Alquilar o comprar: comparación de costos nominales
Alquilar o comprar casa: compara tu alquiler con lo que pagas al comprar en los años que elijas, con costos de compra, PMI estimado y reventa supuesta.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora pone lado a lado el alquiler, en dólares nominales, y el efectivo que sale de tu bolsillo al comprar durante los años completos que elijas. La compra incluye los costos de adquisición pagados en efectivo y el PMI, el seguro hipotecario privado, según el modelo. Después resta lo que dejaría la venta supuesta, ya sin costos de venta ni deuda programada pendiente. El cambio anual del valor puede ser negativo. El resultado es solo esta cuenta. No mide ganancias de inversión, ventajas fiscales ni el presupuesto completo del hogar.
Para quién es
Sirve a inquilinos, compradores y agentes de Florida que quieren probar escenarios de vivienda concretos. Para los costos de compra, de propietario y de venta, y para el PMI, usa cotizaciones reales o supuestos con nombre. Si comprar sale más barato aquí, o si la diferencia cae dentro del 5%, eso no te dice cuál es tu mejor decisión personal.
Cómo funciona
Empieza por tu alquiler mensual actual y por cuánto cambia cada año, al alza o a la baja. Luego escribe el precio de compra, el efectivo que aportas a ese precio y los costos de compra con los créditos ya descontados. Los gastos de propietario van como una cifra mensual fija. Si financias, agrega la tasa de interés del préstamo, el plazo en años completos y el método que define la prima y la duración del PMI. La opción basada en el valor te pide el valor original; la de meses cotizados, cuántos meses quedan cubiertos. ¿Pagas todo en efectivo? Entonces los campos del préstamo y del PMI no cuentan. El tiempo como dueño va de 0 a 50 años completos. Después indica cuánto cambia el valor de la casa por año, al alza o a la baja, y los costos de venta como porcentaje. Al final revisa el desglose completo y la diferencia entre alquilar y comprar, que puede salir positiva o negativa.
Preguntas frecuentes
¿Qué se compara exactamente y el resultado es ganancia?
Tu alquiler total del periodo contra el costo neto de comprar; no es ganancia. El alquiler se ajusta por escalones, año tras año. Del lado de la compra se suman el pago inicial en efectivo, los costos de adquisición pagados en efectivo, capital e intereses programados y los gastos de propietario ajenos al préstamo. El PMI del modelo también entra. Luego se resta la venta supuesta, sin costos de venta ni capital programado pendiente. Los pagos del préstamo terminan al liquidarse; los gastos de propietario siguen hasta el final. Si el costo neto sale negativo, eso no asegura ganancia: no hay rendimientos de oportunidad, descuento a valor presente ni deducciones fiscales.
¿Qué costos de compra debo ingresar?
Los que pagas en efectivo y no te devuelven, con los créditos cotizados ya restados. ¿No tienes ninguno? Pon 0. Ese monto va aparte del pago inicial y no se financia. Deja fuera el depósito reembolsable de la cuenta de custodia (escrow) y los prepagos que ya sumaste a los gastos mensuales de propietario. Cada cargo y cada crédito se anotan, pero nunca dos veces. Para Florida, la calculadora no trae ningún monto de costos de compra por defecto.
¿En qué se diferencian las dos opciones de duración del PMI?
En cómo se cuentan los meses de PMI. La opción basada en el valor parte de supuestos fijos: préstamo convencional estándar, vivienda principal y pagos al día. Para préstamos FHA o VA, los de alto riesgo y los que traen seguro a cargo del prestamista, no sirve. ¿Qué valor original usa? El más bajo entre lo que pagaste por la casa y su avalúo original; si hoy vale más, eso no cuenta. Mientras el saldo pase del 80% de ese valor, el modelo cobra PMI, y lo mantiene hasta que el calendario de pagos toque el 78% o el punto medio del plazo, lo que llegue antes. Si manda el punto medio, el corte cae al mes siguiente: con plazo de 30 años, en el mes 181. Este cálculo no supone que pidas cancelarlo al llegar al 80%. Con meses cotizados, escribes entre 0 y 600 meses cubiertos, y el modelo los limita al tiempo que seas dueño y al plazo del préstamo. Aquí sobra el valor original. Tampoco confirma que califiques. Ninguna opción es tu factura ni asegura que el PMI se cancele.
¿Puedo simular que baje el precio, comprar al contado o vender de inmediato?
Sí, todo eso se puede. El cambio anual del alquiler acepta de −100% a 100%, y el del valor de la casa, también de −100% a 100%; son supuestos tuyos, no pronósticos. Si tu efectivo iguala el precio de compra, no hay préstamo, y la tasa, el plazo y el PMI sobran. Con 0 años de propiedad simulas venta inmediata, aunque igual se cuentan los costos de compra y de venta. Ojo: 5.0 significa cinco años completos, no cincuenta. No hay años parciales.
¿Qué significa que la recuperación por venta salga negativa?
Que para cerrar la venta simulada tendrías que poner dinero. La cuenta es simple: valor de la casa, menos costos de venta, menos el capital programado que quede. Si da negativo, se muestra tal cual y no se sube a cero. El saldo programado no equivale a la cotización de liquidación con fecha que emite quien administra tu préstamo, y puede omitir intereses y ajustes de cierre. Antes de vender de verdad, pide cotizaciones actuales. Los gastos de propietario fijos no son facturas futuras certificadas, y los valores de venta hipotéticos tampoco certifican lo que recibirás.
¿Cómo leo la diferencia, la banda del 5% y el redondeo?
Toma el alquiler total y réstale el costo neto de comprar. Si sale positivo, en esta cuenta gana comprar; si sale negativo, gana alquilar. Cuando la brecha queda por debajo del 5% del costo más alto, el resultado está reñido en esta calculadora, pero eso no significa que dé igual alquilar o comprar en tu vida real. Cada monto del periodo se redondea al centavo y después se suma. La cuota mensual del préstamo se calcula exacta, aunque no es la factura de tu prestamista. Si algún resultado pasa de US$10 billones, queda fuera de rango y se rechaza; no se recorta. Cambia solo cifras reales, confirma cotizaciones y vuelve a calcular.