DSCR: покрытие платежей по долгу и выбор модели
Выберите покрытие по чистому доходу или по аренде, принятой кредитором: сравнение коэффициента с платежом и гипотетической суммой кредита — не одобрение.
Что делает этот калькулятор
Сколько кредита выдержит аренда? Калькулятор отвечает через покрытие, а определение задаёте вы. Модель А делит доход после операционных расходов на выплату основного долга с процентами. Модель Б берёт аренду, принятую кредитором, и сравнивает её с тем же платежом плюс жилищные расходы по классификации кредитора. По цели, ставке и сроку выходит гипотетическая предельная сумма, только по покрытию: одобренным кредитом она не станет и общим правилом кредиторов тоже.
Кому это подойдёт
Инструмент для инвесторов и профессионалов рынка недвижимости: он проверяет заданный случай покрытия на данных от кредитора — аренда, классы расходов, условия. Какая программа применима, проверяйте вне калькулятора; право заёмщика на кредит, стоимость объекта, рычаг и резервы — отдельные проверки.
Как это работает
Сначала выберите метод: от него зависит набор полей. При NOI вводите ожидаемую аренду, долю пустующих периодов и все операционные расходы. При PITIA вносите только аренду, которую принял кредитор, а налоги, обязательную страховку и HOA заполняйте в отдельных полях. Дальше впишите сумму кредита, фиксированную годовую ставку, срок и цель, скажем 1,35. Ставка и срок нужны, даже если кредит равен 0: без них не оценить максимальный кредит. В итоге сравните результат с целью, посмотрите платёж, который покрывается доходом (он бывает отрицательным), и максимальную сумму кредита.
Часто задаваемые вопросы
Почему сначала метод, а уже потом арендная плата?
Потому что от метода зависит, что считается доходом и что платежом. По NOI берут арендную плату по графику, вычитают пустые периоды и операционные расходы, а остаток сравнивают только с выплатой основного долга и процентов. По PITIA берут аренду, уже принятую кредитором для квалификации, и сравнивают её с той же выплатой плюс налоги, страховка и HOA. Плановая, собранная и принятая кредитором аренда — разные цифры. Переключатель метода данные не меняет: аренда не становится принятой, а операционные расходы не переходят в жилищные.
Могут ли одинаковые вводные пройти тест по чистому доходу и не пройти тест по принятой аренде?
Да. Допустим, аренда $4 000, пустые периоды съедают 5%, расходы $900, а кредит — $320 000 при предполагаемых 7% на 30 лет. Доход после расходов тогда $2 900, платёж по основному долгу и процентам около $2 128,97, DSCR около 1,3622: цель 1,35 пройдена. Теперь другая программа. Она принимает аренду $4 000, но делит на платёж плюс фактические налоги, страховку и HOA на $900, то есть на $3 028,97. Выходит около 1,3206, это ниже 1,35. Максимум кредита тоже расходится: около $322 882,92 по чистому доходу и около $310 078,95 по принятой аренде. Одобрением финансирования эти расчёты не станут.
Калькулятор сам срезает аренду или выбирает, какую взять?
Нет. Принятая аренда — ваше число, а не вывод калькулятора: в поле идёт ежемесячная сумма, которую программа берёт для квалификации. Договор аренды и заключение об оценке инструмент между собой не сопоставляет. Скидок, которых нет в документах программы, он не применяет, права на кредит не решает и пустые периоды из принятой аренды повторно не вычитает. В режиме чистого операционного дохода всё иначе: там вводят валовую плановую аренду и явный резерв на пустые периоды и недосбор. Для каждого определения своя база аренды. Переносить чистую или валовую сумму из определения в определение без подтверждения нельзя.
Что именно записывать в графы жилищных расходов?
Только то, что программа документирует как ежемесячный жилищный платёж: налоги, суммы ассоциации и специальные сборы, обязательное страхование. Выплата основного долга и процентов уже смоделирована, её туда не вносят. Ремонт, управление или общая сумма операционных расходов сами по себе жилищными не становятся. В режиме чистого дохода отдельной группы жилищных расходов нет: туда идут все расходы по принятой вами конвенции расчёта, подтверждённой вне калькулятора. Серое поле — «не применимо», а вовсе не подтверждённый ноль. Следите, чтобы статьи не повторялись, и сверьте классификацию с кредитором.
Что покажет калькулятор при кредите 0?
При нулевом кредите платёж по долгу и процентам тоже равен 0. Для режима NOI знаменателя нет, коэффициент DSCR не выводится, но максимальная сумма, которую выдерживает доход, всё равно может выйти больше нуля. В режиме PITIA результат будет, пока остальные жилищные расходы выше 0: например, $4,000 принятой аренды против $900 расходов без займа дают примерно 4.4444×. Когда и эти расходы нулевые, считать DSCR не из чего. Ставку и срок заполнить всё же придётся, от них зависит расчёт максимальной суммы. Это не модель покупки за наличные и не одобрение.
Бывает ли, что цель выполнена, а места под новый кредит нет?
Да, и это легко показать. Допустим, фиксированные расходы составляют $1 000, принятая аренда — $1 250, кредит 0, цель 1,25. Тогда DSCR как раз 1,25. Допустимый платёж: $1 250 / 1,25 − $1 000 = 0. Значит, и максимальный поддерживаемый кредит 0. Теперь аренда $1 000, расходы $1 500, цель 1,25. Допустимый платёж выходит −$700, и калькулятор показывает минус как есть. Нулевой максимум кредита здесь означает, что расходы съели доход. Если операционный доход не выше 0, кредит не поддерживается. Все цифры — иллюстрации, а не предложения программ.
Как понимать цель и итоговую максимальную сумму?
Цель задаётся кратностью, а не процентом. Цель 1,35 значит, что доход покрывает платёж по кредиту в 1,35 раза. Форма принимает значения от 0,8 до 2, но это рамка поля, а не норма закона и не планка кредиторов. При цели ниже 1 выплаты по кредиту могут оказаться больше дохода. Формула платежа простая: доход ÷ цель − фиксированные жилищные расходы, если они есть в выбранном методе. Положительный результат пересчитывается в основную сумму по вашим ставке и сроку. Это расчёт только по покрытию. Стоимость объекта и соотношение кредита к стоимости он не учитывает. Кредитную историю, резервы, первоначальный взнос и лимиты программы тоже. Ограничения полей ввода на результаты не распространяются.
Насколько точен результат и какой кредит предполагается?
Суммы учитываются с точностью до сотых. Доля пустых периодов, ставка и цель могут иметь не более четырёх знаков после запятой. Проверка цели, допустимый платёж и максимум кредита работают на точных платежах, а не на округлённой цифре из выписки кредитора. Поэтому на экране может стоять DSCR 1,35, а в точности 1,34999: цель 1,35 тогда не выполнена. Годовой доход и годовые платежи — это месячные суммы, умноженные на 12. Коэффициент не говорит о годовой доходности и не прогнозирует несколько лет вперёд. Модель рассчитана только на стандартные кредиты с фиксированной ставкой. Номинальная ставка — не APR и не рыночная котировка. Налоги на доход и доходность инвестиций сюда не входят.