Снимать или покупать: сравнение расходов в номинальных суммах
Что выгоднее, аренда или ипотека: сравните аренду с расходами на покупку за выбранный срок с учётом затрат на сделку, расчётного PMI и условной продажи.
Что делает этот калькулятор
Здесь видно, куда уйдёт больше живых денег за выбранное число полных лет: на аренду или на покупку. Все суммы считаются в номинальных деньгах. На стороне покупки стоят оплаченные наличными затраты на сделку и расчётный PMI. В зачёт идёт условная продажа за вычетом расходов на неё и остатка долга по графику. Стоимость жилья может и дешеветь. Итог касается только этих сумм: доход от вложений, налоговые льготы и домашний бюджет целиком здесь не сравниваются.
Кому это подойдёт
Расчёт пригодится тем, кто снимает или покупает жильё во Флориде, и риелторам, которые проверяют конкретные сценарии. Затраты на покупку, содержание и продажу, а также PMI берите из реальных предложений или из явно названных допущений. Меньшая сумма в расчёте, как и разница в пределах 5%, ещё не говорит, какой выбор лучше лично для вас.
Как это работает
Начните с того, сколько вы сейчас платите за аренду в месяц, и укажите, как она меняется за год: рост ставится плюсом, снижение минусом. Дальше идут цена покупки и ваши собственные деньги в счёт этой цены. Затраты на покупку вводите уже за вычетом зачтённых вам сумм. Расходы владельца задаются постоянной суммой в месяц. Берёте кредит? Впишите ставку, срок в целых годах и выберите, как считать премию PMI и сколько она продлится. Вариант по стоимости потребует первоначальную стоимость жилья, вариант по месяцам из предложения потребует число покрытых месяцев. При покупке целиком за наличные поля кредита и PMI вас не касаются. Срок владения задаётся от 0 до 50 полных лет. Годовое изменение стоимости жилья тоже бывает со знаком плюс или минус, а расходы на продажу вводятся в процентах. Затем проверьте подробную разбивку и разницу между арендой и покупкой: она может оказаться и положительной, и отрицательной.
Часто задаваемые вопросы
Что именно сравнивается и показывает ли итог прибыль?
Нет, это сравнение расходов, а не прибыли. Аренда суммируется за весь срок и меняется ступенчато, от года к году. Со стороны покупки складываются первый взнос, оплаченные наличными затраты на сделку и платежи основного долга с процентами по графику. К ним добавляются ваши расходы владельца без учёта кредита и расчётный PMI. Вычитается то, что даст условная продажа после расходов на неё и погашения остатка основного долга по графику. Платежи по кредиту прекращаются, когда он выплачен. Расходы владельца идут весь срок. Ушла чистая стоимость покупки в минус? Гарантированной прибыли это не означает. Упущенный доход от вложений, дисконтирование и налоговые вычеты в расчёт не входят.
Какие затраты на покупку вписывать?
Только невозвратные, оплаченные наличными, и уже за вычетом полученных зачётов; если таких нет, ставьте 0. Эта сумма идёт сверх первого взноса и в кредит не включается. Возвратный задаток на эскроу-счёте сюда не относится. Не вписывайте и предоплаты, которые уже сидят в ежемесячных расходах владельца. Ни сбор, ни зачёт не вносите повторно. Своей суммы по умолчанию для Флориды калькулятор не подставляет.
Чем отличаются два способа учёта PMI?
Вариант «по стоимости» выводит срок PMI из графика, а вариант «по месяцам» берёт его из вашего предложения. Расчёт по стоимости исходит из стандартного обычного кредита, основного жилья и платежей без просрочек. Кредитам повышенного риска, FHA, VA и страховке за счёт кредитора он не подходит. Исходная стоимость здесь равна цене покупки или первоначальной оценке, смотря какая цифра ниже. Если жильё с тех пор подорожало, это не учитывается. PMI начисляется, пока долг выше 80% исходной стоимости. В расчёте он держится до точки 78% по графику или до середины срока кредита, что наступит раньше. Если раньше наступает середина, отмена приходится на следующий за ней месяц: для кредита на 30 лет это месяц 181. Вашу просьбу снять страховку на отметке 80% расчёт не закладывает. В варианте «по месяцам» вы вводите от 0 до 600 покрытых месяцев. Учитывается не больше, чем вмещают срок владения и срок кредита. Исходная стоимость тут не нужна. Права на отмену этот вариант не подтверждает. Ни тот, ни другой способ не заменяет счёт и не означает, что страховку действительно снимут.
Можно ли учесть падение цены, покупку за наличные или немедленную продажу?
Да, всё это можно смоделировать. Годовое изменение аренды и стоимости жилья задаётся в пределах от −100% до 100%, и это ваши допущения, а не прогноз. Если ваши деньги покрывают всю цену, кредита нет, и поля ставки, срока и PMI заполнять не нужно. Срок владения 0 означает продажу сразу после покупки. Затраты на покупку и на продажу при этом всё равно считаются. Годы только целые: 5,0 — это пять лет, а не пятьдесят.
Что значит отрицательный итог продажи?
Это значит, что для выхода из сделки по модели придётся доплатить своими деньгами. Итог продажи получается так: стоимость жилья минус расходы на продажу и минус остаток основного долга по графику. Он вполне может уйти ниже нуля, и калькулятор его не подтягивает. Остаток по графику не равен справке о погашении на конкретную дату от компании, обслуживающей кредит: в нём могут не учитываться проценты и расчёты при закрытии. Перед настоящей продажей запросите свежие цифры. Постоянные расходы владельца и условные цены продажи остаются допущениями, а не заверенными будущими счетами и выручкой.
Как читать разницу, порог 5% и округление?
Разница равна всей аренде за срок минус чистая стоимость покупки. Плюс говорит в пользу покупки в этом расчёте, минус в пользу аренды. Если разрыв меньше 5% от более крупной суммы, калькулятор считает варианты близкими. Равными во всём остальном это их не делает. Деньги за каждый период округляются до цента и только потом складываются. Ежемесячный платёж по кредиту считается точно, но со счётом от кредитора может не совпасть. Итог больше $10 трлн калькулятор не урезает, а отклоняет как выходящий за допустимые пределы. Меняйте только реальные цифры, сверяйте их с предложениями и пересчитывайте.