Как проверить дом по адресу по официальным данным
Паспорт недвижимости
Enter a South Florida address and we'll check available official records, listing confirmed details, open questions and unavailable data separately.
Почту не просим, аккаунт не нужен, звонков не будет
Вместо баллов — отчёт со ссылками на источники
У каждого случая своя строка: запись не найдена, ведомство недоступно, сведения не опубликованы.
Что это за инструмент
На странице по адресу вы увидите данные по участку, государственную стоимость, зоны наводнения и эвакуации и историю федеральных штормов. Возле каждого факта подписано, какое ведомство его выдало.
Откуда данные
Страница не лежит в базе заранее: при каждом запросе сервис обращается к окружным оценщикам недвижимости, FEMA, Управлению по чрезвычайным ситуациям Флориды и другим госорганам. Ни хранения, ни оценок, ни догадок.
Как пользоваться
Сначала адрес, для кондо — вместе с номером квартиры. Потом подтверждённые пункты. Последний шаг — золотые ссылки: на сайтах округа сверьте налоги, разрешения и документы о собственности, и только после этого на них опирайтесь.
Что проверяет паспорт
Пять групп официальных записей
Каждый отчёт посвящён одному адресу: его записи сверяются с данными ведомств, которые их ведут, а также с экологическими, прибрежными и историческими реестрами, если адрес в них попадает. Набор источников разный в каждом округе и городе. Когда ведомство ничего не публикует по вашему адресу, в отчёте прямо написано, что данных нет.
Идентификация
В отчёте адрес записан так, как его распознали геокодер Бюро переписи США и окружной реестр участков. Следом идут номер участка, тип объекта, площадь земли и самого дома, год постройки, владелец по записям и зарегистрированные сделки.
Стоимость и налоги
Здесь собраны данные округа за год реестра: справедливая, оценочная и налогооблагаемая стоимость, льготы вроде homestead и годовой налог в том виде, как он указан в записях. Сумму к уплате сверьте по ссылке на округ.
Вода и ветер
Здесь видно, в какую зону затопления FEMA попадает адрес и какая для неё базовая отметка наводнения, какую зону эвакуации ему присвоил округ и насколько высоко лежит земля именно в этой точке. Отдельно собраны федеральные объявления о бедствиях, зарегистрированные по округу.
Разрешения, нарушения и зонирование
Если ведомство публикует такие данные, вы увидите разрешения из городского реестра, ещё не закрытые дела о нарушении норм и код зонирования. У каждой записи есть ссылка на реестр того ведомства, которое её ведёт.
Кондоминиум
По квартире в кондо вы увидите регистрацию ассоциации в штате, её управляющую организацию и зарегистрированные в ней квартиры, а если сведения поданы, то и исследование резервов на сохранность конструкций вместе со статусом этапной проверки.
Как читать
Три вида ответов
Подтверждено
У такого факта есть официальный источник: рядом указано, какое ведомство его выдало и когда данные получены. На эти сведения можно опираться, но прежде чем на них сослаться, откройте страницу ведомства и убедитесь сами.
Требует внимания
Сюда попадает всё, что способно сказаться на ваших расходах или рисках. Например, адрес в зоне затопления с обязательной страховкой, незакрытое дело о нарушении или кондоминиум с неполной регистрацией. У каждого пункта есть ссылка на ведомство, которое может его подтвердить.
Не удалось получить
Сюда попадает всё, на что ответа нет: сервис молчит, адрес вне его территории или такие сведения он в принципе не выкладывает. Мы не читаем пустоту как добрый знак, ведь сбой на стороне сервиса ничего не говорит об отсутствии записи.
Термины отчёта
Пять терминов, которые пригодятся
Стоимость: справедливая, оценочная и облагаемая налогом
Справедливая стоимость (just value) – это оценка рыночной стоимости объекта, которую округ делает для налога по состоянию на 1 января. Оценочная стоимость получается из неё после ограничений, например потолка homestead, а налогооблагаемая – то, что остаётся, когда вычтены льготы. Цену продажи не показывает ни одна из них.
