7 мин чтения
Университет Карнеги-Меллон в Майами: как выбрать квартиру у нового кампуса
Как выбрать квартиру в Майами рядом с будущим кампусом Carnegie Mellon: сроки, полная стоимость владения, проверка здания и права покупателя.
Новостройки
Выбирайте новостройки Южной Флориды: изучайте проекты, планировки и доступные объекты. Post Property Group поможет разобраться в деталях и подобрать недвижимость.
Задать вопросЯзык каталога: английский
Смотреть каталог в отдельной вкладкеПокупка до сдачи дома
Как во Флориде покупают квартиру в строящемся доме
Здесь вы покупаете квартиру, которой ещё нет, по контракту и пакету документов. Сначала определяетесь с планировкой и линией, затем подписываете договор, а депозиты вносите по графику, пока дом поднимается этаж за этажом. Многие удивляются, насколько серьёзно покупателя защищает закон Флориды о кондоминиумах: он решает, что можно делать с вашими взносами и какие бумаги вам обязаны передать.
Все цифры ниже взяты из самого закона. У вашего контракта будут собственные условия: даты депозитов, сроки сдачи, последствия задержки стройки. Поэтому разберите его с юристом по недвижимости из Флориды, пока не истёк срок, в который можно отказаться от сделки.
- 15 днейна отказ в письменной форме после того, как вы подписали контракт и получили все положенные документы. Лишить вас этого права нельзя.F.S. §718.503(1)
- 10%цены: в этих пределах депозиты хранит эскроу-агент, независимый от девелопера.F.S. §718.202(1), (8)
- Свыше 10%может идти на строительство, но лишь когда такое разрешение напечатано жирным шрифтом на первой странице контракта.F.S. §718.202(3)
- 100%депозита за бронь вам вернут, если до подписания контракта вы попросите об этом письменно.F.S. §718.202(6)
По шагам
От брони до ключей
Бронь
Иногда девелопер начинает принимать брони раньше, чем предлагает контракты. Ваши деньги в этом случае попадают к эскроу-агенту, и по письменному запросу вам их возвращают сразу и целиком. Девелопер может забрать их лишь как первый взнос, когда контракт уже подписан.
Контракт и документы
К контракту прилагаются: проспект или предложение (для проектов больше чем на 20 жилых единиц он обязателен), декларация кондоминиума, сметный операционный бюджет, где расписано, сколько платит владелец квартиры каждого типа, и лист «Частые вопросы и ответы».
15 дней на размышление
Передумать можно письменно: на это у вас 15 дней с момента, когда вы подписали контракт и получили все обязательные документы. Ещё 15 дней появляются, если вам прислали изменение, от которого ваши условия становятся хуже. Пока эти 15 дней идут, девелопер не может закрыть сделку, если вы не дали на это письменного согласия.
Депозиты во время стройки
Когда и сколько платить, указано в контракте; чаще всего это сумма при подписании и дальше по стадиям строительства. Первые 10% защищены: они на эскроу или под одобренной штатом гарантией либо аккредитивом. На стройку может уйти только то, что сверх, и только при прямом разрешении в контракте.
Сдача дома и закрытие
Получив certificate of occupancy (разрешение на ввод в эксплуатацию), здание с точки зрения эскроу считается достроенным. До закрытия нужно осмотреть квартиру и записать все недоделки, убедиться, что финансирование подтверждено, и сверить итоговый расчёт, а остаток цены вносится в день закрытия.
Как читать документы
Шесть пунктов, которые стоит найти в документах
Сметный бюджет
По закону вы получаете бюджет и расчёт взносов на каждый тип квартир. Но контракт сам оговаривает, что цифры приблизительные и на практике расходы бывают больше.
F.S. §718.503(1)(a)
Гарантированные взносы
Бывает, что девелопер фиксирует потолок взносов на определённый срок и покрывает недостачу из своего кармана. Обязательно узнайте, до какого числа это действует: после него вы платите по настоящему бюджету.
F.S. §718.116(9)
Правила аренды и перепродажи
Что можно и чего нельзя при сдаче квартиры в аренду, лист частых вопросов обязан объяснить без юридических оборотов. Читайте его до того, как считать доходность. Переуступка контракта до закрытия возможна или нет в зависимости от его условий.
