BRRRR: cuánto sacas al refinanciar y tu flujo de alquiler
Cubrir el préstamo no es recuperar tu efectivo: la calculadora del método BRRRR separa ambos, los costos de refinanciar y el flujo mensual.
Qué hace esta calculadora
Imagina que compras, pagas la remodelación en efectivo y luego refinancias. Escribe lo que costó comprar y refinanciar, la deuda con la que empezaste y el capital que ya pagaste. La calculadora pone la cobertura bruta del préstamo sobre el costo del proyecto junto al efectivo neto que libera el refinanciamiento, porque igual cobertura puede dejar una recuperación muy distinta de tu desembolso. Después estima el flujo mensual de alquiler con los datos del préstamo nuevo y de operación que ingresaste.
Para quién es
Un caso BRRRR en Florida vale lo que valgan sus papeles. Entran costos documentados y cotizaciones del prestamista; sale un registro nominal de efectivo con tus cifras declaradas, para inversionistas, agentes inmobiliarios y sus clientes. No aprueba ningún préstamo, no se apoya en una valoración verificada, deja fuera el ciclo completo del financiamiento y no planifica toda tu liquidez personal.
Cómo funciona
Son quince cifras. ¿Alguna vale cero? Escribe 0. Los costos de compra que pagaste en efectivo se anotan sin duplicarlos, igual que los de refinanciamiento que el prestamista descuenta del préstamo nuevo. El costo mensual de tenencia va sin capital, porque el capital del préstamo de compra que ya abonaste tiene su propio campo. Después viene el ARV, el valor que tendría la propiedad ya reparada, y el LTV que ofrece tu prestamista, o sea, qué parte de ese valor te prestaría. Con préstamo nuevo, suma su tasa y escoge el plazo. Siguen alquiler, vacancia y gastos de operación; indica si ya incluyen impuestos, seguro o la cuota de la asociación (HOA). Pulsa Calcular. Luego pon frente a frente el dinero que te deja el refinanciamiento, lo que vuelve a tu bolsillo, lo que sigue invertido y lo que deja el alquiler. La cifra exacta para liquidar el préstamo pídela por separado.
Preguntas frecuentes
¿Qué costos y efectivo propio usa la calculadora del método BRRRR?
Costo del proyecto, y de ahí tu efectivo propio. Tu efectivo propio es lo que de verdad pusiste: el costo del proyecto, menos el préstamo original de compra, más el capital que realmente pagaste. El costo del proyecto reúne el precio de compra, la remodelación pagada en efectivo, los costos de adquisición y los costos mensuales sin capital de cada mes completo de tenencia. Los costos de adquisición son efectivo no reembolsable que pagaste, menos los créditos que puedas usar; el depósito en custodia reembolsable y las reservas sin gastar no cuentan. El capital pagado no es un gasto, así que los costos mensuales jamás lo recogen otra vez. El alquiler cobrado antes de refinanciar no reduce el desembolso. Tu efectivo propio mide la salida bruta, no la liquidez máxima ni toda tu liquidez personal.
¿Por qué cubrir el préstamo no es lo mismo que recuperar efectivo?
Porque cobertura y recuperación responden preguntas distintas. Antes de liquidar el préstamo anterior y de pagar costos de refinanciamiento, la cobertura ya está calculada: es el préstamo nuevo dividido entre el costo del proyecto, con tope de 100%. La recuperación parte del efectivo del refinanciamiento: préstamo nuevo, menos el saldo pendiente del préstamo de compra, menos los costos de refinanciamiento. Si ese efectivo es positivo, vuelve a ti, con tope de lo que invertiste. Si es negativo, necesitas dinero adicional y el cálculo lo muestra negativo, no como cero. Lo que queda en la inversión se detiene en cero. Lo que pase de tu aporte es endeudamiento añadido, no ganancia. Y con cero efectivo propio, no se muestra porcentaje devuelto.
¿Dónde entran los pagos de capital y los cargos del refinanciamiento?
La cancelación del préstamo anterior es aquí una cifra modelada: el capital original de compra menos el capital que pagaste en efectivo. Esos pagos suben tu desembolso, pero nunca cuentan como gasto del proyecto ni como costo mensual. Los costos de refinanciamiento son los cargos que no son capital, descontados del producto del préstamo nuevo sin repetirse, y no se traslapan con los costos de adquisición pagados en efectivo. Los intereses o penalidades impagos pertenecen a ellos solo si todavía no los contaste. El modelo carece de historial de amortización, de desembolsos adicionales y de remodelación financiada. Para la cifra real, solicita al prestamista, por separado, una cancelación con fecha. Una diferencia de capital que tú escribas no es una cotización de cierre.
¿Qué entra en el flujo posterior al refinanciamiento?
Lo que cobras de alquiler tras descontar la vacancia, después de pagar operación y la cuota mensual del nuevo préstamo. Eso es el flujo. La cuota cubre dos cosas nada más: capital e intereses. HOA, seguro, impuestos de la propiedad y mantenimiento pueden venir ya dentro de los gastos de operación, así que revisa que no falten ni se dupliquen. El retorno anual sobre tu efectivo (cash-on-cash) toma 12 veces el flujo mensual y lo divide entre el efectivo que sigue invertido. Ese porcentaje no promete un ingreso anual, no mide plusvalía y no equivale a la TIR (tasa interna de retorno). Si ya no te queda efectivo propio en el negocio, la razón no aparece, ni siquiera con flujo negativo. Y sacar todo tu dinero no asegura un flujo positivo ni quita el riesgo de la propiedad.
Puse un ARV y un LTV, o un préstamo nuevo de 0: ¿ya hay aprobación?
No. Ni el ARV, ni el LTV del prestamista, ni la falta de préstamo nuevo equivalen a una aprobación. Trabaja con las condiciones que te dio tu prestamista o con un escenario que tú definas. El LTV admite de 0%–100%. La tasa, de 0%–25%, y solo cuenta cuando el préstamo nuevo supera 0. Como plazo, pon el de amortización completa que figura en la cotización. Estos márgenes son del cálculo: no marcan el tope de ningún programa ni dicen si calificas. ¿Quieres probar una caída de valor? Pon un ARV de 0; el alquiler también acepta 0. Cuando ARV × LTV no genera capital nuevo, la tasa y el plazo sobran, y la calculadora no se inventa una oferta del banco. Aun así, el saldo anterior o los costos de refinanciamiento pueden exigirte más dinero. La valoración, el tiempo mínimo de tenencia, el análisis de crédito y la cifra real de cancelación se confirman por separado.
¿Cómo se manejan los meses, el redondeo y los límites?
Por meses completos, de 1 a 36. Si escribes 2.0, el cálculo entiende 2, no 20. Cada monto tiene un techo de US$2 mil millones. LTV, tasa y vacancia aceptan hasta cuatro decimales, siempre que no salgan de su rango. Al centavo, y por separado, se redondean el préstamo nuevo, la renta que queda tras la vacancia y la cuota mensual. Con esos montos ya redondeados, más los centavos del costo mensual multiplicados por los meses completos, se arman los totales de efectivo. Los porcentajes salen de esos totales y no de lo que ves redondeado en pantalla. Si un resultado supera US$100 mil millones, no se puede mostrar: es un tope de la calculadora, no de ningún banco. Quedan fuera los impuestos sobre ingresos o ganancias, la TIR, las reservas y el historial completo del préstamo y del alquiler. ¿Llegaron cotizaciones nuevas? Calcula de nuevo.