Анализ инвестиций в недвижимость под аренду
Доходность сдачи квартиры к вложенным деньгам: поток номинальный, до налогов, выход условный, все затраты вводите сами, условия кредита не меняются.
Что делает этот калькулятор
Этот анализ инвестиции в недвижимость показывает денежный поток от аренды — номинальный, до налогов — и доходность к стартовым деньгам. Продажа здесь лишь сценарий. Уже потраченные стартовые расходы и нетронутый резерв вводятся в разные поля. Операционные вводные не меняются по годам, а платёж по кредиту (основной долг с процентами) заканчивается после погашения. Одобрением итог не служит, полную бухгалтерскую прибыль не показывает и ликвидность вашего домохозяйства не планирует.
Кому это подойдёт
Инструмент для инвесторов во Флориде, которые сдают жильё, и для агентов, проверяющих свои сценарии: покупка без кредита, полный простой без арендаторов, падение цены. Вводите реальные предложения или допущения, прописанные вами явно. Единые для всех комиссии, страховку и кредитные ориентиры за основу не берите.
Как это работает
Введите цену и первоначальный взнос — в процентах или в долларах. Арендную плату укажите суммой за весь объект целиком. Дальше идут ежемесячные расходы, ремонт за год и доля времени без арендатора. Наличные расходы на закрытие и дополнительные стартовые затраты вводите за вычетом зачётов; если ничего нет, ставьте 0. Затем выберите срок владения, годовое изменение стоимости (плюс или минус) и расходы на продажу. С кредитом обязательны ставка и срок, при покупке за наличные их нет. Единицы и площадь — по желанию. Поставьте отметку в поле подтверждения и сравните денежный поток, доходность, окупаемость и выручку от продажи, плюс или минус.
Часто задаваемые вопросы
Какие деньги считаются стартовыми вложениями?
Только те, что реально уходят в объект: первоначальный взнос, наличные расходы на закрытие и фактические стартовые траты, всё за вычетом зачётов. Оставленный резерв и возвратный эскроу-депозит сюда не входят, как и предоплаты с регулярными платежами, которые считаются в другом месте. Потраченное не обязано поднять цену при перепродаже. Это не все сбережения домохозяйства. Модель не рассчитывает ни будущие доплаты капитала, ни поступления в резерв и расходы из него.
Растут ли аренда и расходы по годам, и бывает ли простой полным?
Нет, они постоянны: аренда, операционные расходы, годовой ремонт и простой остаются неизменными весь срок. Аренда — плановая сумма по всему объекту, не по единицам. Для проверки сценариев долю простоя можно ставить от 0 до 100%, а годовое изменение стоимости — от −100% до 100%. Это не официальные рыночные границы. Подоходного налога, амортизации и страховки по ипотеке в расчёте просто нет, и свежие рыночные данные сами в допущения не подставляются.
Как калькулятор обращается с покупкой за наличные, процентом первоначального взноса, единицами и площадью?
Когда взнос равен полной цене, ставка и срок не требуются, а DSCR не отображается. Если кредит есть, платежи заканчиваются с его погашением. Процент взноса переводится в доллары разово и округляется до ближайшего цента. Единицы — по желанию, целым числом: 2,0 примут как 2, но не как 20. Площадь вроде 1200,5 кв. фута сохраняется в том виде, как вы её набрали, с максимумом двух знаков после запятой; значки и разделители тысяч в поле не нужны. Оставили поле пустым или поставили 0 — калькулятор принимает это как «неизвестно», а не как объект без площади. Аренду эти поля не умножают. Пересчёта в квадратные метры нет.
Чем отличаются IRR, средний годовой рост и убытки?
IRR берёт ежегодные денежные потоки на конец года и ставит продажу в последний год. Ставку он ищет в диапазоне от −99% до 1000%; если единственного решения нет, покажет «недоступно», а не навязанную цифру. Средний годовой рост сравнивает только начальную и конечную стоимость, не видя ни сроков поступления денег, ни реинвестирования. Если к концу ничего не осталось или значение ушло в минус, выводится −100% как маркер убытка. Это не фактическая ставка роста и не потолок убытков в долларах. Отрицательные числа сохраняют знак минус.
Что означает показатель окупаемости наличных в месяцах?
Это число месяцев, за которые накопленный денежный поток от аренды возвращает стартовые деньги. Вводные при этом неизменны, платежи по кредиту прекращаются после погашения, а продажа не учитывается. Срок дольше периода владения — проекция, а не план. «Никогда» и «нет стартовых денег» выводятся отдельными значениями. Минус в начальный год не исключает окупаемости после погашения кредита. Простая окупаемость исходит из того, что месячный поток начального года будет вечно; это не прогноз. Продажу не учитывают оба показателя.
Доказывают ли ориентиры и итог продажи одобрение или прибыль?
Нет. Полосы DSCR 1,25 и 1,00 и полосы GRM 10/15/20 — эвристики, а не универсальное правило и не оценка. NOI считается без платежей по кредиту, а GRM — от аренды до вычета простоя. При нулевой аренде GRM и безубыточную заполняемость посчитать нельзя. Капитал показан до расходов на продажу. Деньги с продажи считаются за их вычетом и за вычетом остатка кредита по графику; настоящая сумма погашения и налоги в неё не входят. Результат выше $10 трлн показать нельзя: это предел самого калькулятора, а не прогноз и не кредитный лимит. Реальные предложения проверяйте отдельно.