Калькулятор краткосрочной аренды: прибыль или убыток
Калькулятор доходности airbnb: ночи, сборы с гостей, комиссии платформы и управляющего, годовые расходы и по желанию сравнение с долгосрочной арендой.
Что делает этот калькулятор
Здесь считается один показатель: сколько денег за 12 месяцев остаётся от одного краткосрочного объекта, пока не вычтены платежи по кредиту, подоходный налог и вложенный капитал. Сборы, которые хозяин включил в счёт гостю, не смешиваются с затратами на оборот гостей: учёт у них раздельный. Процент управляющего вы привязываете к той выручке, какую выберете сами. Сравнение с долгосрочной арендой делается по желанию. У неё свои потери на простое и свои годовые затраты, а мерка та же.
Кому это подойдёт
Калькулятор пригодится собственникам и риелторам, которые хотят проверить свои цифры по аренде на конкретном объекте. Вводите условия платформы и управляющего из их предложений и свои планы: сколько ночей сдавать, какие сборы брать, какие расходы закладывать. Прогноза бронирований здесь нет. Калькулятор не скажет, разрешена ли аренда по адресу, какие налоги вы должны и выгодна ли инвестиция.
Как это работает
Цена за ночь — первое поле. Следом число доступных ночей (только целое) и доля занятости в процентах от этого числа. Годовые гостевые сборы, которые остаются у вас, вносятся отдельным полем, а расходы на оборот гостей за год — своей строкой. Платформа и управляющий задаются в процентах; для управляющего ещё выберите, от какой выручки он берёт свою долю. Остаются налоговая надбавка хозяина и постоянные траты за год. Нечего вписывать — поставьте 0. Хотите сравнить с долгой арендой: отметьте галочку сравнения и добавьте месячную плату, процент потерь и годовые траты на содержание. Затем можно смотреть полную выручку, базы расходов и итоги.
Часто задаваемые вопросы
Что входит в операционный денежный результат посуточной аренды?
Это деньги, которые объект приносит за год до кредита, налога на доход и стартовых вложений. Основа такая: плата гостей за ночи плюс сборы, которые вы сами добавили к брони. Из неё уходят модельные проценты платформы и управляющего, ваша надбавка на налоговые траты, затраты на оборот гостей и постоянные расходы года. Полной прибылью от вложения такой остаток не назовёшь. Это и не NOI по налоговому учёту, и не ROI/IRR. Налог, взятый с гостя отдельно, сервисный сбор, оплаченный гостем, и залог, который ему вернут, в ваш доход не попадают. Нужна ли лицензия, что разрешает зонирование по адресу, согласны ли дом или ассоциация? Об этом калькулятор не судит.
Почему сбор за уборку и расходы на уборку вводятся отдельно?
Потому что сбор с гостя попадает в базу комиссии платформы, а затрата — нет. Разберём в долларах США: $300 за ночь, 365 доступных ночей, 50% занятости — это 182,5 ожидаемой ночи и $54 750 за проживание. Гости доплачивают $6 000 за уборку, и бронирования приносят $60 750. Комиссия платформы 3% равна $1 822,50. Сама уборка стоит $6 000; других затрат в примере нет, поэтому остаётся $52 927,50. Если сначала вычесть одно из другого, обе суммы по $6 000 исчезнут, а $180 комиссии останутся незамеченными. Цифра 3% здесь только для примера, не ставка какой-то платформы.
Что стоит за доступными ночами, занятостью и дробным числом ночей?
Сюда входят ночи, которые за 12 месяцев вы реально готовы сдавать; время для себя и закрытые периоды в счёт не идут. Процент занятости применяется к этому числу, а вовсе не к 365 автоматически. Возьмём 300 доступных ночей и 56%: выйдет 168 ожидаемых ночей. При 365 и 56% — 204,4. Дробь здесь нормальна: это ожидаемая величина, а не количество броней. Длину проживания, сезонность и сборы с гостей программа сама не придумывает. Если этого требует период, допустимо ввести 366 вместо 365. Календарные даты из этого не выводятся.
На какую выручку начисляются проценты платформы и управляющего?
Комиссия платформы считается с платы за ночи вместе со сборами, которые вы добавили гостю. С управляющим решаете вы. Его доля идёт либо только от ночей, либо от всей суммы брони. Пример в долларах США: $54 750 за проживание, $6 000 гостевых сборов, управляющий на 20%. От одних ночей выходит $10 950. От всей брони — $12 150. Ни 20%, ни любой другой процент здесь не выдаётся за рыночную норму. Если договор привязан к деньгам после вычета платформы, к счетам с налогом или к иной базе, сведите цифры сами, за пределами калькулятора. Тихо менять базу он не станет, а постоянные платежи повторно не учитывает.
Надбавка на налог — это счёт или доказательство уплаты платформой?
Ни то, ни другое. Это ваша оценка того, сколько налога реально уходит из ваших денег; её умножают на всю модельную выручку по броням. Законную ставку она не заменяет. Что облагается налогом, она тоже не решает, и ничего не перечисляет. Собирает ли платформа налог на деле, входит ли налог в поступления и какая регистрация нужна, проверьте отдельно, вне калькулятора. Если в поле стоит 0, возможно, гости платят налог отдельно. Но обязанность платить налог от этого не исчезает. Не включайте сквозной налог в выручку, чтобы потом его вычесть. Сбор налога платформой и налог на сбор за уборку зависят от условий конкретной юрисдикции. Опубликованные справки не дают разрешения для вашего адреса.
Сравниваются ли здесь две аренды на равных условиях?
Да: обе стороны считаются до платежей по кредиту, налога на доход и вложений капитала. Долгосрочная валовая рента — месячная плата × 12, из неё вычитаются ваши потери на простое и неплатежах и годовые расходы. В долларах США: краткосрочный результат $33 996,48; долгосрочная аренда $3 000 в месяц, без потерь, $6 000 расходов в год — $30 000. Краткосрочный минус долгосрочный — $3 996,48. С валовыми $36 000 вышло бы −$2 003,52. Без сравнения — значит, его не просили: это не аренда при нулевых поступлениях и не победа варианта. Больший остаток может быть убытком.
Что будет без забронированных ночей или при нулевой цене?
Ноль доступных ночей означает и занятость 0. Нет ожидаемых броней — гостевые сборы 0 и расходы на оборот гостей тоже 0, а годовой постоянный бюджет всё равно остаётся. Например, $9 600 постоянных затрат дают −$9 600 за год. Глубокая уборка, не завязанная на проживания, лежит в этом же бюджете. Подтверждённая цена $0 за ночь допустима, если ночи заняты бесплатно: $500 гостевых сборов, $500 расходов и комиссия 3% дают −$15. Цена 0 — осознанное значение, а не незаполненная ячейка, и ничего не говорит о рыночных ставках.
Означает ли остаток ноль или больше, что вы вышли в ноль либо в плюс?
Нет. Остаток от нуля и выше не доказывает ни равенства, ни прибыли. Положительный, отрицательный или нулевой статус берётся по точным значениям, и для сравнения тоже. Крошечный минус может отображаться как 0,00. Нет сравнения — не равенство. Строки округляются по отдельности: итоги из них не пересчитывайте и стратегию на них не стройте. Месяц — годовой результат ÷ 12, среднее, не сезонный прогноз. Высокий операционный остаток не доказывает прибыль после кредита, отдачу на капитал, законность и ничего не гарантирует.