Taxa fixa ou ARM: simule as parcelas e os tetos de reajuste
Veja o ARM contra o fixo: parcela inicial e escalada de reajustes com teto, a cada 6 ou 12 meses, com o teto mostrado à parte da taxa que de fato chega.
O que esta calculadora faz
Taxa fixa ou variável na hipoteca americana? Com o mesmo principal e a mesma amortização, veja a oferta fixa ao lado da parcela inicial do ARM e de uma sequência hipotética de altas até o teto. Você escolhe o ritmo dos reajustes; o saldo é redistribuído pelos meses restantes até a quitação. Previsão de índice e veredito de custo total ficam fora.
Para quem é
Serve a quem tem propostas em dólares, de ARM americano e de taxa fixa, em condições compatíveis, e quer ver reajustes semestrais ou anuais.
Como funciona
Você digita os nove dados, sem taxa nem teto presumidos: período inicial, prazo comum, ritmo de 6 ou 12 meses e escopo de principal e juros com amortização total. O resultado traz um resumo de 13 métricas e a tabela completa; olhe o primeiro reajuste, a taxa alcançada e o mês do primeiro pico.
Perguntas frequentes
Que contas esta ferramenta faz?
Dois valores mensais de principal e juros: o do ARM enquanto dura o período inicial e o do financiamento de taxa fixa. Para o pior caso, a ferramenta supõe que cada teto de taxa seja alcançado até o último pagamento. Ambos os contratos partem do mesmo valor emprestado e do mesmo prazo. A diferença entre as parcelas iniciais aparece com sinal + ou −. Tarifas, seguro, conta de custódia, APR e o patrimônio de uma quitação antecipada não entram. E qual sai mais barato no fim? Esse veredito a ferramenta não dá.
Anos iniciais e ritmo dos reajustes são a mesma coisa?
Não. Anos iniciais medem quanto tempo a taxa de entrada fica travada; o ritmo de 6 ou 12 meses só vale depois. Com cinco anos travados, a primeira revisão do modelo cai no mês 61 e as seguintes a partir do 67 (semestral) ou do 73 (anual). Exemplo hipotético: US$400.000, 30 anos, 5,5% de entrada, tetos 2/1/5. Os 10,5% chegam no mês 79 (semestral) ou 97 (anual), com picos de US$3.473,60 e US$3.454,15, nessa ordem. São dados hipotéticos, não cotações.
Teto de reajuste mede porcentagem ou pontos percentuais?
Pontos percentuais. Um teto de reajuste é uma soma, não uma multiplicação: ele limita quantos pontos a taxa ganha, e nada tem a ver com pontos de desconto nem com variação relativa da taxa. Parta de 5,5% e some um teto de 5 pontos para a vida toda do contrato: o limite do contrato é 10,5%. No resumo, esse limite aparece numa linha, o aumento em outra e a maior taxa que de fato ocorre antes da quitação em uma terceira. Valores digitados e teto de até 50% valem só como limites do formulário, não como regra legal.
O que justifica refazer a parcela a partir do saldo devedor?
Porque a dívida já encolheu e o relógio já andou: parcelas pagas deixam menos principal e menos meses pela frente. Em cada mudança de taxa, o modelo pega esse saldo e o dilui por completo no tempo que resta. Ele não volta ao valor original, tampouco inaugura outro prazo de 30 anos. Taxa igual, mesma conta, mesma parcela.
Período inicial do tamanho do prazo ou teto fixado em zero: o que ocorre?
Com a taxa travada durante todo o contrato, não existe reajuste algum até o último pagamento; os campos do primeiro reajuste ficam sem valor, e a parcela de entrada já é a mais alta, desde o mês 1. Zero no teto de alta não é campo esquecido: é uma resposta, não um espaço vazio. Os reajustes ainda podem estar na agenda, só que sem aumento. E o teto do contrato pode nunca ser tocado, seja por restarem poucos reajustes, seja porque o teto de cada reajuste está em zero.
A simulação antecipa índice e margem lá na frente?
Não. A simulação assume que toda alta permitida acontece até bater no teto, e apenas enquanto houver prazo; taxas reais de mercado podem divergir. Há até 54 reajustes na tabela de eventos, e o maior valor pode surgir depois dos cinco primeiros. Para outras cadências, prazos só de juros ou tetos de parcela, é preciso outro modelo compatível. Já amortização negativa, tetos que só limitam queda e pisos de taxa pedem igualmente outro modelo compatível.
Pagar menos no começo prova que o ARM é melhor?
Não por si só. Em cada pagamento do período inicial, a ferramenta subtrai a parcela do ARM da parcela fixa de principal e juros e soma tudo, inclusive os meses em que a diferença fica negativa. Isso não é juro economizado. Também não desconta patrimônio nem aponta o empréstimo mais barato. As outras cobranças podem mudar de um contrato para outro, e nada assegura que você conseguirá refinanciar mais adiante. Quanto ao cenário de alta simulado, ele não segue o critério de qualificação do credor e não equivale à aprovação de quem pede o empréstimo.
Onde ver o caminho completo e os limites da fonte?
A lista inteira de reajustes está no resultado e no PDF; a tela não se limita a cinco eventos. A IA recebe o resumo financeiro de 13 métricas e cada evento da tabela. O CHARM, do CFPB, distingue período inicial de frequência de reajuste, e a fonte foi consultada em 2 de outubro de 2026. Ela não atesta as taxas, os tetos nem as tarifas que você digitar, muito menos aprova o financiamento: compare tudo com a sua nota promissória.