Расчёт прироста капитала при обмене 1031
Оцените признанную и отложенную прибыль при обмене недвижимости в США: денежный «бут», снятие долга и подтверждённый возврат амортизации.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор показывает, какая часть прибыли признаётся сразу, а какая уходит в отложенный налог при обмене недвижимости. Расчёт идёт для единственного квалифицированного обмена 1031 в США. Нужны цены и долг по документам, полный скорректированный базис и допустимые расходы и по продаже, и по покупке. Возврат амортизации, облагаемый как обычный доход, вы вносите готовым: его заранее считают для строки 21 формы 8824. Дальше сводка показывает, как с этой суммой сочетается «бут». Налог к уплате она не считает. И не решает, проходит ли ваша сделка по правилам 1031.
Кому это подойдёт
Калькулятор сделан для инвесторов в недвижимость и профессионалов рынка, а итог стоит разобрать с квалифицированным посредником и налоговым консультантом. Все суммы вводите за одного налогоплательщика и одну долю владения. Капитал от продажи модель сначала вкладывает в новый объект. Свои деньги идут лишь на нехватку. Если вы отдельно забираете наличные и при этом вносите личные средства, такое сочетание в модель не входит. Делить обмен между совладельцами или объектами здесь нельзя. Форму 8824 калькулятор не готовит, а базис нового объекта не устанавливает.
Как это работает
Все восемь сумм вводятся в долларах США, а там, где суммы нет, ставьте 0. Допустимые расходы на продажу держите отдельно от допустимых расходов на покупку нового объекта. Базис нужен полный скорректированный. Возврат амортизации по обычной ставке берите из отдельного расчёта для строки 21. Ставить 0 в этом поле можно, только когда подтверждено, что такого возврата нет. Затем нажмите «Рассчитать». Перед экспортом сверьте прибыль, «бут» и возврат амортизации.
Часто задаваемые вопросы
Признанная прибыль — это и есть мой налог?
Нет. Сначала считается реализованная прибыль: цена продажи минус допустимые расходы по продаже и покупке минус полный скорректированный базис. Признанная прибыль — та её часть, которую смоделированные правила учитывают уже сейчас, а положительный остаток становится отложенной прибылью. Ставок налога и характера оставшейся прибыли здесь нет. Нет и NIIT, налога штата, удержания. Нулевой итог по признанной прибыли ещё не доказывает, что платить ничего не придётся.
Какие объекты подходят и какие сроки проверить сначала?
Сначала объект. Статья 1031 в общем случае охватывает недвижимость того же рода, если она служит инвестициям или вашему бизнесу. Собственное жильё сюда не попадает, как и объекты, купленные главным образом для перепродажи. При отложенном обмене новый объект обычно нужно определить в течение 45 дней. Получить его, как правило, надо до более раннего из двух сроков: 180 дней или дата подачи налоговой декларации с учётом продлений. Объект, структуру сделки, сроки и правила получения денег проверяют квалифицированный посредник и налоговый консультант. Сам расчёт обмен не одобряет.
Что входит в скорректированный базис и снижает ли прибыль погашение ипотеки?
Полный скорректированный налоговый базис по вашим документам, а погашение ипотеки реализованную прибыль не снижает. Базис складывается из применимого исходного базиса, допустимых расходов на первоначальную покупку и капитальных улучшений. Из этой суммы вычитают обязательные уменьшения, например начисленную или подлежащую начислению амортизацию. Цена покупки сама по себе базисом не считается. Амортизацию, уже учтённую в базисе, повторно не вычитайте. Выплаченное тело кредита меняет капитал и расчёт снятия долга. Расходы на первоначальную покупку, если они были, уже сидят в базисе. Расходы на покупку нового объекта в этом обмене идут в своё отдельное поле.
Зачем указывать расходы и по продаже, и по покупке?
Потому что публикация IRS 544 связывает допустимые расходы обмена и с проданным, и с новым объектом. В модели подтверждённые расходы на продажу и на покупку уменьшают реализованную прибыль, и те же суммы гасят денежный «бут». Какой платёж допустим, решает посредник или консультант. Закрывающего документа самого по себе для этого мало. Пропорциональные доли налогов и аренды не включайте. Задатки, ремонт и расходы по кредиту тоже не сюда. Платёж за покупку указывайте только в расходах, или только в цене, или только в базисе, но не в нескольких местах сразу. Показанный капитал и чистый денежный «бут» — суммы для налогового учёта, а не остаток на эскроу и не сумма перевода в день закрытия.
Как считаются денежный «бут» и «бут» от снятия долга?
«Бут» — всё, что вы получаете при обмене не в виде недвижимости того же рода. Калькулятор видит его как чистые деньги на руки или как чистое снятие долга. Он сравнивает капитал после всех допустимых расходов с капиталом, вложенным в цену нового объекта. Деньги от обмена сначала уходят в покупку, а свои средства закрывают лишь нехватку. Доплата из своего кармана может перекрыть снятие долга. А вот новый кредит денежный «бут» не убирает. Модель исходит из того, что старый долг погашен полностью и ничего не списано, а новый кредит не больше цены нового объекта. Если отдельное изъятие наличных сочетается с личным взносом, этот случай, как и другие сложные движения денег, разберите вне модели.
Почему возврат амортизации нельзя просто прибавить к лимиту «бута»?
Потому что он признаётся раньше всего остального. Сначала идёт возврат амортизации по обычной ставке со строки 21 формы 8824. Остальная признанная прибыль равна прибыли в пределах «бута» за вычетом этого возврата, но не меньше 0. Пример без расходов: продажа за $220 000, базис $100 000, старый долг $80 000, новый объект за $250 000 с кредитом $150 000. Реализованная прибыль выходит $120 000, «бут» — $40 000. Теперь добавим возврат амортизации $50 000, определённый вне калькулятора. Всего признано $50 000. Отложено $70 000. Признанных $90 000 здесь нет. Накопленную амортизацию и прибыль по статье 1250, не попавшую под возврат, вместо этой суммы не подставляйте.
Что если новый объект не куплен или вышел убыток?
Тогда положительная прибыль признаётся целиком. Убыток так и остаётся убытком. Если цену нового объекта явно указать как 0, модель считает обмен незавершённым. Реализованный убыток остаётся отрицательным числом: эта оценка по 1031 его не признаёт, а отложенная прибыль в таком случае равна 0. Вычет, возврат налога или налоговый кредит из этого не следуют. Без положительной прибыли возврат амортизации тоже 0. Сорвавшийся обмен и убыток разбирает налоговый консультант, вне калькулятора.
Что профессионал должен посчитать отдельно?
Право на обмен по 1031, полный скорректированный базис, допустимость расходов и строку 21 формы 8824 определяют вне калькулятора. Он не распределяет обмен между разными активами и не считает базис нового объекта. Сочетание статей 121 и 1031 и продажу в рассрочку модель не учитывает. Правила для связанных сторон она не применяет. Закрывающие документы и финансирование проверьте с квалифицированным посредником и налоговым консультантом. Публикация IRS 544 и инструкции к форме 8824 приведены по изданиям 2025 года. Источники для этой оценки проверены 2 октября 2026 года, а правила взяты по состоянию на 30 сентября 2026 года.