Калькулятор ставки капитализации и годового NOI
Годовая аренда, потери, прочий доход и расходы дают NOI и ставку капитализации недвижимости от вашей цены или стоимости; это не одобрение кредита.
Что делает этот калькулятор
По шести введённым значениям калькулятор строит картину за год. Аренда по графику минус допуск на пустоту и неплатежи; к ней добавляется прочий доход, в котором собственные потери на сборе уже учтены; потом вычитаются операционные расходы. Получается NOI, и он делится на цену покупки или стоимость. Отрицательный NOI или ровно ноль — калькулятор принимает и такой итог. Но это не оценка стоимости, не рыночный рейтинг и не полный андеррайтинг.
Кому это подойдёт
Пригодится, если вы покупаете, владеете объектом или работаете на рынке и хотите увидеть годовой доход ещё до разговора с кредитором. Считайте доходы и расходы по тем же правилам и подставляйте цену или стоимость тем же способом. Документы на объект и проверка у кредитора — отдельные дела.
Как это работает
Выберите, что вводите: цену покупки или стоимость. Впишите пять сумм; если статья действительно нулевая, ставьте 0. Все суммы — за те же 12 месяцев. В аренду идёт полная цифра до вакансии, в прочий доход — то, что реально собрали. Нажмите «Рассчитать». Появятся шесть итогов и пять точных значений с полной точностью. Если сумма совсем мала, знак + или − остаётся.
Часто задаваемые вопросы
Что здесь означают NOI и ставка капитализации?
NOI за год — это доход за вычетом потерь на пустоту и операционных расходов. Ставка капитализации считается так: NOI ÷ цена покупки (или стоимость, которую вы указали) × 100. Шесть итогов: потери от пустоты, чистая аренда, общий доход, NOI, ставка и излишек или убыток. Пять точных значений — тот же расчёт без округления. Они не добавляют показателей и не доказывают, что деньги получены.
Как учитываются вакансия и прочий доход?
Аренда вводится полной, до вычета потерь, а прочий доход — уже за вычетом собственных потерь на сборе. Допуск на пустоту снимается только с аренды: прочий доход прибавляется до расходов, и потеря аренды к нему повторно не применяется. Пример: $60 000 аренды минус 10% дают $54 000; плюс $3 000 прочего дохода — $57 000; минус $18 000 расходов — NOI $39 000. Уже собранную аренду как полную не вписывайте: вакансия попадёт в расчёт повторно.
Допустима ли нулевая сумма в полях и отрицательный NOI?
Да. Известную сумму, равную 0, вводить можно. Пустое или неизвестное поле — не ноль. Пример: цена $500 000, дохода от объекта нет, расходы $10 000. NOI тогда −$10 000, ставка капитализации — минус 2%. Так выглядит убыточная эксплуатация; отказа банка из этого автоматически не следует. Безубыточность — точный NOI ровно ноль; цифра, которая после округления просто выглядит нулём, безубыточностью не считается. Положительный NOI тоже посчитан до затрат, которые в расходы не входят.
Почему делим на цену или стоимость, а не на вложенные деньги?
NOI делится на то, что вы ввели как цену или стоимость; свои деньги и взнос в формуле не участвуют. Пример: NOI $36 000 ÷ цена $500 000 = 7,2%. Тот же NOI $36 000 ÷ стоимость $600 000 = 6%. Саму цену или стоимость калькулятор не оценивает. Разделите NOI на все затраты проекта — получится доходность на затраты. Разделите остаток после ипотечных платежей на свои вложенные деньги — получится доходность на вложенный капитал. Эти два показателя калькулятор не подменяет.
Какие траты входят в расчёт, а какие нет?
Годовые траты на сам объект, которые возвращаются из года в год; смысл у слова во всём калькуляторе общий. В расходы идут налог на недвижимость, управление, страховка объекта, услуги за счёт владельца и рутинный ремонт. Затраты прочего дохода записывайте без повторов. Не входят: капитальные вложения, амортизация, затраты на покупку, тело долга и проценты, подоходный налог владельца, страховка и сборы за финансирование. Налог на недвижимость — в расходах, подоходный налог владельца — вне их. Кредиторы по-разному обращаются с резервами, поэтому итог калькулятора не обязан совпасть с NOI из их андеррайтинга.
Что будет с очень малыми суммами и ставками?
Процентные потери порой дают доли цента. Если годовая сумма ненулевая, но меньше $0,01, она отображается малым значением со знаком, а не нулём. Ставка капитализации ненулевая, но меньше 0,0001%? То же правило. Прочие денежные суммы доводятся до ближайшего цента, прочие ставки — до четырёх цифр после десятичной запятой. Значение ровно посередине округляется в сторону большего модуля. Сырые числа метода могут выглядеть как экспоненциальная запись. Излишек, убыток или ноль решает знак точного NOI; то, как число округлено для показа, на это не влияет.
Лимиты полей или высокая ставка — признак хорошей инвестиции?
Нет. Суммы выше $2 млрд поле не принимает, а вакансию можно задать только в диапазоне 0–100%. Это настройка формы; ни рынок, ни кредитор таких границ не устанавливали. Аренда и прочий доход лежат в разных полях, так что итоговый доход и NOI доходят до $4 млрд. Ставка капитализации бывает выше 100% и бывает отрицательной; обрезки на отметке 100% нет. Оценок «отлично» и «хорошо» нет, региональных ориентиров нет, порога 6% нет. Все суммы обязательны и относятся к тому же периоду.
Что подтверждает ссылка кредитора и что нет?
Глоссарий Core — что в определениях кредитора можно взять за основу, а что вам проверять самим. Глоссарий CoreVest Finance открывали 3 октября 2026 года ради определений GOI, NOI, ставки капитализации и операционных расходов. Математическая база, сохранённая 30 сентября, — отдельная вещь: она не совпадает с этим прочтением и не равна архиву цифр по текущему рынку. Источник не проверяет сведения о вашем объекте, не задаёт региональных ориентиров, не заменяет одобрение кредита и не приносит с собой типовую среднюю вакансию. Сами сверяйте бумаги по объекту, трактовку затрат и условия своего кредитора.