Калькулятор бюджета на покупку жилья
Какой дом можно себе позволить: примерная цена в пределах месячного бюджета 28/36 по вашим данным о кредите, налоге, страховке, HOA и PMI.
Что делает этот калькулятор
Здесь вы узнаете, сколько может стоить дом, если расходы на жильё в первый месяц не выходят за 28/36 от вашего валового дохода. В эти расходы входят основной долг с процентами, налог как доля от цены, страховка и HOA в ваших суммах, плюс выбранный вариант PMI. Калькулятор считает обычный кредит с фиксированной ставкой, который гасится полностью, и покупку за наличные. Это не одобрение банка. И не все ваши расходы целиком.
Кому это подойдёт
Пользуются им покупатели во Флориде и агенты, которые сравнивают варианты покупки. Доход, долги, деньги на покупку и допущения о расходах по объекту вы задаёте сами. Это прикидка: она делается раньше, чем кредитор решит, на что вы проходите, и раньше, чем придут актуальные котировки по объекту.
Как это работает
Начните с годового валового дохода и ежемесячных долгов, не связанных с жильём. Следом укажите наличные только на саму цену, а деньги на закрытие сделки и резерв отложите заранее. Затем номинальная ставка, срок в целых годах, годовой налог от цены, страховка и HOA в месяц. Значение пока условное? Впишите его явно, не оставляйте поле пустым. PMI можно задать процентом в год, ежемесячной суммой из полученной котировки или расчётом исходя из того, что освобождение уже подтверждено. Сначала убедитесь, что в расчёт попало нужное, а потом смотрите бюджет 28/36, цену, начальный кредит и из чего сложен платёж. Сменился кредит или объект — просите новые котировки.
Часто задаваемые вопросы
Совпадает ли 28/36 с одобрением банка?
Нет. Месячный доход здесь — годовой валовой, делённый на 12. Дальше сравниваются две суммы: 28% от него на жильё и 36% минус ваши ежемесячные долги, не связанные с жильём; в бюджет идёт та, что скромнее, и он всегда не менее нуля. Оба процента служат ориентиром для прикидки, единого потолка у кредиторов нет. Каждый банк и каждая программа по-своему смотрят на доход, кредитную историю, имеющиеся активы и сам объект. Цифра из расчёта не означает, что вас одобрят, и не подсказывает, сколько стоит тратить.
Как выбор PMI меняет результат?
От выбора зависит, сколько PMI попадёт в платёж. Можно задать годовой процент от начального кредита, ежемесячную сумму из котировки или допущение, что освобождение от PMI подтверждено. Премия применяется, только когда LTV (кредит к цене) выше 80%. При LTV не выше 80% модельный PMI равен нулю. Это не прекращает действующий полис и не подтверждает вашего права на освобождение. Скрытой премии по умолчанию нет. Котировку уточните для суммы кредита из расчёта.
Считается ли покупка за наличные?
Да. Деньги на покупку могут покрыть расчётную цену целиком, и тогда в платеже не будет ни основного долга с процентами, ни PMI. Налог, страховка и HOA при этом остаются и учитываются в месячном бюджете; если они ровно равны бюджету, вариант засчитывается. Сумма сверх цены в расчёт не идёт. Статьи, где вы сами указали отсутствие расходов, — ваша гипотеза. Утверждать, что налог или страховка во Флориде бывают нулевыми, они не призваны.
Налог здесь — настоящий расчёт по правилам Флориды?
Нет. Это введённый вами эффективный годовой процент от расчётной цены, разложенный на месяцы. Местная налоговая ставка, налог от оценочной стоимости и прогноз по Save Our Homes сюда не входят. Налоговый счёт продавца не покажет вашу будущую сумму, а льготы и оценочную стоимость калькулятор не определяет. Разъяснение по налогу на конкретный объект после покупки получите отдельно.
Что в месячной оценке не учтено?
В платёж вошли основной долг с процентами, налоговый резерв, страховка, регулярные взносы HOA или кондо и модельный PMI. Введённые цифры — котировки по конкретному объекту, а не универсальные средние по Флориде. Коммунальные услуги, содержание и ремонт, расходы на закрытие, специальные начисления и резервы не входят. Деньги на покупку вводите уже за вычетом закрытия и резерва. Срок кредита принимается от 1 до 50 лет, но это диапазон расчёта, а не доказательство, что кредитор даёт такой срок.
Почему цена нулевая или упёрлась в потолок?
Нулевая цена значит, что с введёнными цифрами месячная модель допускает цену не больше 0. Это не значит, что купить вы не можете. Страховка и HOA в таком случае всё равно видны в расчёте. Бюджеты считаются в центах с округлением вниз, каждая месячная статья округляется отдельно и только потом складывается, а подходящая цена подбирается с запасом, до цента. Потолок расчёта — 2 000 000 000 долларов США, и подтверждённым максимумом доступности он не служит. Перепроверьте допущения и возьмите котировки у кредитора и по самому объекту.