Калькулятор ипотеки: график платежей и досрочное погашение
Досрочное погашение ипотеки: калькулятор строит годовую таблицу, сравнивает добавку и бюджет из 13 платежей, показывает срок, проценты, последний платёж.
Что делает этот калькулятор
Калькулятор проведёт ипотеку с фиксированной ставкой от введённого остатка долга через весь выбранный срок. Проценты набегают каждый месяц; в конце месяца проводятся плановый платёж по основному долгу и процентам и добавка, если она задана. Вариант с 13 платежами — месячный пересчёт годового бюджета, а не календарь настоящих платежей раз в две недели. Итог выдаётся в две части: денежная сводка и годовая таблица до погашения.
Кому это подойдёт
Он подойдёт, если вы сравниваете теоретические месячные графики платежей по основному долгу и процентам в долларах США и хотите увидеть эффект добавки. Для действующего кредита подставьте остаток и оставшийся срок, которые совпадают с выпиской. Прошлые платежи калькулятор заново не воссоздаёт.
Как это работает
Начните с долга и фиксированной номинальной годовой ставки. Потом выберите срок целиком и способ платежа. Как калькулятор считает месяц, сверьте со своим договором. В режиме ежемесячной добавки впишите её сами, пусть даже 0. Пустые поля и примеры в форме не равны подтверждённым условиям вашего кредита. Когда расчёт готов, посмотрите, сколько уйдёт в последний месяц по плану и на деле, сколько экономится против сценария без добавки и что стоит в каждой годовой строке. Как банк проводит платежи и оформляет погашение, выясняйте отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Что считает калькулятор досрочного погашения ипотеки?
Весь путь долга до погашения. Сначала плановый платёж по основному долгу и процентам, выбранная добавка и месячный платёж наличными. Затем месяц погашения, реальный последний платёж, проценты и сумма всех платежей. Отдельно — экономия против варианта без добавки и добавка, которая действительно ушла в долг. Плюс каждая годовая строка. Отсчёт идёт от введённого долга и полного выбранного срока: сделанные платежи, текущие остатки из выписки, комиссии и одобрение кредита калькулятор не угадывает.
Вариант с 13 платежами — это настоящий график раз в две недели?
Нет, опция с 13 платежами лишь имитирует такой график. Каждый месячный платёж дополняется плановым платежом, делённым на 12, и годовой бюджет выходит равным 13 месячным плановым платежам. Разложите его на 26 половинок, и снова получится 13. Но совпадение сумм ничего не говорит о том, что банк берёт деньги каждые 14 дней, засчитывает частичные суммы сразу или начисляет проценты ежедневно. Внесёте ту же годовую добавку в конце года, и срок с процентами могут выйти другими.
Входит ли добавка в плановый платёж?
Нет. Плановый месячный платёж добавку не включает: платёж по основному долгу и процентам считается отдельно от запрошенной или вычисленной добавки. Месячный платёж наличными — их сумма, и оба списываются в конце месяца. Последний платёж может оказаться меньше плана. Месячная добавка в пересчёте иногда содержит доли цента, поэтому промежуточные значения не округляются.
Может ли последний платёж превысить остаток долга?
Нет. В финальный месяц списывается ровно столько, сколько осталось по основному долгу, плюс проценты за этот месяц, и на этом расчёт прекращается. Если от бюджета что-то осталось, эти деньги в выплаченные не попадают. Значит, итог добавки — только использованные деньги сверх планового платежа, а не запрошенная сумма, умноженная на число платежей. В годовом основном долге добавка уже учтена; складывать её с ним ещё раз не нужно.
Почему цифры банка не совпадают с расчётом?
Отличия берутся из округления и правил банка. Калькулятор весь месяц держит платежи, остатки и проценты без округления, а округляет лишь цифры на экране. Банк же способен закруглять каждое начисление до цента, брать другие даты или иначе обращаться с частичными платежами. Остаток меньше половины цента расчёт не прощает. Центы в таблице — не обещание для реального счёта. Закрываете кредит? Запросите у обслуживающей компании справку о сумме полного погашения.
Допустима ли нулевая ставка и нулевая добавка?
Да, допустимы и ставка, и добавка. Ставка 0% — сценарий «что если», а не кредит, который можно получить. Режим ежемесячной добавки принимает $0, и график тогда совпадает с вариантом без добавки. Пустое поле означает неизвестное значение, а не 0. В стандартном режиме и в режиме месячного эквивалента скрытая добавка не появляется. Срок выбирается из 10, 15, 20, 25 или 30 лет, и это лишь набор в калькуляторе, а не правила кредитора.
Что входит в экономию и годовые строки?
Разница с вариантом без добавки при том же начальном остатке, ставке и сроке. Экономия измеряется в номинальных смоделированных процентах и в месяцах. Это не доходность инвестиций и не выбор с наименьшей общей стоимостью. В годовой основной долг входит добавка, проценты выводятся отдельно, неполный последний год остаётся в таблице. Вся годовая таблица есть в результате и в PDF. ИИ-справка опирается на полную денежную сводку из 11 показателей и на каждую годовую строку.
Что проверить у обслуживающей компании?
С обслуживающей компанией стоит сверить номинальную ставку, остаток долга и срок. Ещё спросите, как она зачисляет добавку, по каким датам проводит платежи и берёт ли штраф за досрочное погашение. На 30 сентября 2026 года руководство CFPB по обслуживанию кредитов допускает, что частичный платёж подождёт, пока не соберётся полная сумма. Ставку оно не проверяет, а результат схемы с половинными платежами не предсказывает. Эскроу, налоги и страховка в расчёт не входят. Взносы HOA и сборы тоже. Для закрытия кредита нужна справка о точной сумме погашения.