Рефинансирование с выводом денег: сколько можно получить
Рефинансирование с выдачей наличных: новый кредит, деньги на закрытии и платёж рядом — по вашей сумме погашения, сборам и лимиту LTV кредитора.
Что делает этот калькулятор
Расчёт показывает дополнительную сумму займа, наличные на руки в день закрытия и ежемесячный взнос, в который входят только основной долг и проценты. Он верен лишь тогда, когда у вас сейчас единственная ипотека и вы меняете её на кредит с фиксированной ставкой. Остаток долга и сумму погашения вводите раздельно. Расходы на закрытие впишите той цифрой, которую вам назвали. Предел LTV задаёте вы сами, а калькулятор отметит, помещается ли в него весь новый кредит. Это планирование, одобрение кредитора оно не заменяет.
Кому это подойдёт
Вы владеете жильём во Флориде и думаете о рефинансировании с выдачей наличных? Расчёт сделан для вас. Риелторы и брокеры, которые помогают таким владельцам сравнивать предложения, тоже могут им пользоваться. Берите предел, который применяет именно ваш кредитор, свежую сумму погашения и сборы с конкретными цифрами. Подойдёте ли вы под кредит, решает кредитор, изучив заявку целиком.
Как это работает
Начните со стоимости дома и остатка основного долга. Если у вас на руках запрошенная у кредитора сумма погашения и действующий ежемесячный взнос (только основной долг и проценты), внесите оба числа. Если нет, оставьте допущение, показанное на экране: погашение равно только основному долгу. Тогда впишите текущую ставку и оставшийся срок в полных годах и месяцах. Затем укажите дополнительную сумму, сборы за закрытие и способ их покрытия. Под конец задайте новую ставку, предел LTV и срок амортизации: 10, 15, 20, 25 или 30 лет. Проверьте итог: наличные к получению или доплате, сборы отдельной строкой, новый кредит с платежом и превышение над пределом.
Часто задаваемые вопросы
Максимальная сумма наличных — это одобрение кредитора?
Нет. Максимум — это предел сценария, который вы ввели сами. Значение 80% по умолчанию взято как ориентир Fannie Mae для стандартного рефинансирования с наличными по основному жилью с единственным жилым блоком, и подходит не для каждого объекта и программы. Одобрение даёт только полная проверка кредитором. Предел относится ко всему новому кредиту вместе с профинансированными сборами.
Как три способа покрыть сборы за закрытие меняют наличные и кредит?
Пример в долларах США: дополнительная сумма 100 000, сборы 10 000. Сборы вычтены из суммы — на закрытии вы получаете 90 000. Сборы профинансированы — на закрытии 100 000, а кредит вырастает на 10 000. Сборы оплачены отдельно — на закрытии 100 000, минус 10 000 своих денег, итого чистыми 90 000. Цифры условные, это не типичные сборы.
Почему остаток долга и сумму погашения вводят отдельно?
Остаток нужен, чтобы прикинуть нынешний платёж. Сумма погашения — это то, что придётся отдать, чтобы закрыть старый долг. В неё могут входить начисленные проценты и платежи за закрытие, поэтому она бывает больше остатка. Нет справки? Калькулятор считает погашение равным остатку, и это видно на экране. Что уже вошло в сумму погашения, второй раз как расходы на закрытие не вписывайте.
Можно ли пользоваться, если ипотечного долга уже нет?
Да. Впишите в текущий основной долг 0. Раз долг 0, платёж по долгу и процентам тоже 0, и прежнюю ставку с остатком срока указывать не надо. Всё же посмотрите, нет ли хвостов в виде сборов при погашении. А если часть долга ещё висит, вместо расчётной цифры можно взять собственный платёж, где только долг и проценты. Налоги, страховка, HOA и PMI не входят ни в один из этих платежей.
Что значат отрицательные наличные и превышение предела?
Отрицательные наличные на закрытии означают, что сборы, вычтенные из суммы, потребуют ваших денег. Сборы, оплаченные отдельно, тоже стоят наличных, но учитываются только в чистой сумме, без повтора. Превышение предела — это когда весь новый кредит выше лимита, который вы задали. Даже при нулевой дополнительной сумме нулевой запас под наличные не исправит существующий долг сверх предела.
Меньший платёж — значит, рефинансирование дешевле?
Нет. Платёж меньше — не значит, что рефинансирование обойдётся дешевле: на длинном сроке ежемесячный взнос падает, а переплата процентами растёт. Ставка здесь номинальная годовая и фиксированная, это не APR. Остальные расходы на жильё в расчёт не входят. Экономию за всё время и момент, когда рефинансирование окупится, калькулятор не определяет, поэтому до выбора сравните у кредитора полные затраты и условия погашения.