Análisis de inversión de alquiler: flujo de caja y salida
Analizar inversión inmobiliaria, nominal y antes de impuestos: flujo del alquiler sobre tu efectivo, venta supuesta, costos claros, préstamo constante.
Qué hace esta calculadora
Aquí ves el flujo de caja del alquiler, nominal y antes de impuestos, como rendimiento sobre el efectivo con que arrancas. La venta es un supuesto tuyo. Lo ya gastado al empezar y las reservas intactas se anotan en campos separados. Los datos operativos quedan constantes y el pago de capital e intereses (P&I) termina al saldar el préstamo. El resultado no aprueba una compra, no es la utilidad contable completa ni un plan de liquidez para tu hogar.
Para quién es
Si inviertes en alquileres en Florida, o eres agente y quieres probar tus propios escenarios, lleva el modelo a los extremos: pagar todo sin préstamo, una propiedad totalmente vacía, un precio que baja. Escribe cotizaciones reales o supuestos que puedas nombrar. Ninguna comisión, costo de seguro o referencia de crédito sirve igual para todos los casos.
Cómo funciona
Ten a mano el precio. El pago inicial puedes expresarlo como porcentaje o como monto. Para el alquiler pon un total de toda la propiedad. Siguen los gastos mensuales, las reparaciones de cada año y la vacancia que esperas. Los costos de cierre pagados en efectivo y cualquier desembolso adicional de arranque van con los créditos ya restados; si no tienes ninguno, escribe 0. Luego define cuánto tiempo conservarás la propiedad, cuánto sube o baja el valor cada año y los costos de venta. Si hay préstamo, necesitas tasa y plazo; en una compra de contado, esos campos sobran. Unidades y área son datos que puedes omitir. Para ver resultados, tilda la casilla que pide confirmar; después comparas la recuperación, los rendimientos, el flujo de caja y lo que deja la venta, en positivo o en negativo.
Preguntas frecuentes
¿Qué dinero cuenta como efectivo inicial?
Piensa en el efectivo que sale de tu cuenta hacia la propiedad. El pago inicial entra, igual que el efectivo que desembolsas en el cierre y los gastos reales de arranque, siempre restando créditos. Quedan fuera las reservas que conservas y los depósitos en custodia reembolsables. Los costos prepagados y los recurrentes se contabilizan en otra parte, así que tampoco entran. Gastar no sube por sí solo el valor de reventa. Esta cifra no es todo el ahorro de tu hogar. Los aportes de capital posteriores y los movimientos de reservas no se modelan.
¿Los datos operativos varían de un año a otro, y puedo probar una propiedad vacía por completo?
No varían: tú fijas un valor para alquiler, costos operativos, reparaciones por año y vacancia, y ese valor se repite hasta el final. Sí puedes probar una propiedad sin inquilinos: la vacancia admite 0–100% y el cambio anual de valor, −100% a 100%. Son rangos de prueba, no límites oficiales del mercado. El alquiler se anota como la suma programada de la propiedad entera, y no unidad por unidad. Tampoco se calcula impuesto a los ingresos, depreciación ni seguro de la hipoteca, y ningún dato en vivo rellena supuestos por ti.
Si pago todo de contado o indico un porcentaje de pago inicial, ¿qué cambia, y cómo se leen unidades y área?
El DSCR desaparece cuando el pago inicial cubre el precio entero, y en ese caso no tienes que dar tasa ni plazo. Si hay préstamo, los pagos terminan al saldarlo. Un porcentaje de pago inicial se pasa a dólares en una sola conversión y se redondea al centavo más próximo. Las unidades son opcionales y deben ser un entero: 2.0 se interpreta como 2, nunca como 20. El área queda tal como la tecleas; no admite símbolos ni comas, y con dos decimales como máximo, 1200.5 se guarda como 1200.5. Dejar unidades o área vacías, o poner 0, las marca como desconocidas, no de tamaño cero. Ni una ni otra multiplica el alquiler, y ninguna se convierte a metros cuadrados.
¿Por qué la TIR y el crecimiento anual promedio pueden contar historias distintas, y cómo se muestra una pérdida?
Para la TIR (tasa interna de retorno), cada flujo anual se ubica al final del año y la venta cae en el último año. El programa prueba tasas desde −99% hasta 1000%. Cuando no hay una solución única, la pantalla dice "no disponible" y no inventa ninguna tasa. El crecimiento anual promedio mira solo el valor del principio y el del final; no sabe cuándo entró el efectivo ni qué se reinvirtió. Si el valor final no es positivo, aparece −100% como señal de pérdida. No es una tasa de crecimiento real y tampoco fija un máximo a las pérdidas medidas en dólares. Toda cifra negativa se muestra con su signo menos.
¿Qué estoy leyendo exactamente en la cifra de meses de recuperación?
La recuperación te dice cuántos meses tarda el alquiler en devolverte el efectivo inicial, acumulando su flujo de caja. Los supuestos no cambian y la venta no entra en la cuenta. Los pagos del préstamo acaban al saldarlo, así que un primer año negativo no impide recuperar. Si el resultado cae más allá de tu periodo de tenencia, es una proyección y no un plan. La recuperación simple parte de otra idea: supone que el flujo mensual del primer año se repite siempre; no es un pronóstico y tampoco incluye la venta. "Nunca" y "sin efectivo inicial" son mensajes aparte.
Si un indicador cae en una banda buena o la venta deja efectivo, ¿ya está aprobado o es rentable?
No. Las bandas de DSCR (cobertura del servicio de la deuda) en 1.25/1.00 y de GRM (multiplicador de renta bruta) en 10/15/20 son heurísticas: ni una regla universal ni una calificación. El NOI (ingreso operativo neto) se calcula sin el pago del préstamo, y el GRM parte de la renta previa a la vacancia. Con renta en cero, ni el GRM ni la ocupación de equilibrio se pueden calcular. El patrimonio se muestra antes de gastos de venta. El efectivo de la venta ya los descuenta y resta el saldo programado del préstamo, que no es el pago real ni la liquidación de impuestos. Resultados mayores de US$10 billones no se pueden desplegar; ese tope es de la calculadora, no una predicción ni un tope de financiamiento. Confirma las cotizaciones por tu cuenta.