Estimación de la capacidad de compra de vivienda
Ingresa préstamo, impuestos, HOA, seguro y PMI, y mira qué precio de vivienda mantiene tu pago mensual dentro de un presupuesto 28/36.
Qué hace esta calculadora
¿Cuánta casa puedo comprar? Aquí ves el precio estimado cuyo costo mensual inicial cabe en 28/36 de tu ingreso bruto. Suma capital e intereses, un estimado de impuestos según el precio, el seguro y la HOA que anotes, y el PMI según tu supuesto. Cubre hipotecas convencionales de tasa fija y amortización total, y compras de contado. No es una aprobación del prestamista ni todo el presupuesto de tu hogar.
Para quién es
Si estás evaluando una compra en Florida, como comprador o como agente que compara escenarios, aquí pones tus ingresos, tus deudas, el dinero que tienes para comprar y lo que supones que cuesta mantener cada propiedad. Es una herramienta de planeación. Llega antes de que un prestamista te califique y antes de tener cotizaciones al día.
Cómo funciona
Empieza con tu ingreso bruto anual y tus deudas mensuales ajenas a la vivienda. El efectivo que anotes va solo al precio; aparta antes el cierre y tus reservas. Luego vienen la tasa nominal, el plazo en años enteros, los impuestos anuales sobre el precio, y el seguro y la HOA mensuales. Si un costo no aplica, escríbelo como nulo. Para el PMI: tasa anual, prima mensual cotizada o exención confirmada. Confirma que tu caso quepa en el alcance. Después revisa el presupuesto 28/36, el precio, el préstamo inicial y el desglose mensual. ¿Cambió el préstamo o la propiedad? Pide cotizaciones nuevas.
Preguntas frecuentes
Si cumplo con 28/36, ¿un prestamista aprobará ese monto?
No. Los prestamistas deciden con sus reglas; estas proporciones solo sirven para planear. Divide tu ingreso bruto anual entre 12. La vivienda sola se limita a 28% de esa cifra. Con tus otras deudas mensuales, el tope total es 36%, y a la vivienda le queda el resto. Gana el resultado más bajo, y nunca baja de cero. Cada prestamista y producto evalúa ingresos, crédito, activos y propiedad a su manera. Un precio modelado ni aprueba ni indica cuánto gastar.
¿Cómo cambia el resultado según el PMI que elijo?
El PMI solo entra en la cuenta cuando el LTV, o sea el préstamo dividido entre el precio, supera 80%. Con 80% o menos, el PMI modelado es cero; ese cero no cancela una póliza que ya tengas ni te certifica como elegible. Si el LTV pasa del límite, tú decides cómo modelarlo: un porcentaje al año sobre el préstamo inicial, una prima mensual que te hayan cotizado o una exención confirmada. La herramienta no mete ninguna prima por su cuenta. Si usas una cotización, verifícala contra el monto del préstamo modelado.
¿Qué pasa si pago todo en efectivo?
Funciona: la calculadora también modela compras de contado. Sin préstamo no hay capital, intereses ni PMI. Los impuestos, el seguro y la HOA siguen contando contra tu presupuesto mensual, y si lo igualan exactamente, el precio se acepta. Tus fondos pueden cubrir todo el precio modelado. ¿Te sobra dinero? Se usa solo lo necesario para el precio. Si escribes un cero, es una hipótesis tuya; no afirma que en Florida los impuestos o el seguro sean nulos para todos.
¿El impuesto que muestra es el que Florida calcula de verdad?
No. Esa cifra es solo el porcentaje anual que tú ingresas, aplicado al precio modelado y repartido por mes; no reproduce cómo calcula Florida el impuesto. Aquí no entran la tasa de millaje, el valor tasado ni una proyección de Save Our Homes. Lo que paga hoy el vendedor no es un pronóstico de lo que pagarás tú. Para saber qué pagarás después de comprar, pide orientación fiscal sobre esa propiedad. Tampoco se determina ninguna exención ni el valor tasado.
¿Qué gastos no están en el pago mensual estimado?
Servicios públicos, mantenimiento y costos de cierre no entran. Tampoco las cuotas extraordinarias ni las reservas. Por eso tus fondos de compra deben llegar ya sin el dinero del cierre y de las reservas. La cifra mensual sí suma capital e intereses, la asignación de impuestos y el seguro al mes. También las cuotas regulares de HOA/condominio y el PMI modelado. Usa cotizaciones de tu propiedad, no promedios de todo Florida. ¿Y el plazo? Entre 1 y 50 años. Ese rango marca lo que la calculadora puede computar; no demuestra que algún prestamista ofrezca un plazo así.
¿Qué significa que mi resultado marque cero o se detenga en un tope?
Un resultado de cero solo dice que tus cifras mensuales no dejan margen para ningún precio mayor que cero. No dice que no puedas comprar, y el seguro y el HOA que ingresaste siguen apareciendo. El redondeo juega a la cautela: el presupuesto baja hasta el centavo, cada componente mensual se redondea antes de sumarse y el precio se elige del lado conservador. La calculadora llega hasta US$2,000,000,000. Ese tope de $2,000,000,000 no certifica un máximo de lo que puedes pagar. Revisa tus supuestos y pide cotizaciones al prestamista y de la propiedad.