Доходность аренды на вложенные деньги
ROI аренды: поток за начальный год против взноса, закрытия наличными и прочих стартовых трат; вводятся валовая аренда, простой, расходы, условия кредита.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор показывает, сколько денег приносит аренда за первые 12 месяцев работы объекта, в процентах от всего, что вы вложили на старте: взноса, расходов на закрытие, оплаченных наличными, ремонта под сдачу, мебели и резервов. Аренду вводите плановую валовую, до простоя и недосбора. Из неё вычитаются все ваши ежемесячные расходы. Итог — номинальная доходность на вложенные деньги до подоходного налога. Рост цены и продажа в расчёт не входят.
Кому это подойдёт
Расчёт нужен покупателям и владельцам сдаваемой недвижимости, а также специалистам рынка, когда они взвешивают конкретный годовой денежный бюджет. Вводите только деньги, которые реально ушли на старте. Аренду, потери, расходы и кредит берите из собственных допущений. Результат не определяет налоговую прибыль и не говорит, одобрит ли вас банк. Доходность он тоже не гарантирует.
Как это работает
Сначала заполните блок покупки: цену, первоначальный взнос, оплаченное наличными закрытие и прочие стартовые деньги. Дальше идёт месяц. В нём нужны полная арендная ставка, процент простоя и все ежемесячные траты. Сумма нулевая? Пишите 0. Если берёте кредит, задайте фиксированный процент в год и срок погашения в 10, 15, 20, 25 либо 30 лет. При покупке без кредита взнос совпадает с ценой, а процент и срок заполнять незачем. Нажмите «Рассчитать», и калькулятор выдаст сумму стартовых денег, поток за месяц и за год и годовую доходность.
Часто задаваемые вопросы
Что показывает процент доходности?
Годовую денежную доходность на вложенные деньги. Берётся поток с аренды за 12 месяцев работы объекта, уже за вычетом заданного простоя, денежных расходов и платежей по основному долгу и процентам. Его делят на все стартовые деньги и умножают на 100. Это не ставка капитализации и не IRR. Налоговой прибылью или полной отдачей от объекта этот процент тоже не считается. Рост стоимости, выручка от продажи и капитал, накопленный гашением основного долга, в расчёт не попадают. Все цифры номинальные и описывают ваш сценарий. Гарантией дохода или универсальным ориентиром для инвестиций они не служат.
Зачем вводить стартовые деньги помимо расходов на закрытие?
Ремонт под сдачу, мебель и зафиксированный резерв могут потребовать ваших денег, хотя в закрытие не входят. Допустим, объект стоит $500 000 (здесь и дальше доллары США), взнос $100 000, закрытие $20 000, а ещё $30 000 уходит на старте. Валовая аренда $4 500 в месяц, потери 5%, расходы $900 в месяц, условный кредит на 30 лет под 6,5%. Годовой поток около $10 160,73, то есть 6,77% на $150 000 стартовых денег. Уберите $30 000, и база сократится до $120 000, а доходность вырастет до 8,47%. Затраты, включённые в кредит, зачтённые депозиты и дважды учтённые суммы в стартовые деньги не попадают.
Вводить валовую аренду или фактически собранную?
Валовую: ту, что по графику, до вычета простоя и недосбора. Суммы ниже в долларах США. При $4 500 в месяц и потерях 5% запас на потери составит $225, а эффективная аренда будет $4 275. Типичная ошибка: ввести уже очищенные $4 275 и снять 5% ещё раз, получив $4 061,25. Потери вычитаются один раз. Отдельной строкой в денежные расходы их не вносите. Аренда 0 или потери 0% допустимы, если вы их подтвердили. Пустое поле и введённый ноль означают разное.
Как считается покупка за наличные?
Взнос приравнивается к полной цене. Долг и платежи по кредиту равны 0, а процентная ставка и срок погашения не нужны. Пример в долларах США: объект куплен за $500 000 наличными, закрытие стоило $20 000, прочие стартовые деньги составили $30 000. Аренда $4 500 в месяц валовыми, потери 5%, расходы $900 в месяц. Итог равен $40 500 в год на базу $550 000, это 7,36%. Ставкой капитализации результат покупки без кредита автоматически не становится. Ваши стартовые деньги и денежные резервы дают другую цифру, чем расчёт от цены и чистого операционного дохода, когда эти суммы расходятся.
Почему без стартовых денег процент не выводится?
Делить не на что. Доходность на вложенные деньги считается от стартовой суммы, и без неё знаменателя нет. Так будет, даже если аренда оставляет плюс. Пример: объект за $500 000 полностью в кредит, без расходов на закрытие и прочих стартовых трат, ставка 6,5% на 30 лет. Аренда $4 500, простой 5%, расходы $900. Поток за год будет около $2 575,92, но процента калькулятор не покажет. Доходность здесь не 0% и не бесконечна, поэтому оценивайте объект по самому потоку. Это не значит, что кредит без взноса или закрытие без расходов вам действительно доступны.
Чем отрицательный поток отличается от нулевого?
Знаком. Если стартовые деньги вложены, а годовой поток ушёл в минус, процент тоже получится отрицательным. Разницу тогда придётся докладывать из своего кармана. Поток, равный 0, даёт 0% доходности. Проверим на цифрах: взнос $60 000 при цене $300 000, закрытие $10 000, прочие стартовые $5 000 и кредит под 0% на 10 лет. Аренда $3 000 без простоя, расходы $1 000. Платёж $2 000 забирает остаток, поток выходит $0, а итог составляет 0% на $75 000. Ставка 0% нужна только для проверки и рыночной не считается. Подпись опирается на точную величину потока, а не на округлённые на экране $0.
Какие расходы и резервы вносить в месячный бюджет?
Все текущие траты объекта, каждую без повторов. Налог на недвижимость и страховки жилья, от ветра и от наводнения идут сюда. Ипотечную страховку и взносы ассоциации тоже вносите. Добавьте ремонт, управление и фактические текущие резервы. Платёж по основному долгу и процентам калькулятор считает сам. Простой уже вычтен. Стартовый капитал повторно не прибавляйте. Резерв, отложенный на старте, увеличивает базу вложений, но сам по себе ежемесячной тратой не становится. Промежуточный итог до кредита строится на ваших цифрах и не является бухгалтерской нормализацией или NOI для банка. Налоговый вычет и достаточность резервов калькулятор не проверяет.
Меняет ли срок кредита период или точность расчёта?
Нет. Доходность всегда считается за 12 месяцев работы объекта. Срок 15 или 30 лет относится к кредиту: от него меняется платёж, но не период инвестиции. Платёж рассчитан точно по фиксированной ставке договора. Это не APR и не округлённая цифра из выписки банка. Годовой поток и процент считаются без округлений. Не умножайте округлённый месячный поток или годовой процент на годы кредита, чтобы получить доходность за весь срок. Рост аренды, поправку на неполный год и инфляцию калькулятор не учитывает. Продажи, NPV/IRR, налогового расчёта и проверки банком в нём тоже нет.