Recuperación de la inversión: alquiler y venta
Punto de equilibrio para comprar casa: primer mes en que alquiler y venta hipotética recuperan enganche y costos de compra, y resultado neto del plazo.
Qué hace esta calculadora
Verás en qué mes el alquiler que entra y el dinero de la venta hipotética te devuelven lo que pusiste al comenzar. Para eso cargas los costos de compra que no te reembolsan y las reparaciones del arranque. Agregas el alquiler que de verdad cobras y lo que cuesta operar. Tú fijas cuánto vale la propiedad y cómo la vendes; el préstamo teórico entra solo si hace falta. Recuperar el dinero supone que vendes. Una cosa es el neto del mes elegido y otra la primera muestra en que ya hay recuperación. Todo va antes del impuesto sobre la renta.
Para quién es
Si compras para alquilar, ya alquilas tu propiedad o trabajas en el sector inmobiliario, aquí pruebas la operación concreta de compra y venta que tienes en mente. Cárgale el efectivo con que realmente arrancas y estimaciones de operación completas. La ganancia modelada no significa que el alquiler solo pague la compra. Tampoco aprueba nada, pronostica el mercado ni garantiza retorno.
Cómo funciona
Primero van el precio, el enganche y el efectivo que sale de tu bolsillo al comprar. ¿Pagas de contado? Entonces el enganche coincide con el precio y te ahorras tasa y plazo. ¿Hay préstamo? Entonces necesitas la tasa fija del préstamo y su plazo. Luego carga el alquiler que cobras cada mes y los gastos de operación; el cambio anual del valor, que puede ser positivo (+) o negativo (−); los costos de venta como porcentaje; y el período, entre 1 y 600 meses enteros. Antes de mirar resultados, pulsa Calcular. Después compara lo que pusiste al inicio y cómo se mueve el alquiler. Fíjate también en lo que deja la venta con el préstamo ya saldado, en el primer mes de equilibrio y en la ganancia o pérdida con que cierra el período.
Preguntas frecuentes
¿Qué cuenta como punto de equilibrio al comprar casa?
Que el alquiler cubra lo invertido no basta para este cálculo. Cada mes entra el alquiler cobrado, sale lo que cuesta operar y salen las cuotas del préstamo; encima se mide lo que dejaría la venta hipotética, restados sus costos y la deuda pendiente. Hay equilibrio cuando todo eso alcanza tu enganche más el efectivo de compra que no vuelve. ¿En qué mes ocurre? En el primer cierre mensual donde el saldo ya no queda por debajo de cero. Si da exactamente cero, todavía no ganaste nada. La ganancia o pérdida del período que elegiste aparece aparte, junto con el estado. Impuestos sobre la renta, descuento y elegibilidad del préstamo quedan fuera de la cuenta.
¿Por qué tardo más en recuperar cuando hay costos de adquisición?
Cada costo de adquisición engorda el efectivo con que arrancas, y por eso la meta se aleja. Míralo con cifras hipotéticas: compras al contado por US$300,000, el valor no se mueve, separas 6% para vender y la propiedad deja US$1,500 mensuales tras gastos. Sin costos de compra, los US$18,000 de la venta se cubren en el mes 12. Suma US$12,000 que no te reembolsan y la recuperación se corre al mes 20. Al llegar al mes 24, quedan US$6,000 de ganancia neta. Son supuestos de ejemplo, no son cotizaciones de comisiones. No metas depósitos que te acreditan, comisiones financiadas, reservas que se recuperan ni costos que ya contaste.
¿En cuánto tiempo recupero la inversión: me alcanza el primer año?
Sí. Mira este caso: pagas US$500,000 de contado, el valor no se mueve, contemplas 6% para vender y no hay costos de compra ni gastos de operación. El alquiler cobrado es US$5,000 por mes. Con eso, los US$30,000 que cuesta vender quedan cubiertos en el mes 6. Como la herramienta revisa cada mes, no lo rotula como año exacto. En el mes 6 el neto es 0, que no es ganancia; en el mes 12 sí llega a US$30,000. Alquiler y costos son datos hipotéticos que tú cargas.
