Analizador de operaciones inmobiliarias
Calcula todos los números de una propiedad de alquiler antes de comprometerte.
Qué hace esta calculadora
Combina los detalles de compra, el financiamiento y los supuestos operativos en una sola vista que cubre el flujo de caja mensual, el cap rate, el retorno sobre el efectivo, el DSCR y los ingresos proyectados en una futura venta.
Para quién es
Inversionistas que quieren algo más que una estimación aproximada antes de comprometerse a una compra, arrendadores que comparan una posible adquisición con sus propios parámetros de referencia, y cualquiera que someta a prueba los números de una propiedad de inversión.
Cómo funciona
Ingresa el precio de compra, el pago inicial, el ingreso por renta esperado y los gastos operativos, luego fija un periodo de tenencia y un supuesto de apreciación para generar el conjunto completo de métricas de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es un cap rate razonable como objetivo?
Un objetivo razonable depende del tipo de activo, la ubicación y tu tolerancia al riesgo; usa el cap rate resultante como un punto de comparación entre varios, no como un umbral único de aprobación.
¿Qué significa DSCR en este contexto?
DSCR, o razón de cobertura del servicio de deuda, mide si el ingreso operativo neto — la renta menos la vacancia, los gastos operativos y la reserva para reparaciones — cubre el pago hipotecario; una razón superior a 1.0 significa que ese ingreso neto supera el pago requerido, y los prestamistas suelen fijar su propio umbral mínimo para préstamos de inversión.
¿Cómo se calcula el retorno sobre el efectivo invertido?
El retorno sobre el efectivo divide el flujo de caja anual entre el efectivo total invertido, aislando el retorno sobre el dinero que realmente pusiste, no sobre el valor total de la propiedad.
¿Debo incluir la apreciación en mi análisis?
La apreciación puede incluirse como dato de entrada, pero trátala como un supuesto que tú controlas y no como una certeza; construye el caso de manera que el flujo de caja se sostenga aun si la apreciación rinde menos de lo estimado.