Rentabilidad del alquiler sobre el efectivo invertido
Cómo calcular el ROI: efectivo del año inicial frente a pago inicial, cierre en efectivo y otros gastos, con renta bruta, vacancia, costos y crédito.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora te muestra qué porcentaje de todo tu efectivo inicial recuperas con lo que deja la renta en los 12 meses iniciales de operación. Ese efectivo inicial incluye el pago inicial y el cierre que pagas de tu bolsillo. También suma obras de preparación, muebles y fondos de reserva. La renta entra como bruta programada, antes de vacancia e impagos. A esa renta se le resta tu presupuesto mensual completo de gastos en efectivo. Obtienes un rendimiento nominal sobre efectivo invertido, antes del impuesto sobre la renta. La plusvalía y la venta quedan fuera.
Para quién es
Te sirve si compras, tienes o asesoras sobre propiedades de alquiler y quieres medir un presupuesto anual concreto. Anota el efectivo que de verdad pusiste al inicio y tus propios supuestos de renta, pérdidas, gastos y préstamo. El resultado no define tu ganancia fiscal. Tampoco dice si un banco te aprueba ni promete un rendimiento.
Cómo funciona
Empieza por el precio, el pago inicial, el cierre que pagas en efectivo y cualquier otro efectivo inicial. Después anota la renta mensual completa, la vacancia y cada costo del mes. ¿Algo no cuesta nada? Escribe 0. Si financias, indica la tasa anual fija y escoge un plazo de 10, 15, 20, 25 o 30 años. En una compra al contado, el precio entero va como pago inicial; tasa y plazo no hacen falta. Después pulsa Calcular. Con eso ves el efectivo inicial total, el flujo mensual y anual, y el rendimiento anual.
Preguntas frecuentes
¿Qué mide el porcentaje de rendimiento?
El efectivo que te deja la renta en un año, comparado con el que pusiste al inicio. Se toma lo que cobras en los 12 meses iniciales de operación, ya restadas la vacancia que ingresaste, los gastos en efectivo y la cuota de capital e intereses. Ese flujo se divide entre el efectivo inicial total y se multiplica por 100. Es el rendimiento anual sobre efectivo invertido. No equivale a tasa de capitalización, TIR, ganancia para el impuesto sobre la renta ni retorno total del inmueble. Quedan fuera la plusvalía, el dinero de una venta y el patrimonio que ganas al amortizar el préstamo. Todas las cifras son nominales y salen de tus escenarios. No es un rendimiento garantizado ni una vara universal para comparar inversiones.
¿Por qué sumar otro efectivo inicial además de los costos de cierre?
Porque no todo lo que pagas al arrancar es cierre. Obras de preparación, muebles o reservas comprometidas pueden salir de tu bolsillo igual. Mira este caso hipotético: precio de US$500,000, pago inicial de US$100,000, cierre de US$20,000 y US$30,000 de efectivo extra. La renta bruta es de US$4,500, con 5% de pérdida, US$900 de costos al mes y un pagaré supuesto al 6.5% a 30 años. Al año te quedan cerca de US$10,160.73, alrededor de 6.77% sobre US$150,000 iniciales. Si quitas esos US$30,000, sube a 8.47% sobre US$120,000. Deja fuera lo financiado, los depósitos que te acreditan y lo que ya contaste en otra casilla.
¿Pongo la renta bruta programada o la que de verdad cobro?
La bruta programada, antes de vacancia e impagos. Con US$4,500 de renta y 5% de pérdida, la reserva es de US$225 y te quedan US$4,275 efectivos al mes. El error típico es escribir los US$4,275 ya netos y dejar que la calculadora reste otra vez el 5%: así bajas a US$4,061.25 sin motivo. La pérdida va solo en su casilla, nunca repetida como gasto en efectivo. Una renta bruta de 0 o una pérdida de 0% valen si las confirmas. Un campo vacío no equivale a un cero escrito.
