Рефинансирование ипотеки: новый платёж и полная стоимость
Калькулятор рефинансирования ипотеки: платежи рядом, оставшиеся проценты, номинальные итоги и картина на выбранный срок; расходы сразу или в кредит.
Что делает этот калькулятор
Вы видите два графика ежемесячных платежей по фиксированной ставке рядом, и считаются они от основного долга по нынешней ипотеке. Чистые расходы на рефинансирование вы платите из своих денег или включаете в кредит, как решите. Сами будущие проценты показаны отдельно от номинальных сумм «платежи плюс расходы». На выбранный срок калькулятор сравнивает денежные потоки и остаток основного долга. Одобрение кредита, сумму погашения при закрытии сделки и экономическую выгоду он не считает.
Кому это подойдёт
Инструмент рассчитан на владельцев жилья во Флориде и специалистов по недвижимости, которые прикидывают рефинансирование ради новой ставки и срока. Расчёт строится на основном долге, номинальных ставках, точных сроках амортизации и невозвратных расходах, подтверждённых или примерных. Вывод наличных при рефинансировании, плавающие ставки, крупный разовый платёж в конце и сумма к погашению от кредитора, отличная от основного долга, сюда не подходят.
Как это работает
Вы вводите текущий основной долг, номинальную ставку старого и нового кредита, оставшийся срок и срок нового займа в целых годах плюс от 0 до 11 месяцев. Чистые расходы вписываете сами и отмечаете, платите их сразу или включаете в кредит. Остаётся указать, сколько планируете держать кредит, и проверить, что ваш случай подходит под эти условия. Калькулятор сравнивает платежи по основному долгу и процентам, будущие проценты и полные номинальные выплаты. Ещё он покажет итоги на выбранный срок и, если это достижимо, за сколько месяцев окупятся расходы, оплаченные сразу. Платежи по каждому кредиту прекращаются, когда он погашен.
Часто задаваемые вопросы
Если ежемесячный платёж меньше, рефинансирование обходится дешевле?
Нет, не обязательно. Если растянуть долг на большее число лет, платёж по основному долгу и процентам снизится, но процентов кредитору может уйти больше, а номинальная сумма всех выплат может вырасти. Поэтому сравнивайте не месячную цифру, а разницу в чистых процентах, сумму платежей вместе с расходами и итог к выбранной дате. Ни одна цифра по отдельности не скажет, выгодно ли рефинансирование.
Чем отличается оплата расходов сразу от их включения в кредит?
Разница в том, когда и как вы платите. Оплачивая сразу, вы отдаёте всю сумму единым платежом в момент рефинансирования, а основной долг в расчёте не меняется. Расходы, включённые в кредит, прибавляются к текущему основному долгу и возвращаются через новый кредит вместе с процентами. Повторно в траты из своего кармана их не записывают, и срок окупаемости расходов, оплаченных сразу, тут не применяется. Бесплатными они от этого не становятся.
Основной долг, который я ввожу, равен сумме из справки о погашении?
Нет. Вводится текущий основной долг. В справке о сумме полного погашения могут добавиться набежавшие проценты и сборы, а их калькулятор не моделирует. Новый долг равен текущему плюс расходы, которые вы решили включить в кредит, и больше ничего. Не подставляйте сюда сумму какого-то другого нового займа. Расчётная сумма не предсказывает, что окажется в финальном расчётном документе.
А если кредиты погашаются в разные даты?
Выбранный срок не меняется. Платежи по каждому кредиту заканчиваются в день его погашения, поэтому начальную экономию в месяц нельзя умножать на месяцы после того, как кредит закрыт. Разница в деньгах на выбранный срок и остаток основного долга показаны отдельно. Разница с поправкой на погашение номинальная: реальных будущих сборов за погашение и стоимости денег во времени в ней нет.
Что показывает срок окупаемости расходов, оплаченных сразу?
За сколько целых месяцев начальное снижение платежа по основному долгу и процентам вернёт то, что вы заплатили из своих денег. Расходы делятся на это снижение, если оно положительное, и результат выводится, только когда он не позже первого погашения. Это не точка экономической безубыточности. И не признак долгой экономии: стартовый платёж может быть ниже, а остаток долга выше, или весь график окажется дороже. Если расходы включены в кредит, такого показателя нет.
Какие расходы и допущения стоит перепроверить?
Начните с поля расходов: только невозвратные сборы за рефинансирование минус зачёты, которыми вы действительно можете воспользоваться. Пустое поле означает «неизвестно», а не ноль. Возвратный залоговый депозит и заранее оплаченные расходы на жильё не вносите; PMI, налоги, страховка и HOA в расчёт тоже не входят. Номинальные ставки, точные сроки, фактические платежи и итоговую сумму погашения сверьте с кредитором. Зачёты могут менять цену кредита, так что обновите предложения и пересчитайте сравнение. По округлённым убыткам нельзя вычислить, какой зачёт вам нужен.