F.S. §718.504
Плата за инфраструктуру
Если владельцы должны платить аренду или сборы за пользование зонами отдыха и общими объектами, проспект обязан сказать об этом заметным шрифтом. Эти расходы никогда не видны в цене.
F.S. §718.504
Раскрытие о наводнениях
Ищите в контракте прямое указание, что обычная страховка жилья от наводнения не защищает. Там же девелопер должен раскрыть, знает ли он о затоплениях участка и обращался ли к страховщикам с требованиями о выплате.
F.S. §718.503(1)(a)
Обещания менеджера по продажам
И в контракте, и в рекламном буклете обязательно есть оговорка: сказанному на словах доверять нельзя. Всё, что для вас принципиально, будь то вид из окон, отделка или срок сдачи, должно стоять в тексте контракта или приложений к нему, а полные чертежи и спецификации вам обязаны дать посмотреть.
F.S. §718.503(1)(a), (3)
Два способа купить кондо
Новостройка или вторичный рынок
На этапе строительства
- Что видно до подписания
- Рендеры, планировки, шоурум, полные чертежи и спецификации.
- Деньги до закрытия
- Депозиты вносятся частями, пока идёт стройка, и вместе обычно составляют бо́льшую долю цены, чем при покупке готового жилья на вторичном рынке.
- Финансы здания
- Смета девелопера, порой с взносами, гарантированными на определённый срок.
- Ваше право отказаться
- Первые 15 дней отсчитываются от подписания и получения документов; ещё столько же даётся после каждой правки не в вашу пользу.
- Сроки
- Сначала стройка, затем сдача; условия завершения прописаны в контракте.
Вторичный рынок
- Что видно до подписания
- Реальная квартира, реальный вид и дом в его нынешнем состоянии.
- Деньги до закрытия
- Первый депозит при подписании, остаток при закрытии.
- Финансы здания
- Фактические бюджеты и резервные фонды, а если они обязательны, ещё и сводка этапной инспекции здания и исследование резервов на сохранность его конструкций.
- Ваше право отказаться
- Если бумаги ассоциации пришли к вам не раньше чем за 7 рабочих дней до подписания, срок составляет 7 рабочих дней с момента, когда вы и подписали контракт, и получили их.
- Сроки
- Закрытие по графику контракта, обычно за недели, а не за годы.
F.S. §718.503(1) и (2). Отказаться от этих прав нельзя, даже подписав такой отказ, а контракт вправе дать срок щедрее закона.
Вопросы
Что спрашивают покупатели новостроек
Где хранится мой депозит и как в этом убедиться?
Название и адрес эскроу-агента вы найдёте в контракте, а расписку в получении денег агент обязан выдать по вашему запросу. Подходят, например, банк или сберегательно-кредитная ассоциация, адвокат, состоящий в Коллегии адвокатов Флориды, лицензированный брокер по недвижимости или компания по страхованию титула; главное, чтобы агент никак не зависел от девелопера.
Что станет с депозитом, если контракт расторгнут?
Если вы выходите из контракта законно, то есть по его условиям или по закону о кондоминиумах, вы получаете обратно всё, что лежит на эскроу, плюс проценты. Сразу спросите, не ушла ли часть депозита сверх 10% на стройку: этих денег на эскроу уже нет.
Может ли иностранец купить строящуюся квартиру во Флориде?
Для большинства иностранцев покупка кондо во Флориде открыта. Однако некоторым покупателям, чьё место жительства находится в отдельных странах, закон штата покупку ограничивает, поэтому до подписания проверьте свою ситуацию у юриста во Флориде.
Окончательны ли ежемесячные взносы, которые посчитал девелопер?
Нет. Это добросовестная оценка девелопера, и в контракте прямо оговорено, что фактические расходы могут оказаться выше. Если они вырастут по причинам вне контроля девелопера, одно это не даёт вам права отказаться от сделки.
Что, если девелопер поменяет проект?
Получили поправку, которая серьёзно меняет предложение к худшему? С этого дня у вас 15 дней на письменный отказ. Каждое изменение держите при себе вместе с датой, когда его доставили.
Посчитайте
Калькуляторы для новостройки
Источники
Первоисточники правил на этой странице