Прибыль и доходность при покупке, ремонте и перепродаже
Расчёт перепродажи после ремонта: расходы на покупку вы вносите сами, содержание учтено, а кредит возможен лишь на покупку.
Что делает этот калькулятор
Купить, отремонтировать, продать: что останется до налогов? Калькулятор даёт номинальную оценку прибыли. В неё входят наличные траты при покупке, фиксированный кредит только на покупку, ежемесячное содержание и издержки продажи. Отдачу на весь капитал и на собственные деньги вы видите порознь. Разница в наличных на момент продажи не исчезает с экрана.
Кому это подойдёт
Калькулятор нужен инвесторам, агентам по недвижимости и клиентам, которые взвешивают конкретную перепродажу во Флориде. Цифры расходов и котировки кредитора вносите вы сами. Это не проверенная оценка стоимости, не решение кредитора, не налоговый расчёт и не полный план управления деньгами.
Как это работает
Заполните восемь полей: цену покупки, стоимость после ремонта (ARV), ремонт и ежемесячное содержание. Затем срок в целых месяцах, расходы на продажу в процентах, наличные расходы на покупку и кредит на покупку. Нет какой-то статьи — впишите 0. Платите наличными — в кредите тоже 0. Проценты по кредиту кладите только в ежемесячное содержание, а погашение основного долга туда не входит. Сравните доходность проекта с доходностью на свои деньги и посмотрите остаток наличных при продаже, плюс или минус. Проверьте котировки. Поменяли допущение — пересчитайте.
Часто задаваемые вопросы
Что именно уменьшает прибыль от проекта?
Из ARV вычитаются цена покупки, ремонт, наличные расходы на покупку, содержание за все месяцы и расходы на продажу. Расходы на покупку — это безвозвратные наличные платежи за вычетом кредитов, которые реально можно использовать. Возвращаемый эскроу-депозит, неиспользуемые резервы и всё, что уже посчитано в других статьях, сюда не попадает. В содержание входят проценты по котировке, налог на имущество, страховка, коммунальные платежи и прочие регулярные траты. Расходы на продажу начисляются на введённую цену перепродажи. Восемь значений нужны явно, и пустая графа не считается нулём сама по себе.
Чем отличается ROI проекта от ROI на ваши деньги?
Разница в знаменателе. Для ROI проекта прибыль до налогов делится на всё вложенное: покупку, ремонт, расходы при покупке и содержание за весь срок. Для ROI на ваши деньги делитель тот же, только из него вычтен кредит на покупку. Издержки продажи снижают прибыль, но в делитель не попадают, ведь их покрывает выручка от сделки. Проверка простая: деньги на руках после продажи за вычетом собственного вклада и есть прибыль. А если своих денег вы не вложили вовсе? Тогда ROI на свои деньги не выводится: ни как 0%, ни как бесконечность. Ни один из показателей не годовая ставка и не IRR.
Какой кредит можно смоделировать?
Только кредит на покупку, от 0 до цены объекта. Сумма долга не меняется весь срок и гасится одним платежом, когда объект продан. Проценты из предложения кредитора должны уже стоять в ежемесячном содержании. Погашение уменьшает деньги на руках после продажи, но прибыль второй раз не трогает. Ремонт, расходы на покупку и содержание вы оплачиваете наличными. Графика амортизации и дополнительных траншей модель не знает. Комиссий, включённых в кредит, строительного финансирования и меняющихся условий тоже нет. Это прогноз, а не справка кредитора о погашении: точную сумму на конкретную дату запросите у него отдельно.
Бывает ли, что сделка уходит в полный минус или требует доплаты при продаже?
Да. Возможен полный убыток или долг при продаже. ARV, равный 0, допустим: это проверка на полный убыток, а не прогноз и не проверенная стоимость. Отрицательная прибыль и отрицательный остаток наличных остаются на экране, остаток не обрезается до нуля. Минус значит, что на расходы продажи и погашение кредита нужны дополнительные деньги. Убыток может превысить вложенные наличные, и тогда ROI на свои деньги опустится ниже −100%. Налоги с прибыли, возвраты и сумму, которая реально понадобится на закрытии, калькулятор не считает.
Правило 70% — безопасный максимум для предложения?
Нет. Правило 70% — грубая прикидка: 70% от ARV минус ремонт, не ниже 0, с округлением вниз до целого цента. Расходы на покупку, содержание и продажу отдельно в ней не вычитаются. Она не доказывает прибыль и не служит юридическим пределом цены, проверенной оценкой или одобрением кредита. Предлагаете меньше этой цифры — полная разбивка затрат и котировки по объекту всё равно решают.
Какие ограничения и округление действуют при вводе?
Срок владения: от 1 до 36 месяцев, только целыми. Если ввести 2,0, калькулятор поймёт 2, а не 20; дробный срок он не примет. Любая сумма не больше $2 млрд. Издержки продажи задаются в пределах от 0% до 30%, максимум с четырьмя знаками после запятой. Это рамка формы. Рыночную ставку она не отражает. Сумма издержек продажи округляется до цента сразу, без повторного округления, итоги собираются из сумм в центах, а цифра по правилу 70% округляется вниз. Итог свыше $100 млрд на экран не выводится: так устроен сам инструмент, кредиторы тут ни при чём. Сметы, цену перепродажи и сумму погашения сверяйте с теми, кто их дал. Налогов и выписки о погашении здесь нет.