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Abrir el catálogo en otra pestañaComprar en preconstrucción
En un condominio en preconstrucción no compras una unidad terminada. Compras un contrato y un montón de documentos. Escoges el plano y la línea de la unidad, firmas y entregas depósitos en varias etapas mientras avanza la obra. La Ley de Condominios de Florida regula qué pasa con ese dinero y qué papeles te tienen que dar, y esas reglas te cubren bastante más de lo que mucha gente cree.
Las cifras que siguen son las que fija la ley. Tu contrato puede añadir más: cuándo pagas cada depósito, hasta cuándo debe estar lista la obra y qué ocurre si se atrasa. Que un abogado de Florida especializado en bienes raíces lo revise antes de que se cierre tu ventana para cancelar.
Paso a paso
Algunos desarrolladores aceptan reservas antes de presentar el contrato. Ese depósito va a un agente de escrow, y si pides el reembolso por escrito te lo devuelven completo y de inmediato. El dinero pasa al desarrollador solo como primer pago de un contrato ya firmado.
Junto con el contrato llega un paquete: el prospecto de oferta pública, la declaración de condominio, un presupuesto operativo estimado por tipo de unidad y las preguntas y respuestas frecuentes. El prospecto se exige cuando el proyecto tiene más de 20 unidades residenciales.
Tienes 15 días para cancelar por escrito, y el reloj arranca cuando ya firmaste y tienes en mano todos los documentos obligatorios. Si una enmienda posterior empeora lo que te ofrecieron, vuelves a tener 15 días. Durante esos 15 días el desarrollador no puede cerrar contigo, a menos que tú lo autorices por escrito.
Pagas según el calendario del contrato, normalmente a la firma y en hitos de la obra. El primer 10 % se guarda en escrow, o lo respalda una fianza o una carta de crédito aprobada por el estado. Lo que exceda ese 10 % solo puede ir a la construcción si el contrato lo permite.
En lo que respecta al escrow, la obra termina cuando se emite el certificado de ocupación. Antes del cierre, recorre la unidad, anota lo que falta, confirma tu financiamiento y lee la hoja de liquidación. El saldo restante se paga en el cierre.
Cómo leer los documentos
Recibirás del desarrollador un presupuesto y una tabla con las cuotas de cada tipo de unidad. El contrato aclara que son cálculos aproximados. Lo que pagues de verdad puede ser más.
F.S. §718.503(1)(a)
El desarrollador puede fijar las cuotas en una suma determinada durante un período y pagar lo que falte. Anota cuándo termina esa garantía: desde ese día empieza tu presupuesto real.
F.S. §718.116(9)
La hoja de preguntas y respuestas debe explicar con claridad cualquier restricción de alquiler, así que léela antes de contar con esa renta. Ceder el contrato antes del cierre depende de lo que este establezca.
F.S. §718.504
Si los dueños deben pagar renta o cargos por instalaciones recreativas o áreas comunes, el prospecto lo señala en letra destacada. Es un gasto aparte que el precio de compra nunca incluye.
F.S. §718.504
El contrato debe aclarar que el seguro de propietario no es una cobertura contra inundaciones. También debe revelar lo que el desarrollador sepa de inundaciones en la propiedad y los reclamos presentados.
F.S. §718.503(1)(a)
No te fíes de lo que te digan de palabra: contratos y folletos tienen que avisar que lo dicho oralmente no es confiable. Si te prometen una vista, un acabado o una fecha de entrega, pide que quede por escrito en el contrato o en sus anexos. Los planos y las especificaciones completos puedes revisarlos tú mismo.
F.S. §718.503(1)(a), (3)
Dos formas de comprar: preconstrucción y reventa
Estos derechos de cancelación salen de F.S. §718.503(1) y (2). El contrato puede darte más tiempo que la ley, y renunciar a ellos no tiene validez.
Preguntas
El agente de garantía tiene que ser independiente del desarrollador; puede tratarse, por ejemplo, de un banco, una aseguradora de títulos, una asociación de ahorro y préstamo, un corredor inmobiliario con licencia o un abogado miembro del Florida Bar. Su nombre y su dirección deben figurar en el contrato, y si le pides un recibo, está obligado a dártelo.
Se te devuelve con intereses, desde el escrow, si la rescisión es válida por el contrato o por la Ley de Condominios. Pregunta pronto si ya se liberó para la obra alguna parte por encima del 10 %: lo liberado salió del escrow y ya no está ahí.
La mayoría de los extranjeros puede comprar un condominio en Florida. Una ley estatal pone restricciones a ciertos compradores con domicilio en países específicos, así que antes de firmar revisa tu caso con un abogado de Florida.
No. El presupuesto es un estimado que el desarrollador hace de buena fe, y el contrato advierte que los costos reales pueden superarlo. Un aumento fuera de tu control, por sí solo, no te da derecho a cancelar.
Puedes cancelar por escrito, dentro de 15 días desde que lo recibes, si el cambio empeora de forma importante la oferta para ti. Guarda cada modificación y anota la fecha en que te llegó.
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Las fuentes primarias de las normas que se citan aquí.
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