F.S. §§192.042, 193.155
Зона особой опасности затопления
Это участки, которые FEMA отмечает на карте как имеющие 1% вероятности затопления в любой год; обозначения таких зон начинаются с буквы A или V. Если кредит выдаёт банк под федеральным надзором, страховка от наводнения здесь обязательна.
FEMA и закон 42 U.S.C. §4012a
Базовая отметка наводнения
До этой отметки, как считают специалисты, дойдёт вода в наводнение, случающееся с шансом 1% в год. Сравните её с уровнем пола в сертификате высоты: так вы узнаете, где окажется жилая часть дома, над водой или под ней.
Зона эвакуации
Порядок, в котором окружная служба чрезвычайных ситуаций просит жителей разных районов уехать перед штормом. Эти сведения нужны для планирования: с зоной затопления их путать не стоит, и объект они не оценивают.
Этапная проверка и SIRS
Для зданий кондоминиумов от трёх жилых этажей закон Флориды требует этапной проверки конструкций в 30 лет (или в 25, если местная служба вводит такой срок для домов у солёной воды), после чего её повторяют каждые 10 лет. Отдельно раз в 10 лет проводится исследование резервов на сохранность конструкций.
F.S. §553.899 · §718.112(2)(g)
Когда запускать
Три случая, когда паспорт себя окупает
Перед предложением
До начала переговоров проверьте зону затопления, разрешения и налоги. На налоговый счёт продавца не ориентируйтесь: после продажи округ заново определит справедливую стоимость дома на ближайшее 1 января.
F.S. §§193.155, 689.261
Перед выставлением на продажу
Прежде чем выставлять объект, оцените его так, как оценит покупатель: нет ли открытых разрешений или дел о нарушениях, совпадает ли площадь в записях с вашими данными. Решить такой вопрос заранее обычно проще, чем давать по нему объяснения уже за столом переговоров.
После покупки
Убедитесь, что в реестре на следующий год за вами числится льгота homestead. Подать на неё заявление в офис оценщика недвижимости округа нужно не позднее 1 марта.
F.S. §196.011
Источники
Ниже ссылки на законы и правила, о которых шла речь выше. Источник каждого отдельного факта указан прямо в отчёте.
- FEMA Flood Map Service Center
- 42 U.S.C. §4012a — обязательная страховка от наводнения
- F.S. §192.042 — дата оценки
- F.S. §193.155 — как оценивают жильё со льготой homestead
- F.S. §196.011 — заявления на льготы
- F.S. §689.261 — раскрытие сведений о налоге на недвижимость
- F.S. §553.899 — этапные проверки конструкций
- F.S. §718.112 — исследование резервов на сохранность конструкций
Частые вопросы
Это оценка рыночной стоимости?
Нет, это не оценка. Перед вами запись самого государства об объекте, показанная без правок, как её опубликовали. Нынешнюю рыночную стоимость покажет инструмент оценки на сайте, а можно и обсудить её в личном разговоре.
Адрес башни есть — зачем ещё номер квартиры?
Адрес башни без номера — это сотни записей сразу, ведь в округе у каждой квартиры своя. Паспорт не гадает, какая из них ваша, и просит назвать номер.
Золотая кнопка в «Требует внимания» — на какой сайт она ведёт?
На сайт самого округа: кнопка открывает его поиск по налогам, документам о собственности, разрешениям и инспекциям. Проверяйте там, у источника, а не поверив кому-то на слово.
«Источник недоступен» — значит, записи не существует?
Нет, запись на месте: ведомство какое-то время не отвечало. Запустите проверку ещё раз чуть позже; сбой связи сам по себе не говорит, что записи нет.
Нужно ли платить и останется ли где-то мой поиск?
Бесплатно, регистрация не нужна. Отчёт создаётся на ваших глазах и нигде не остаётся. Хотите копию — скачайте PDF.