Compare o custo de financiamentos com taxa fixa
Comparador de hipoteca: custo do prazo inteiro de dois financiamentos de juros fixos e mesma dívida, com taxas iniciais e seguro dos meses informados.
O que esta calculadora faz
Com duas propostas na mão, o que decide é o dinheiro que cada proposta cobra de você até o último pagamento. Aqui ambas são lidas como financiamentos de taxa fixa, amortizados por completo e sobre a mesma dívida, cada proposta indo até o fim do seu prazo. Contam as taxas pontuais pagas à vista e o prêmio mensal fixo do seguro nas primeiras parcelas digitadas. Principal e juros aparecem à parte da parcela inicial com seguro. Diferença de até US$1 vira "próxima" neste modelo. Isso não faz as ofertas idênticas.
Para quem é
Quem vai financiar e o profissional que confere propostas de credores usam o resultado do mesmo jeito: como leitura do que foi digitado, ou seja, juros da nota, prazos, fatos do seguro e custos pagos no ato. Isso não atesta aprovação do financiamento. Também não mostra se você paga a parcela com folga. E, se o imóvel for vendido ou o contrato refinanciado antes do fim, a melhor escolha econômica pode ser outra.
Como funciona
Digite o mesmo valor financiado nas duas ofertas. Em A e B, preencha a taxa nominal fixa ao ano, o prazo em anos e os custos iniciais pagos em dinheiro. Em seguida vem o seguro: o prêmio mensal que fica por sua conta e o número de parcelas iniciais em que ele é cobrado. Só coloque 0 no valor e 0 na contagem depois de confirmar que não existe prêmio extra por mês. Com tudo preenchido, pese principal e juros, a primeira parcela com seguro e o total do prazo inteiro de cada financiamento. Por fim, veja a diferença A menos B, com + ou −.
Perguntas frequentes
Que custos entram ao comparar financiamentos imobiliários, e por que os prazos podem diferir?
O resultado soma, para cada oferta, o que sai do seu bolso até o último pagamento programado: principal e juros do prazo completo, as taxas iniciais digitadas e o seguro mensal fixo nas primeiras K parcelas. O principal comum às ofertas é contado sem repetição. Prazos diferentes são intencionais. Não se simula quitação antecipada na mesma data, nem análise de valor presente. Despesas de dono, como tributo sobre a propriedade, apólice da casa e mensalidade de associação ou de condomínio, não são calculadas. Tampouco entram benefícios no imposto de renda e outros custos de ter o imóvel.
O seguro cotado pode fazer o financiamento mais barato virar o mais caro?
Sim. Um prêmio cotado de US$150 nas primeiras 96 parcelas, que dá US$14.400 de seguro, já muda a ordem. Tome US$400.000 hipotéticos: A, a 6,5% por 30 anos e sem taxas, soma cerca de US$910.177,95 de principal e juros, e B, a 6,6% por 30 anos e sem seguro adicional para o tomador, soma cerca de US$919.668,70. Com o prêmio, o total de A sobe para cerca de US$924.577,95, e B fica mais barata em cerca de US$4.909,26, antes da reconciliação dos valores exibidos. Na parcela inicial com seguro, A vai a cerca de US$2.678,27 e B a US$2.554,64. Os valores do exemplo são fornecidos, não prêmios de mercado, e 96 parcelas não são prazo legal de cancelamento.
Se a parcela cai, o custo total cai junto?
Não. O financiamento de parcela menor pode ser o que mais custa no prazo inteiro. Veja um caso com US$400.000 de principal e sem seguro mensal em nenhum lado: A cobra 6,5% por 30 anos mais US$2.000 de custos pagos em dinheiro, e B cobra 6% por 15 anos mais US$4.000. Por mês, principal e juros pesam cerca de US$2.528,27 em A contra US$3.375,43 em B. Somando tudo o que o modelo cobre, A chega a cerca de US$912.177,95 e B a US$611.576,92. Se a parcela cabe no orçamento e quanto vale adiar pagamentos são perguntas à parte.
Custos iniciais em dinheiro e seguro pago pelo credor: onde entram?
Neste campo cabem os custos ligados ao financiamento que você desembolsa de verdade, sem contar nenhum em dobro. Valores financiados não entram. Seguro hipotecário pago em dinheiro na contratação vai aqui, e não deve aparecer também como prêmio mensal inventado. Some custos de terceiros cotados que variam conforme o financiamento. Deixe de fora saldos que serão devolvidos a você e itens já lançados em outro lugar. Se o credor paga o seguro embutido na taxa cotada, o extra do tomador é 0, mas só depois de confirmado. Valores financiados desiguais entre as duas ofertas, taxas financiadas ou créditos incompatíveis pedem outra análise comparável.
Para que serve o número de parcelas do seguro?
K conta as primeiras parcelas programadas em que você paga o prêmio mensal fixo do seguro. Havendo prêmio, K fica entre 1 e o prazo em anos × 12. Sem prêmio extra, valor e contagem são 0. K não nasce de regra ligada a novo valor de mercado do imóvel nem de regra de proporção entre dívida e valor. Também não é cálculo de cancelamento. Ele não garante a data em que o seguro termina. Com prêmio decrescente, adiado ou variável, este modelo simples deixa de valer. E a primeira parcela com seguro não é a definitiva nem o gasto total de moradia.
O que quer dizer resultado dentro de US$1?
Se os totais ficam colados, o comparador não aponta vencedora: o rótulo de mais barata para A ou B só aparece quando a diferença exata do prazo inteiro ultrapassa US$1. Com US$0,99, o resultado é "próximo". Com exatamente US$1, também. Com US$1,01, já não. Mesmo "próximo", o sinal + ou − continua na diferença, e A − B fica positivo quando A é a mais cara. "Próximo" não quer dizer financiamentos idênticos, valores exatamente iguais, aprovação ou cumprimento de algum limite universal de finanças. Esse corte vale antes do arredondamento exibido.
O comparador aceita 0% de juros ou seguro zero?
Pode. Taxa de 0% e seguro zero são aceitos como números de cálculo ou de cotação hipotética, sem dizer nada sobre juros de mercado. A 0%, as parcelas devolvem só o principal, e os juros valem exatamente 0. Custos iniciais e seguro cotado continuam pesando. Veja US$120.000 a 0%: parcela de US$1.000 por mês em 10 anos, ou cerca de US$333,33 em 30 anos. Em ambos os prazos o principal somado é US$120.000, antes de taxas e seguro. Campo em branco não vale como zero confirmado, e principal zero não forma comparação de financiamentos.
Arredondamento e itens de fora mudam o que eu decido?
Os centavos são preservados e as taxas aceitam até quatro casas decimais. A classificação usa os pagamentos, os juros e o custo do prazo inteiro exatos de cada financiamento. Por isso o total exibido e a diferença arredondada em separado podem divergir na última casa dos centavos; não refaça o desfecho com parcelas mensais já arredondadas. O comparador não substitui extrato da administradora e não calcula APR, ponto de equilíbrio nem quitação antecipada. O cálculo também não cobre valor presente líquido (VPL), patrimônio no imóvel, taxa variável nem imposto de renda. E ele não aprova crédito. Vender ou refinanciar antes do fim do prazo, ou ter outro fluxo de pagamentos, pede análise separada.