Calculadora de economia com pontos no financiamento
Pontos de hipoteca pagos à vista: economia na parcela no período escolhido, mês de recuperação (se houver) e ganho líquido do prazo todo, pela sua taxa.
O que esta calculadora faz
Compare dois financiamentos de taxa fixa, com o mesmo principal e o mesmo prazo, e veja se pontos de hipoteca valem a pena. O caso A não tem ponto algum; o caso B leva um pacote de pontos, pago à vista, na taxa que você informa, não num corte padrão por ponto. Economia em dinheiro no período escolhido é uma coisa; economia de juros no prazo todo é outra.
Para quem é
Cotações de pontos nos Estados Unidos, em dólares, só se comparam aqui se partirem do mesmo principal e do mesmo prazo de amortização. Nenhum outro custo pode diferir entre elas.
Como funciona
Nada vem preenchido por tabela: você digita as seis informações, incluindo a taxa do pacote e o período de revisão, contado em meses cheios. Os pontos têm de sair do seu bolso na hora, e os demais custos precisam ser iguais nos dois casos, ou ficar fora da conta. Só então olhe o número de parcelas contadas, a situação da recuperação e as economias do prazo todo, a de juros e a líquida.
Perguntas frequentes
Quanto se paga por cada ponto?
Com 2 pontos num financiamento de US$400.000, o desembolso é de US$8.000 à vista. A regra: cada ponto equivale a 1% do valor financiado, antes de arredondar os centavos. O preço dos pontos não revela quanto a taxa cai; essa taxa é a cotada para o pacote que você escolheu. O intervalo 0–4 pontos é só um limite da conta, não um teto previsto em lei.
A taxa cai 0,25 ponto percentual a cada ponto comprado?
Não, nenhum corte fixo é presumido. Como o credor pode precificar cada pacote de um jeito, a taxa cotada entra como dado obrigatório. Sair de 6,5% para 6% tira 0,5 ponto percentual da taxa; isso não é um corte relativo de 0,5%. Os valores são exemplos, sem relação com taxas ou ofertas de hoje. Com 0 pontos, a taxa cotada tem de ser a taxa-base.
Dá para comprar pontos de hipoteca financiando o custo?
Neste cálculo, não: o custo dos pontos fica fora do financiamento, e o principal continua intacto. Os pontos são um gasto à parte, em dinheiro. Para achar o valor, multiplique o principal pelo número de pontos e divida por 100. O arredondamento em centavos acontece só ao final, e meio centavo sobe. Se o valor entrasse no financiamento, o principal cresceria e as parcelas se deslocariam; aí seria preciso outro comparativo de cenários equivalentes.
Economia no período escolhido quer dizer juros que deixo de pagar até vender?
Não. O que ela mede é quanto a parcela do financiamento com pontos ficou mais barata, mês a mês, somando principal e juros. O ganho líquido tira dessa soma o que foi pago pelos pontos no início. Os saldos devedores ao fim podem ser diferentes. Fora da conta ficam impostos, quitação antecipada e custos de refinanciamento. Também ficam de fora o valor do dinheiro no tempo, o resultado da venda e o patrimônio no imóvel.
Em que mês os pontos se pagam?
No mês 62, neste exemplo: US$400.000, 30 anos, 2 pontos, 6,5% contra 6%. Esse é o mês mais cedo do cronograma em que a economia acumulada exata alcança o custo dos pontos. No mês 60 do mesmo caso, o saldo líquido, depois dos US$8.000 pagos pelos pontos, ainda está em cerca de −US$195,80. Alcançar esse mês devolve o custo; não é lucro.
Se a parcela ficou menor, por que o resultado não traz mês de recuperação?
Porque a economia mensal pode nunca alcançar o custo dos pontos antes da última parcela. Imagine um financiamento hipotético de US$400.000 a dez anos, com 1 ponto, a 6,5% contra 6,375%. Isso rende uns US$25,40 por mês: em 120 parcelas, US$3.047,88, abaixo dos US$4.000 do custo. O mês 158 não existe para esse financiamento. Se não houver custo pago à vista, o caso ganha situação própria: recuperação 0 significa que não há nada a recuperar, o que não equivale a lucro imediato.
E se o período de análise for maior que o prazo?
Digitar 600 meses não faz diferença: num financiamento de dez anos, são no máximo 120 parcelas. A contagem para na quitação programada. A economia de juros do prazo todo usa todas as parcelas previstas e não desconta o custo dos pontos; o líquido do prazo todo é outro número, em que o desembolso à vista é abatido sem duplicidade. Um zero que aparece arredondado não prova que os valores sejam exatamente iguais.
O que a calculadora não cobre?
Para cotações dos EUA, ficam de fora da conta os créditos do credor, a conta de custódia, outras taxas do financiamento e seguro hipotecário que difira entre as cotações. Mantenha esses itens iguais nos casos ou exclua-os com clareza; se diferirem, compare os financiamentos cotados por inteiro. O resultado não é custo total, APR, aprovação, checagem de dedutibilidade fiscal nem retorno garantido. Já as cotações de verdade e a ideia de quitar o financiamento antes do prazo merecem uma conferência separada, feita por você.