального страхования. Общественный транспорт Что есть из общественного транспорта, сильно зависит от города. Майами: метрорейл, метробус и бесплатный Метромувер в районах Downtown / Brickell. Тампа, Орландо, Джэксонвилл: автобусы ходят, но охват у них ограниченный. Эти города строились в основном под личные машины. Скоростные пассажирские поезда Brightline уже ходят через Майами, Форт-Лодердейл и Бока-Ратон. Остановки есть также в Уэст-Палм-Бич и Орландо, а сеть планируют расширять. Sunrail: пригородные поезда в агломерации Орландо. Такси и каршеринг Uber и Lyft работают по всему штату, и в крупных городах, и в туристических районах.

Связь и интернет Главные операторы связи: T-Mobile, AT&T и Verizon. Для тарифа с оплатой вперёд номер социального страхования не нужен, и новоприбывшие чаще выбирают T-Mobile и Mint Mobile. С домашним интернетом всё зависит от района. В разных частях штата работают Xfinity, AT&T Fiber, Spectrum и местные провайдеры. Сезон ураганов Сезон длится с 1 июня по 30 ноября и в той или иной мере затрагивает всю Флориду. У побережья Мексиканского залива, Южной Флориды и атлантического побережья свои риски. Высотки, построенные после 2002 года, проектировали по нормам, которые задаёт Строительный кодекс Флориды. Требования к ветровой нагрузке и защите окон и дверей там зависят от места. Строже всего они на юго-восточном побережье и мягче по мере удаления вглубь штата. Держите дома запас самого нужного на случай урагана. Объявили эвакуацию местные власти? Уезжайте. Покупая жильё, спросите агента о зоне затопления, сертификате высоты и истории страхования объекта. Именно от этого больше всего зависит цена страховки во Флориде. Сколько стоит страховка Страховка жилья — крупная статья расходов по всему штату, а на побережье особенно. За последние годы средняя цена домашней страховки резко выросла. Для многих домов у моря счёт превышает 5 000–8 000+ долларов в год. Сумма зависит от того, где стоит дом, как он построен и в какую зону затопления попадает. Закладывайте страховку в общий бюджет по любому объекту. Культурные особенности В Южной Флориде банки, госучреждения и клиники часто обслуживают не только на английском. Договоры, раскрытия информации и документы о закрытии сделки составляют на английском. Для вспомогательных документов на других языках стандартно требуется заверенный перевод. Чаевые здесь ожидаются: в ресторане 18–20%, в баре 1–2 доллара за напиток. Климат и ритм жизни по штату разные. В Южной Флориде тропики круглый год. В Северной Флориде зимы мягкие, а смена сезонов заметнее.

Нет подоходного налога штата, так что больше дохода и прибыли от инвестиций остаётся у вас. Флорида — направление № 1 для иностранцев, покупающих жильё в США. Она лидирует по международным сделкам не меньше 15 лет подряд, и на неё приходится 20% всех иностранных покупателей по стране. Рынки под любой бюджет: от недорогих городов вдали от побережья до роскошных прибрежных районов международного уровня. Крепкий рынок аренды: по всему штату высокий спрос и на долгосрочную, и на сезонную аренду. Ворота в Латинскую Америку и Карибский бассейн, крупный узел международного бизнеса и транспорта. Пляжи, рестораны, искусство и природа. И солнце круглый год. Флорида стабильно входит в число самых быстрорастущих штатов США. Растут технологии, финансы, здравоохранение и логистика. Несколько международных аэропортов: Майами, Орландо, Тампа. Добавьте Форт-Лодердейл, Джэксонвилл и другие, откуда летают прямые рейсы в сотни направлений по всему миру. Закон о собственности благоприятный: у иностранцев широкие права, а собственность надёжно защищена. Исключение составляют ограничения SB 264 для тех, кто постоянно живёт в некоторых странах, о них подробно рассказывает раздел 1.