Calculadora 1031: estima tu ganancia al intercambiar
Calculadora de intercambio de propiedades en EE. UU.: estima ganancia reconocida o diferida, efectivo, deuda liberada y recaptura ordinaria ya confirmada.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora te muestra qué parte de tu ganancia se reconoce ahora y qué parte se difiere en un solo intercambio 1031 de inmuebles en EE. UU. que califique. Ingresas los precios y la deuda que tengas documentados, la base ajustada completa y los costos elegibles de la venta y de la compra. La recaptura ordinaria la traes ya calculada para la línea 21 del Formulario 8824. El resultado es una tabla que muestra cómo esa recaptura se cruza con la compensación. No te dice cuánto impuesto debes. Tampoco decide si tu operación califica.
Para quién es
La usan inversionistas y profesionales inmobiliarios, y sus cifras conviene revisarlas siempre con tu asesor fiscal y un intermediario calificado. Todas las cantidades deben pertenecer al mismo contribuyente y a la misma participación de propiedad. ¿De dónde sale el dinero para la compra? Primero del capital del intercambio; tu efectivo personal entra solo para cubrir lo que falte. Si retiras efectivo aparte y combinas ese retiro con aportes personales separados, el caso queda fuera del modelo. No reparte el intercambio entre varios dueños o activos. Tampoco prepara el Formulario 8824 ni fija la base de la propiedad de reemplazo.
Cómo funciona
Los ocho montos van en dólares; donde algo no aplica, escribes 0. Los costos elegibles de la venta tienen su casilla y los de la compra de reemplazo, otra distinta. En la base va la cifra ajustada completa. La recaptura ordinaria sale de un cálculo hecho fuera de la herramienta para la línea 21. ¿Ya confirmaste que no existe ninguna recaptura? Solo entonces pones 0. Luego pulsa calcular. Antes de exportar, revisa la ganancia, la compensación y la recaptura.
Preguntas frecuentes
¿La ganancia reconocida es el impuesto que voy a pagar?
No, son cosas distintas. Para llegar a la ganancia realizada, al precio de venta le restas los costos elegibles de ambos lados y tu base ajustada completa. De esa cifra, la porción que cuenta ya, según las reglas que modela la calculadora, es la ganancia reconocida. Lo positivo que queda se difiere. La calculadora no calcula tasas ni el carácter de la ganancia restante. El NIIT, el impuesto estatal y las retenciones también quedan fuera. Ojo: ver 0 de ganancia reconocida no demuestra que tu impuesto vaya a ser 0.
¿Qué propiedades y plazos reviso primero?
Inmuebles de inversión o de uso en un negocio. La Sección 1031 cubre, en general, bienes raíces de naturaleza similar que califiquen y que se tengan para invertir o para una actividad comercial. Tu vivienda personal queda fuera de esta calculadora. También queda fuera un inmueble que tienes sobre todo para revender. En un intercambio diferido, por lo general identificas el reemplazo dentro de 45 días. Por lo general también debes recibirlo en 180 días o en la fecha límite de tu declaración con prórrogas, la que llegue primero. Tu intermediario calificado y tu asesor fiscal confirman la propiedad, la estructura, los plazos y las reglas para recibir los fondos. Un resultado de la calculadora no aprueba el intercambio.
¿Qué se suma a la base ajustada, y liquidar la hipoteca baja la ganancia?
El precio que pagaste en su día no basta como base, y liquidar el préstamo no achica la ganancia. Toma de tus registros la base fiscal ajustada completa. Arranca con la base original que corresponda. Súmale las mejoras de capital y, si aplican, los costos elegibles de aquella adquisición. Después descuenta las reducciones obligatorias, por ejemplo la depreciación permitida o admisible. No restes la depreciación dos veces. Lo abonado al principal de la hipoteca entra en tu capital y en el cálculo del alivio de deuda; la ganancia realizada no cambia. Para lo que cuesta adquirir este reemplazo hay una casilla aparte.
¿Por qué anoto gastos de la venta y también de la compra?
