BRRRR: арендный поток и деньги от рефинансирования
Стратегия BRRRR: покрытие кредитом не равно возврату ваших денег, а стоимость рефинансирования и месячный арендный поток — отдельные цифры.
Что делает этот калькулятор
Допустим, вы купили объект, оплатили ремонт наличными и рефинансировали. Калькулятор покажет, сколько вложенного реально вернулось, а не только какую часть затрат закрыл новый кредит. Ему нужны расходы на покупку и рефинансирование, первоначальный долг и уже погашенное тело. В конце — примерный месячный арендный поток по введённым условиям нового кредита и расходам.
Кому это подойдёт
Хотите прикинуть конкретный флоридский кейс BRRRR — как инвестор, риелтор или клиент? Приготовьте документы по расходам и предложения кредитора. Результат — номинальная денежная книга: ни одобрение, ни проверенная оценка стоимости, ни весь путь финансирования, ни план на всю вашу личную ликвидность.
Как это работает
Введите пятнадцать нужных значений; если статья нулевая, не пропускайте её, впишите 0. Ежемесячное содержание идёт без тела кредита, а уже погашенное тело покупного кредита — в своё поле. Расходы на покупку, оплаченные наличными, и издержки рефинансирования, вычтенные из нового кредита, вносите без дублей. Дальше — ARV и LTV кредитора. Есть новый кредит? Добавьте ставку и выберите срок. Потом аренда, простой и операционные расходы; пометьте, что из налогов, страховки и HOA в них уже учтено. Нажмите «Рассчитать». Сравните: деньги с рефинансирования, возвращённые деньги, остаток в сделке, арендный поток. Реальную сумму погашения запрашивайте отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Какие затраты и свои деньги учитывает модель?
Затраты проекта собираются из цены покупки, ремонта за наличные, расходов на покупку и месячного содержания без тела кредита, умноженного на полные месяцы владения. Расходы на покупку — невозвратные наличные за вычетом применимых зачётов; возвращаемый эскроу и неизрасходованные резервы в них не входят. Чтобы получить свои деньги, вычтите из затрат проекта первоначальный кредит и прибавьте фактически выплаченное тело. Само это тело не расход и в содержание повторно не идёт. Аренду, полученную до рефинансирования, из вложений не вычитайте. Итог — валовая сумма выплат, а не пик и не вся ваша личная ликвидность.
Почему кредит может покрыть затраты, а деньги не вернуться?
Потому что покрытие смотрит на кредит, а возврат — на ваши деньги. Покрытие — это новый кредит в процентах от затрат проекта, с потолком 100%; старый долг и сборы за перекредитование на этом шаге ещё не вычтены. Деньги с рефинансирования получаются после вычетов: из нового кредита уходят остаток покупного кредита и эти сборы. Возвращается только положительный остаток, и не больше вашего вложения. Минус означает, что нужны добавочные деньги, и за нулём калькулятор его не прячет. Остаток в сделке не бывает отрицательным. Сумма сверх введённых вами вложений — дополнительный заём, а не прибыль. Не вложили ничего — доли возврата не будет.
Куда идут выплаченное тело кредита и сборы за перекредитование?
Выплаченное тело поднимает ваши вложения и одновременно снижает старый долг. Модельное погашение старого кредита — первоначальное тело минус то, что вы выплатили деньгами. Расходом проекта и частью месячного содержания это тело не становится. Расходы на рефинансирование — чистые сборы без тела; их берут из поступлений нового кредита, и с расходами на покупку, оплаченными наличными, они не смешиваются. Проценты и штрафы, оставшиеся неоплаченными, попадают сюда лишь тогда, когда в расчёте их ещё нет. Истории амортизации, дополнительных траншей и ремонта за счёт кредита в модели нет. Реальную сумму погашения на дату запросите у кредитора отдельно: разница, введённая вами, её не заменяет.
Какие статьи формируют месячный поток уже с новым кредитом?
Берётся аренда, из неё вычитаются потери на простое, операционные расходы и платёж по новому кредиту — только проценты и тело. В операционных расходах уже могут сидеть HOA, страховка, налоги на недвижимость и обслуживание: не пропускайте их и не дублируйте. Доходность на оставшиеся деньги получается так: 12 × месячный поток ÷ деньги, оставшиеся в сделке. Это не гарантированный годовой доход, не отдача от роста цены и не IRR. Если своих денег в сделке не осталось, коэффициента не будет, даже когда поток отрицательный. Полный возврат вложений — ещё не положительный поток и не отсутствие риска.
Если указаны LTV и ARV или новый кредит нулевой, это одобрение?
Нет. Ввод ARV, LTV или нулевого нового кредита ничего не одобряет: это лишь условия кредитора или ваш сценарий. LTV укладывается в 0%–100%, ставка — в 0%–25% и нужна, только если новый кредит больше 0; срок — полный срок амортизации из предложения. Края диапазонов — 0% для LTV, 0% для ставки, 100% и 25% сверху — рамки калькулятора, не лимит программ и не итог проверки права. ARV, равный 0, допустим как стресс на потерю стоимости, аренда 0 тоже. Когда ARV × LTV дают 0 нового тела, ставка и срок не нужны, а условий банка модель не изобретает. Старое тело и сборы за перекредитование всё равно могут потребовать доплаты. Оценку банка, выдержку, андеррайтинг и реальное погашение проверяйте отдельно.
Какие месяцы, суммы и округления допускает калькулятор?
Месяцев владения — минимум 1, максимум 36, и только целых: если набрать 2,0, это будет 2, а не 20. Любая сумма ограничена $2 млрд. LTV, ставка и простой принимают до 4 десятичных знаков внутри допустимых пределов. Новый кредит, аренда после вычета простоя и ежемесячный платёж округляются до цента, каждая сумма без повторного округления. Денежные итоги складываются из этих округлённых сумм и центов содержания, помноженных на полные месяцы. Проценты берутся от итогов, не от цифр, которые вы видите на экране. Всё, что выше $100 млрд, показать нельзя; это предел калькулятора, а не правило банка. Налог на доход и прибыль, IRR, резервы и полную историю кредита и аренды модель не считает. Поменялись реальные предложения — прогоните расчёт заново.