Остаток целевого сбора и взносы кондоминиума
HOA что это: калькулятор берёт обычный взнос HOA и остаток специального сбора и показывает расходы на 12 периодов отдельно от годовой нормы.
Что делает этот калькулятор
Здесь видно, сколько уйдёт ассоциации кондо: регулярный взнос плюс то, что ещё осталось заплатить по специальному сбору за вашу квартиру, начиная с ближайшего ежемесячного счёта. Сбор раскладывается по платежам цент в цент. Сумма на 12 ближайших периодов стоит особняком от годового темпа первого счёта. Полную стоимость владения калькулятор не считает. Соответствие закону тоже не проверяет.
Кому это подойдёт
Для покупателей и владельцев кондо во Флориде и для агентов, которые сверяют взносы, неоплаченный сбор и срок выплат по документам. Берите цифры из свежих записей ассоциации и бумаг по покупке и закрытию, а не из догадок об общем сборе по зданию или будущем взносе в резерв.
Как это работает
Первое поле: обычный месячный взнос HOA, но без этого сбора. Во второе впишите, сколько по сбору ещё причитается с вашей квартиры, а если ничего, то 0. Отчисления в резерв, уже входящие во взнос, там и остаются, поэтому прибавлять их второй раз не нужно. Остаток делится на целое число платежей, от 1 до 120. Без сбора месяцев выплат не будет. Цену покупки можно оставить пустой. Затем сравните первый счёт, 12 ближайших месяцев, месячную сумму, последний платёж и остаток. Настоящий график платежей уточните в ассоциации отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Что вписать в поля HOA и остатка сбора?
В HOA пишется регулярный месячный взнос, который назвала ассоциация, за вычетом этого сбора. Отчисление в резерв, если оно уже внутри взноса, там и остаётся: второй строкой его не вносят. В поле сбора идёт то, что по вашей квартире не оплачено на ближайший расчётный период. Не весь сбор по зданию. И не первоначальная сумма, от которой часть уже погашена. Оба поля ждут конкретную цифру или 0: сам калькулятор ничего не подставит, ни цену, ни взнос, ни месяц. Ипотеку, налог на недвижимость и страховку именно вашей квартиры, как и остальные траты владельца, сюда не вписывайте.
Почему сумма на 12 ближайших периодов не совпадает с первым счётом, умноженным на 12?
Потому что годовая норма — это первый месячный счёт, умноженный на 12, а бюджет периода — сумма платежей, которые модель ставит в следующие 12 периодов. Пример: HOA $1000 и остаток сбора $12000, который гасится в течение шести периодов, дают первый счёт $3000. Годовая норма выходит $36000, а на 12 периодов приходится $24000: после шести платежей сбор заканчивается. Цифры взяты для иллюстрации. Это не типичные взносы. Отсчёт идёт с ближайшего периода выставления, а не с января и не с календарного или налогового года.
Как центы остатка распределяются по платежам?
Калькулятор работает только с целыми центами. Сначала остаток делится на число платежей, и каждая доля срезается вниз до цента. Недостающие центы раздаются по одному первым платежам. Так сумма платежей совпадает с остатком до цента, а отрицательного последнего платежа не бывает. $1 на три платежа даст $0.34, $0.33 и $0.33. При мизерном остатке ненулевые платежи закончатся раньше срока: один цент на 120 платежей — это 1 цент в первом и нули во всех остальных. Реальные условия ассоциации могут отличаться.
А если сбора нет или цена неизвестна?
При сборе 0 платежи по нему составят $0, остаток тоже $0. Месяцев выплат не будет, строки с последним платежом тоже. Регулярные взносы HOA при 0 в поле сбора видны как обычно. Не указали цену — процента нет вовсе, а не 0%. Введённая цена должна превышать $0: цену 0, отрицательную или с дробью цента калькулятор отклонит, а не примет за пустое поле. Процент сопоставляет расходы ассоциации за 12 месяцев с ценой. Это лишь фон. О доходности, о том, по карману ли покупка, и о рыночной стоимости объекта он ничего не говорит, а одобрением сделки не служит.
Решает ли модель вопросы SIRS, отказ от резерва и будущие сборы?
Нет. Ни SIRS, ни отказы от резерва, ни будущие сборы модель не определяет: правила Флориды о резерве, SIRS и обязательных осмотрах зданий полны условий и исключений. По признакам дома нельзя решить, есть ли покрытие, отказ, пауза, законный срок, соответствие требованиям или размер платы. Нужны действующий бюджет, уведомление о сборе или график платежей по вашей квартире и документы по резерву и осмотрам. Строка резерва внутри HOA повторно не прибавляется. Ссылки на закон и DBPR — подспорье для проверки: они не отследят все будущие поправки и не считают сбор, обязательный по закону.
Что проверить покупателю и где пределы модели?
Кто именно платит сбор и как расходы делятся между покупателем и продавцом, скажут договор, бумаги ассоциации и документы закрытия; разбирайте это со специалистами. Пропорции и юридическую ответственность модель не решает. Уточните настоящий план выплат: есть ли проценты, комиссии, неровные даты? Ничего из этого калькулятор не учитывает. Платежей по сбору — целое число от 1 до 120, и 120 — предел. Введёте 12,0 — получите 12 платежей, не 120. Любая сумма ограничена $2 млрд, а результат больше $50 млрд на экран не выведется. Эти потолки заложены в сам калькулятор, к правилам ассоциации они отношения не имеют. Взнос HOA модель держит неизменным. Изменится взнос или придут новые сборы — внесите свежие цифры или считайте их в отдельном бюджете.