Porque la Publicación 544 del IRS vincula los gastos elegibles del intercambio con la propiedad que entregas y también con la de reemplazo. En el modelo, esos costos confirmados de la venta y de la compra bajan la ganancia realizada. Esos mismos costos también reducen la compensación en efectivo. Cada cargo lo clasifica tu intermediario o tu asesor. La hoja de cierre, por sí sola, no dice cuál es elegible. Deja fuera los prorrateos de impuestos y de alquileres. Deja fuera también los depósitos, las reparaciones y los gastos del préstamo. No cuentes el mismo cargo de compra en gastos y además en el precio o en la base. El capital y la compensación neta en efectivo que ves son cifras para el cálculo fiscal. No son el saldo real en custodia ni la transferencia del día del cierre.
¿Cómo se calculan la compensación en efectivo y la de deuda?
Compensación es todo lo que recibes y que no es un bien de naturaleza similar. Aquí se mide como efectivo neto o como alivio neto de deuda. La calculadora toma tu capital después de restar todos los costos elegibles. Luego lo compara con el capital que aplicas al precio de reemplazo. El capital del intercambio se usa primero, y tu efectivo personal solo cubre el faltante. ¿Pusiste efectivo extra? Puede reducir el alivio de deuda. Pedir más deuda nueva, en cambio, no elimina la compensación en efectivo. El modelo supone que la deuda anterior se paga completa y que no se condona nada. También supone que la deuda de reemplazo no supera el precio de reemplazo. Si retiras efectivo aparte y lo combinas con aportes personales separados, ese caso se revisa fuera del modelo. Cualquier otro flujo complejo también se revisa fuera del modelo.
¿Por qué la recaptura ordinaria no se suma sin más al límite de compensación?
Porque la recaptura se reconoce primero. Se empieza por la recaptura ordinaria de la línea 21. Después, a la ganancia que permite el límite de compensación le restas esa recaptura; lo que queda se reconoce aparte y nunca baja de 0. Veamos un ejemplo sin costos. Vendes en US$220,000, con una base de US$100,000 y una deuda anterior de US$80,000. Compras en US$250,000 con una deuda nueva de US$150,000. La ganancia realizada es de US$120,000, y la compensación es de US$40,000. Si un cálculo externo fija la recaptura ordinaria en US$50,000, reconoces US$50,000 en total y no US$90,000. Difieres US$70,000. La depreciación acumulada no reemplaza a la recaptura ordinaria. Tampoco la reemplaza la ganancia no recapturada de la Sección 1250.
¿Y si no compro el reemplazo o termino con una pérdida?
La calculadora lo modela como un intercambio incompleto cuando escribes 0, de forma expresa, como precio de reemplazo. ¿Hubo ganancia realizada positiva? Se reconoce toda. Si terminas con pérdida realizada, esta se queda en negativo: esta estimación 1031 no te reconoce pérdida alguna, y tu ganancia diferida aparece en 0. Eso no significa que puedas deducir la pérdida, ni que te toque una devolución o un crédito de impuestos. ¿No hay ganancia positiva? Entonces la recaptura ordinaria también queda en 0. El tratamiento de un intercambio fallido o de una pérdida lo define tu asesor fiscal, fuera de la herramienta.
¿Qué debe calcular aparte un profesional?
La elegibilidad, la base ajustada completa y los gastos que califican se determinan fuera de la herramienta. Lo mismo ocurre con la línea 21 del Formulario 8824. La calculadora no reparte el intercambio entre varios activos ni calcula la base del reemplazo. Tampoco combina la Sección 121 con la 1031 ni modela ventas a plazos. Tampoco aplica las reglas entre partes relacionadas. Tus hojas de cierre y tu financiamiento se revisan con el intermediario calificado y el asesor fiscal. La Publicación 544 del IRS y las instrucciones del Formulario 8824 que se citan son las ediciones de 2025. Las fuentes de esta estimación se revisaron el 2 de octubre de 2026. Las reglas se toman tal como estaban al 30 de septiembre de 2026.