Cobertura de deuda (DSCR): qué definición elegir
Calculadora DSCR: elige medir con NOI o con renta aceptada y compara ratio, pago y capital hipotético; comparar no es obtener aprobación.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora de DSCR compara la renta de un inmueble con el pago de su préstamo, según la definición de cobertura que elijas. El modelo A divide el ingreso operativo neto (NOI) entre capital e intereses (P&I). El modelo B divide la renta que acepta el prestamista entre P&I más los costos de vivienda que clasifique. Con tu objetivo, la tasa y el plazo, sale un capital máximo hipotético, solo por cobertura. No es un préstamo aprobado ni una regla que todos los prestamistas usen.
Para quién es
Está pensada para inversionistas inmobiliarios y profesionales del sector. Pruebas un caso con la definición de cobertura que elijas, la renta que te dio el prestamista, sus clases de costos y los términos del préstamo. Qué programa aplica lo confirmas fuera de la calculadora. Elegibilidad del prestatario, valor del inmueble, apalancamiento y reservas son revisiones aparte.
Cómo funciona
Primero, el método: de él depende qué datos cargas. Con NOI, ingresas la renta programada, la vacancia y todos los gastos operativos. Con PITIA, ingresas la renta que el prestamista ya aceptó, y los impuestos, el seguro requerido y la cuota de HOA se anotan por separado. Después van el monto del préstamo, la tasa fija anual, el plazo y tu meta de cobertura, por ejemplo 1.35. Si el préstamo es 0, la tasa y el plazo se piden igual, porque con ellos se estima el préstamo máximo que la renta soporta. Al final revisa si el resultado alcanza la meta, qué pago respalda el ingreso (puede salir menor que 0) y cuál es ese préstamo máximo.
Preguntas frecuentes
¿Por qué elegir el método de cobertura antes de ingresar la renta?
Porque cada método cambia tanto el numerador como el denominador. Con NOI, a la renta programada le restas vacancia y costos operativos, y ese resultado se divide solo entre capital e intereses. Con PITIA tomas la renta de calificación ya aceptada por el prestamista y la divides entre capital, intereses, impuestos, seguro y HOA. Ojo: la renta programada, la que de verdad cobras y la que acepta el prestamista son cifras distintas. Pasarte de un método al otro no hace que tu renta quede aceptada, y tampoco transforma tus gastos operativos en costos de vivienda.
¿Los mismos datos pueden pasar una prueba de cobertura y fallar la otra?
Sí. Toma una renta de US$4,000, vacancia de 5% y costos de US$900, con un préstamo de US$320,000 a una tasa supuesta de 7% a 30 años. El ingreso operativo queda en US$2,900, el pago de capital e intereses en US$2,128.97 y el DSCR en 1.3622×, que supera la meta de 1.35×. Ahora imagina un programa que toma la renta de US$4,000 y los US$900 reales de impuestos, seguro y HOA: divide entre US$3,028.97 y da 1.3206×, por debajo de 1.35×. En este caso, el capital más alto que aguanta la renta sería US$322,882.92 con NOI y US$310,078.95 con renta aceptada. Ningún resultado equivale a una aprobación de financiamiento.
¿La calculadora elige o reduce la renta de calificación?
No. La renta mensual de calificación que aceptó el programa la escribes tú, y la herramienta la usa sin tocarla. No escoge entre el contrato de arrendamiento y la renta de mercado de un informe de valuación, no aplica recortes de programa sin documentar y no decide si calificas. Una renta ya aceptada no sufre otro descuento por vacancia. En modo NOI el punto de partida es la renta bruta programada, con su provisión explícita por vacancia o cobranza aparte. Cada definición trabaja sobre su base de renta; antes de pasar una cifra neta o bruta de un modo al otro, confírmala.
¿Qué gastos van en los campos de costos de vivienda?
Solo los que el programa documenta como parte del pago mensual de vivienda: impuestos, la suma de cuotas y cargos de la asociación, y el seguro obligatorio. El capital y los intereses ya están modelados, así que no los repitas. Reparaciones, administración o un total operativo cualquiera no pasan solos a ese grupo. En modo NOI entran todos los gastos, según la convención de NOI que confirmes fuera de la herramienta, y no hay grupo aparte de vivienda. Un campo atenuado quiere decir que no aplica, no un 0 confirmado. Cuenta cada costo una sola vez y pregunta al prestamista cómo clasifica los suyos.
¿Qué muestra la calculadora con un préstamo de cero?
Con un préstamo de 0, la cuota de capital e intereses vale 0 y todo depende del método. En NOI falta el divisor, así que no se muestra DSCR; aun así, el capital que soporta la renta puede salir positivo. En PITIA con préstamo 0 sí hay DSCR cuando existen otros costos de vivienda: una renta aceptada de US$4,000 contra US$900 de costos da 4.4444×. Sin esos costos, no hay DSCR. Igual debes llenar tasa y plazo, porque con ellos se estima cuánto capital cabría. Esto no equivale a comprar al contado, ni a una aprobación.
¿Puedo cumplir el objetivo y aun así no tener margen para un préstamo?
Sí. Supón una renta aceptada de US$1,250, costos fijos de US$1,000, préstamo 0 y meta de 1.25×: el DSCR queda en 1.25× justo. La cuota que se sostiene es US$1,250 ÷ 1.25× − US$1,000 = 0, y el capital que cabe también es 0. Otro caso: renta aceptada de US$1,000, costos fijos de US$1,500 y la misma meta de 1.25×. La cuota sale negativa, −US$700, y la pantalla la sigue mostrando. Como los costos se comen el ingreso, el tope de capital vuelve a ser 0. Si el ingreso operativo es nulo o negativo, ningún préstamo se sostiene. Son ilustraciones, no cotizaciones de un programa.
¿Qué significan el objetivo y el resultado del mayor préstamo posible?
La meta es una razón, no un porcentaje. Si pones 1.35, el ingreso debe ser 1.35 veces el pago. El rango de 0.8 a 2 es un límite del formulario, no una ley ni un estándar de los prestamistas. Con una meta por debajo de 1, los pagos del préstamo pueden quedar por encima del ingreso. La cuota respaldada sale de dividir el ingreso entre la meta y restar los costos fijos de vivienda, cuando correspondan. ¿Da positiva? Entonces se traduce en capital con la tasa y el plazo que ingresaste. Todo esto mira solo la cobertura. No toma en cuenta el valor de la propiedad, el LTV (préstamo frente a valor), tu crédito, tus reservas, el pago inicial ni los montos máximos que fije cada programa. Y aunque los campos tengan límites, los resultados no quedan recortados por ellos.
¿Con cuánta precisión calcula y qué préstamo da por hecho?
Bastante: cada monto se calcula al centavo, y la vacancia, la tasa y la meta aceptan hasta 4 decimales. Para comprobar la meta, la cuota respaldada y el tope de capital, la herramienta usa los pagos exactos, no la cifra redondeada que verías en un estado de cuenta. Un DSCR que en pantalla dice 1.35×, pero que en realidad vale 1.34999, no alcanza 1.35×. Las cifras anuales de ingreso y de pagos se obtienen multiplicando lo mensual por 12. Por eso la razón no mide la rentabilidad anual ni proyecta a varios años. Solo se modelan préstamos estándar de tasa fija. La tasa nominal no es la APR ni una cotización de mercado. Quedan fuera los impuestos sobre la renta y el rendimiento de la inversión.