Calculadora de tasa de capitalización y NOI anual
Con la calculadora cap rate cargas renta, pérdidas, otros ingresos y costos; sale el NOI y el cap rate del precio o valor que pongas; no aprueba créditos.
Qué hace esta calculadora
Seis datos bastan para ver un año de operación de tu propiedad. Partes de la renta bruta programada y le descuentas la reserva por vacancia o impago que tú decidas. Los otros ingresos se suman antes de los costos, ya netos de lo que no se logró cobrar de ellos. Resta los gastos operativos y tienes el NOI. Ese número se divide entre el precio de compra o el valor que anotes. ¿Te da negativo? El resultado vale igual. ¿Te da exactamente cero? También. La herramienta no le pone precio al inmueble, no califica el mercado y no reemplaza el estudio completo de un crédito.
Para quién es
Antes de pedir financiamiento, esta es la revisión del ingreso anual de una propiedad, y sirve igual si compras, si ya eres dueño o si trabajas en bienes raíces. Cuenta ingresos y gastos igual en cada corrida. Aplica el precio o el valor siempre de la misma manera. La revisión de los documentos y la del prestamista van por su lado.
Cómo funciona
Empieza por decidir qué tipo de precio vas a usar. Después captura cinco montos que cubran los mismos 12 meses, y pon 0 solo en los que de verdad valgan cero. En la renta anota la cifra completa, sin descontar la vacancia. En otros ingresos, lo que de hecho cobraste. Pulsa Calcular. Verás seis resultados y cinco cifras exactas sin redondear; si un monto es diminuto, conserva su signo + o −.
Preguntas frecuentes
¿Qué quieren decir NOI y cap rate en esta página?
Para llegar al NOI (ingreso operativo neto), al ingreso que sobrevive a la vacancia le restas los gastos operativos. El cap rate, o tasa de capitalización, sale de NOI ÷ el precio o valor que ingresaste, × 100. Salen seis resultados. Primero, la pérdida por vacancia, la renta neta y el ingreso total; luego el NOI, el cap rate y el superávit o pérdida. Las cinco cifras exactas aplican la misma matemática sin redondear. No suman métricas nuevas ni prueban que el dinero se recibió.
¿Cómo trata la herramienta la vacancia y lo que cobras aparte de la renta?
Imagina una renta bruta anual programada de US$60,000 y una reserva de vacancia de 10%: quedan US$54,000. Con US$3,000 de otros ingresos llegas a US$57,000, y tras US$18,000 de gastos el NOI es US$39,000. La vacancia solo recorta la renta, porque los otros ingresos ya deben traer descontadas sus propias pérdidas de cobranza y se suman antes de los costos operativos. Si metes como renta bruta lo que ya cobraste, descuentas la vacancia sobre una cifra que ya la refleja.
¿Se pueden usar datos en cero o un NOI negativo?
Sí, siempre que el cero sea un dato real. Un campo vacío, o algo que aún no sabes, no equivale a cero. Un caso: precio de US$500,000, ningún ingreso operativo y US$10,000 de gastos dan un NOI de −US$10,000 y un cap rate de −2%. Eso describe una operación con pérdida, no un rechazo automático del préstamo. Para que haya equilibrio, el NOI debe ser exactamente cero; que se vea cero por el redondeo no basta. Y aun con NOI positivo, siguen fuera los costos excluidos.
¿Por qué el cap rate usa el precio o el valor, y no tu efectivo ni el costo total del proyecto?
El divisor es lo que cuesta o vale el inmueble, no lo que sale de tu bolsillo. Un NOI de US$36,000 ÷ US$500,000 de precio da 7.2%. Pon en su lugar un valor de US$600,000 y el mismo ingreso rinde 6%. La calculadora no opina sobre esas cifras: no da por bueno ninguno de los dos montos. Si divides entre el costo total del proyecto, obtienes otra métrica, el rendimiento sobre costo. Si divides el flujo que queda tras la hipoteca entre tu efectivo, obtienes el retorno sobre ese efectivo. Ninguna de las dos se calcula aquí.
¿Qué costos cuentan como gastos operativos?
Gasto operativo es el costo recurrente del año para mantener funcionando la propiedad, y se define igual en todo el cálculo. Cuentan el impuesto predial, la administración y el seguro del inmueble. Suma además los servicios que cubre el propietario y el mantenimiento de rutina. Lo que cueste generar los otros ingresos se anota una sola vez. Quedan fuera las inversiones de capital, la depreciación y los costos de adquisición. La deuda tampoco cuenta: capital, intereses, cargos y seguros del financiamiento. Tampoco el impuesto sobre la renta del dueño, que no es lo mismo que el predial. Cada prestamista maneja las reservas a su modo, así que la herramienta no certifica el NOI que aceptaría cada uno.
¿Qué pasa en pantalla con las fracciones de centavo y las tasas diminutas?
Con pérdidas en porcentaje, el resultado puede traer fracciones de centavo. Si un monto anual no es cero, pero queda por debajo de US$0.01, verás un valor diminuto con su signo, nunca 0. Lo mismo pasa con un cap rate distinto de cero que baje de 0.0001%. Fuera de esos casos, el dinero se redondea al centavo y las tasas llevan cuatro decimales; cuando una cifra cae justo en la mitad, el redondeo se aparta del cero. Los números crudos de los métodos pueden salir en notación científica. Ojo con esto: la cifra redondeada en pantalla no decide nada, porque el signo exacto del NOI es lo que marca superávit, pérdida o cero.
¿Los límites de los campos o un cap rate alto indican una buena inversión?
No. El tope de US$2 mil millones por campo y el rango de 0–100% en vacancia son límites del formulario; ningún mercado ni prestamista los impone. Renta y otros ingresos van en campos separados, así que su suma, y con ella el NOI, admite hasta US$4 mil millones. El cap rate puede pasar de 100%. También puede ser negativo. Nunca se corta en 100%. No hay calificación automática Excelente/Buena, ni referencia regional, ni umbral de 6%. Debes llenar todos los montos, y todos deben cubrir el mismo periodo.
¿Qué prueba la referencia de CoreVest Finance y dónde termina?
El glosario de Core — te aclara el vocabulario: qué entiende CoreVest Finance por GOI, NOI, cap rate y gasto operativo, según la consulta del 3 de octubre de 2026. La base de cálculo guardada el 30 de septiembre no viene de esa lectura, ni de un archivo de datos del mercado actual. Esta referencia no confirma los datos de tu propiedad, no fija un referente regional, no importa una vacancia promedio genérica y no aprueba préstamos. Revisa por tu cuenta los documentos reales, qué entra en cada costo y qué exige tu prestamista.