¿Puede el alquiler dejarme en rojo cada mes y la venta salir con ganancia?
Sí, y puede pasar en la misma operación. El préstamo es de US$240,000 a 0% y 10 años, con US$60,000 de enganche sobre casa de US$300,000. El valor no cambia y no hay costos de compra ni de venta. Si el alquiler es US$2,000 y los gastos US$1,000, la cuota de US$2,000 te deja cada mes US$1,000 abajo. Tras 6 meses, el flujo suma US$6,000 en contra, pero vender deja US$72,000 después de saldar los US$228,000 que aún se deben. Réstale los US$60,000 iniciales y el neto es US$6,000. Aun así, tener la casa exige efectivo cada mes. Y 0% es un control de cálculo, no una oferta de préstamo.
¿Y si me quedo con la propiedad después de terminar de pagar el préstamo?
Cuando el préstamo se paga, desaparecen las cuotas de capital e interés, pero el alquiler y los gastos siguen. Mira esta prueba: sobre casa de US$300,000 das US$60,000 de enganche y US$10,000 de efectivo de compra, con préstamo a 0% y 10 años. Cobras US$3,000 de alquiler y gastas US$1,000, el valor no cambia y vender cuesta 6%. Si la conservas 144 meses, solo pagas 120 cuotas de US$2,000, que suman US$240,000, y la deuda queda en 0. El neto modelado es US$260,000. Las otras 24 cuotas no se cobran.
¿Qué meses revisa la calculadora: busca más allá del período o parte del mes cero?
Ninguna de ellas. No busca después del período elegido ni parte de un mes inicial anterior al primer cierre, y tampoco afirma nada sobre el instante de partida. Toma muestras al cierre de cada mes, del mes 1 hasta el total de meses completos que elegiste, sin interpolar. Si el efectivo se cubre en el mes 20, pero elegiste 12, no hay recuperación dentro del período. Piensa en el caso más pelado: valor constante, sin deuda, alquiler, gastos ni costos de compra o venta. Ahí el mes 1 apenas es la primera muestra en que las cuentas empatan, y empatar no es ganar. Si tus supuestos reales cambian, la recuperación proyectada puede dejar de valer.
¿Se puede simular una caída del valor, o una venta que termine pidiéndome dinero?
Sí, ambas cosas. Puedes llevar el cambio anual del valor desde −15% hasta 15%, e incluso dejarlo en 0; el cálculo lo compone mes a mes. Para verlo en cifras: US$300,000 al contado, sin costos de compra, −10% anual, 6% para vender y US$1,500 al mes netos de operación. Al mes 24 la propiedad vale US$243,000 y el resultado neto es una pérdida de US$35,580. Con préstamo pasa algo parecido: si lo que sacas al vender no alcanza para saldar la deuda, esa venta deja efectivo negativo. Ahí tienes que poner dinero tú, y el faltante nunca se perdona. Todo esto son escenarios, no pronósticos de precio.
¿Qué cubre el cálculo, con cuánta exactitud, y qué se queda fuera?
La cuota del préstamo y el movimiento mensual del valor se calculan con exactitud, sin el redondeo que aplica el prestamista en su estado de cuenta. El mes de equilibrio y el estado usan la ganancia sin redondear, así que si ves US$0 en pantalla, todavía puede haber una ganancia o pérdida diminuta. Las cifras cuadran así: lo que deja la venta, más el flujo del alquiler, menos el efectivo inicial, da la ganancia neta mostrada. Un ajuste mínimo de redondeo en esa cuenta no es una comisión. Quedan fuera el impuesto sobre la renta, el de ganancias de capital, el valor presente neto y la tasa interna de retorno. Tampoco entran la inflación, el aumento del alquiler, la revisión del prestamista ni garantías. La tasa del préstamo que ingresas no es el APR, la tasa porcentual anual.