Resultado y retorno de compra, remodelación y reventa
Calculadora de un proyecto de reventa: costos de adquisición que ingresas, costos de tenencia y un préstamo de compra como único financiamiento.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora estima la ganancia nominal, antes de impuestos, de un proyecto de comprar, remodelar y vender. Suma lo que pagas en efectivo al adquirir, lo que cuesta mantener el inmueble y lo que sale al venderlo. El préstamo es de monto fijo y solo para la compra. El rendimiento sobre todo el capital y el de tu propio efectivo aparecen por separado, y el faltante de caja en la venta queda a la vista.
Para quién es
Está pensada para inversionistas, agentes inmobiliarios y clientes que evalúan un caso concreto de reventa en Florida. Los costos y las cotizaciones del prestamista los pones tú. Lo que obtienes no es una valoración verificada ni una decisión de crédito; tampoco calcula impuestos ni arma tu plan completo de efectivo.
Cómo funciona
La calculadora pide ocho cifras y ninguna puede faltar: precio de compra, ARV (el valor de reventa con la propiedad ya remodelada), remodelación, préstamo de compra, costo mensual de tenencia, meses completos, porcentaje de venta y costos de compra en efectivo. Si un costo no existe en tu caso, escribe 0. Si pagas todo en efectivo, el préstamo también lleva 0. Anota el interés que te cotizaron dentro del gasto mensual de tenencia, una sola vez, y deja fuera las cuotas que abonan a capital. Compara ambos retornos y mira si el efectivo de la venta sale con signo positivo o negativo. Pide a quien las emitió que confirme las cotizaciones, y si cambias un supuesto, calcula otra vez.
Preguntas frecuentes
¿Qué costos se descuentan al comprar, remodelar y vender?
El punto de partida es el ARV, y de ahí salen el precio de compra, la remodelación, los costos de adquisición en efectivo, los costos de venta y la tenencia mensual por cada mes que mantengas la propiedad. En adquisición cuenta solo el efectivo que no recuperas, menos los créditos que puedas usar. Un depósito reembolsable no entra, ni tampoco las reservas ociosas o un costo que ya pusiste en otro campo. Lo que se repite cada mes va en la tenencia: interés cotizado, impuesto predial, seguro, servicios y similares. Sobre el valor de reventa que ingresaste se calculan los costos de venta, sin aplicarlos en ningún otro lugar. Cada una de las ocho entradas necesita un valor que tú escribas. Un costo en blanco no se toma en silencio como cero, así que escribe cero.
¿Qué distingue el ROI del proyecto del ROI de tu efectivo?
Entre los dos ROI (retorno sobre la inversión), la ganancia antes de impuestos no cambia; cambia el número entre el que la divides. Para el ROI del proyecto, ese número suma toda la tenencia, los costos de compra, la remodelación y el precio de compra. Para el ROI de tu efectivo, a ese total le quitas primero el préstamo de compra. Los costos de venta bajan la ganancia, pero no están en ningún total porque salen del dinero de la venta; el efectivo que recibes menos el que pusiste da la ganancia. Un negocio sin efectivo tuyo no muestra ROI, y eso no significa 0% ni ilimitado. Ningún ROI es una tasa anual, y tampoco una TIR.
¿Qué tipo de préstamo puedo modelar?
El préstamo solo puede financiar la compra, por cualquier monto desde 0 hasta el precio de compra. El capital no cambia y se devuelve completo cuando revendes. Pagarlo reduce el efectivo de la venta, no la ganancia; por eso el interés que te cotizaron ya tiene que estar sumado a la tenencia mensual. Lo demás sale de tu efectivo: remodelación, costos de adquisición y tenencia. El modelo no contempla amortización, desembolsos adicionales ni comisiones financiadas, y tampoco préstamos de construcción ni condiciones que varíen. El saldo real, con fecha, tienes que pedírselo aparte a tu prestamista: esta proyección no sustituye esa cotización.
¿Y si el proyecto pierde dinero o debo efectivo al vender?
Sí, ambas cosas son posibles. Si ingresas un ARV de 0, ves cómo luciría una pérdida total; úsalo como prueba, no como predicción ni como valor confirmado. Una ganancia negativa se muestra, y también un efectivo de venta negativo. Este último indica que tendrás que poner dinero extra para pagar lo que cuesta vender y para liquidar el préstamo de compra, y no se redondea a cero. Como se puede perder más de lo invertido, el ROI de tu efectivo puede quedar por debajo de −100%. No se incluye el cálculo del impuesto sobre la ganancia, de los reembolsos ni del efectivo exacto que se necesitará al cierre.
¿Puedo tomar la regla del 70% como tope seguro de mi oferta?
No. Es un atajo aproximado: tomas 70% del ARV, le restas la remodelación y recortas el resultado hacia abajo, al centavo entero. El mínimo es 0. La compra, la tenencia y la venta no se descuentan en renglones propios, así que la cifra no prueba que haya ganancia, no es un tope legal para tu oferta y tampoco es una valoración verificada ni una aprobación de préstamo. Aun ofertando por debajo, necesitas el desglose completo de costos y las cotizaciones reales de la propiedad.
¿Qué límites y redondeos tienen los datos?
Escribe 2.0 en el campo de meses y la calculadora toma 2, no 20. Solo acepta meses completos de 1 a 36, así que una fracción se rechaza. Ningún monto puede pasar de US$2 mil millones. El porcentaje de venta debe quedar entre 0% y 30%, con cuatro decimales como máximo; ese rango lo fija el formulario y no refleja lo que cobra el mercado. Los costos de venta se redondean al centavo en un solo punto, y los totales suman esos centavos. La cifra de oferta del 70% se redondea hacia abajo. Un resultado mayor que US$100 mil millones no puede mostrarse: ese tope pertenece a la calculadora y no es una norma de los prestamistas. Antes de confiar en el resultado, verifica tú mismo lo que te cotizaron por costos, por la reventa y por la liquidación del préstamo. Los impuestos y el estado de cuenta de liquidación de tu prestamista quedan fuera del cálculo.