¿Cómo funciona una compra al contado?
El pago inicial pasa a ser el precio completo. El capital del préstamo y sus cuotas quedan en 0, y la tasa y el plazo de amortización no aplican. Mira el caso: pagas US$500,000 al contado, US$20,000 de cierre y US$30,000 de efectivo extra. La renta bruta es de US$4,500, con 5% de pérdida y US$900 de costos mensuales. El flujo anual llega a US$40,500 sobre una base de US$550,000, cerca de 7.36%. Ojo: pagar al contado no convierte ese número en tasa de capitalización. Tu efectivo inicial y tus reservas en efectivo pueden alejarlo de una medida basada en precio e ingreso operativo neto.
¿Por qué no aparece porcentaje si no pusiste efectivo al inicio?
Porque el cálculo divide entre el efectivo inicial, y sin él no hay divisor. Pasa aunque la renta deje sobrante. Supón un inmueble de US$500,000 financiado por completo, sin cierre ni efectivo extra de tu parte, con préstamo al 6.5% a 30 años. La renta es de US$4,500, con 5% de vacancia y US$900 de costos. El flujo anual ronda US$2,575.92, y aun así no se muestra porcentaje. Sin efectivo inicial, el rendimiento no es 0% ni ilimitado. Ahí conviene juzgar el flujo por sí solo. El ejemplo no afirma que puedas conseguir un préstamo sin pago inicial ni un cierre sin costo.
¿Qué diferencia hay entre flujo negativo y flujo en cero?
Si pusiste efectivo inicial y el flujo anual es negativo, el porcentaje también sale negativo, y te toca cubrir la diferencia con dinero propio. Con un flujo justo en US$0, el rendimiento es 0%. Veamos un caso. Pagas US$60,000 de entrada por un inmueble de US$300,000, con préstamo a 10 años y tasa de 0%. El cierre cuesta US$10,000. Aparte pones US$5,000 de efectivo extra, así que tu base suma US$75,000. La renta es de US$3,000 sin vacancia, los costos llegan a US$1,000 y la cuota de US$2,000 se lleva el resto: flujo de US$0, es decir 0%. Esa tasa de 0% solo sirve para probar la herramienta; no es una cotización de mercado. La etiqueta lee el flujo exacto, no el 0 redondeado de la pantalla.
¿Qué gastos y reservas van en el presupuesto mensual?
Todo costo recurrente, anotado sin repetir. Por un lado, impuesto a la propiedad, seguro de vivienda, viento e inundación, y seguro hipotecario. Por otro, cuotas de la asociación, reparaciones, administración y las reservas que de verdad apartas cada mes. La cuota de capital e intereses no va aquí, porque la calculadora ya la modela. Tampoco la vacancia, que ya se restó, ni el capital inicial. La reserva que comprometes al empezar agranda tu base de efectivo, pero no se vuelve un gasto mensual por sí sola. El subtotal antes del préstamo sale de estas cifras tal como las das. No es contabilidad normalizada ni el NOI que usa un banco. La herramienta no revisa si esos gastos son deducibles ni si las reservas alcanzan.
¿El plazo del préstamo cambia el periodo del rendimiento o su precisión?
No. El rendimiento siempre mide los 12 meses iniciales de operación. Elegir 15 o 30 años cambia el plazo del préstamo y la cuota, pero no el periodo de la inversión. La cuota se calcula exacta con la tasa fija del pagaré; no es el APR ni el estado de cuenta redondeado de tu prestamista. El flujo anual y el rendimiento usan valores sin redondear. Por eso no sirve multiplicar la cuota redondeada, ni el porcentaje anual, por los años del préstamo para sacar un rendimiento de toda su vida. No proyecta aumentos de renta, inflación ni la venta. Tampoco ajusta años parciales, ni calcula VPN, TIR o impuestos, ni hace la revisión de un prestamista.