Срок отмены PMI: оценка по исходному кредиту
Калькулятор PMI: пороги от исходной стоимости, остаток обязательной страховки и условная экономия, всё по начальному графику с фиксированной ставкой.
Что делает этот калькулятор
Вы уже выяснили, PMI — что это, и теперь нужны цифры? Калькулятор показывает, в каком месяце графика ваш кредит выходит на отметки отмены и сколько, по котировке страховщика, уйдёт на взносы до них. Обе величины оценочные. Расчёт идёт помесячно, при фиксированной ставке, от исходной суммы кредита и исходной стоимости жилья, с учётом уже внесённых платежей. Модель считает кредит обычным, без поддержки государственных программ США, взятым на основное жильё, со страховкой за ваш счёт, под стандартными правилами и без просрочек. Одобрением отмены результат не служит. Статус настоящего полиса он тоже не подтверждает, а возврат денег не считает вовсе.
Кому это подойдёт
Проверка нужна владельцу жилья во Флориде или его агенту перед звонком в компанию, обслуживающую кредит: сначала стоит свериться с бумагами исходного займа. В расчёт не попадают кредиты с повышенным риском и FHA/VA. Не подходят и страховка за счёт кредитора, переменный или изменённый график, досрочные доплаты и отмена по новой оценке стоимости.
Как это работает
Все данные берутся на дату выдачи: сумма долга, стоимость жилья, номинальная фиксированная ставка и срок 10/15/20/25/30 лет. Добавьте месячный взнос PMI и точное число платежей, внесённых по графику. Центы не отбрасывайте. Если подтверждено, что взноса нет или платежей ещё не было, так и вписывайте. Нулевая ставка даёт только гипотетический сценарий. Текущий остаток и нынешнюю цену вместо исходных цифр не ставьте. Сначала убедитесь, что кредит отвечает условиям калькулятора. Потом сверьте результат: месяцы отметок 80%/78%, середину исходного срока, оставшиеся в модели месячные взносы и возможную будущую экономию. Отменят ли ваш настоящий PMI, уточняйте в обслуживающей компании.
Часто задаваемые вопросы
Какую сумму и стоимость указывать?
Исходную сумму, а не текущий остаток. Плановый остаток модель восстановит сама. За исходную стоимость обычно берут меньшее значение: цену покупки или оценку при выдаче кредита. После рефинансирования возьмите оценку из документов этого кредита. Рост цен и свежая оценка как отдельный путь к отмене в расчёт не входят.
Хватит ли 80% для отмены?
Нет. Порог 80% по графику даёт право попросить об отмене, и только. Требования к письменному запросу, истории платежей, стоимости жилья и другим залогам на нём уточните в обслуживающей компании. Калькулятор запрос не одобряет и не знает, с какой даты отмена вступит в силу на деле. Досрочные доплаты и отмена по новой оценке в шесть полей ввода не входят.
Чем отметка 78% отличается от середины срока?
Срабатывает та точка, что наступит раньше. Если кредит стандартный и платежи идут без просрочек, обязательная страховка кончается либо в месяце, когда остаток по графику дойдёт до 78% исходной стоимости, либо на середине срока по числу внесённых платежей. При сроке 30 лет середина наступает после 180 завершённых месяцев, а следующий месяц, 181, служит конечной отметкой. Если на отметке 180 модель уже не показывает покрытия, это не доказывает, что настоящий полис закрыт. Модель считает платежи, а не даты в календаре и не счета обслуживающей компании.
Что означает условная экономия на взносах?
Это будущие взносы, которых удастся избежать, если условный запрос об отмене на отметке 80% удовлетворят. Формула простая: постоянная месячная котировка умножается на разницу между оставшимися месяцами обязательной страховки и месяцами ожидания до запроса, если разница положительна. Строки расходов до 80% и до 78% служат сравнением: та же котировка, умноженная на месяцы ожидания, без предела по середине срока. Поэтому любая из них может превысить стоимость обязательной страховки, к которой этот предел применён. Ни та, ни другая строка — не ваш долг. Расход до 78% показан до применения предела и может не определять конец обязательной страховки. Экономия не одобрена. Это не переплата за прошлое и не возврат.
Как указать месяцы, отсутствие взноса и центы?
Оплаченные месяцы вводите от 0 до полного исходного срока в месяцах. Запись 12,0 означает двенадцать, а не 120. Минус, дробь или число за пределами диапазона форма не примет. Оставленное пустым поле ещё не говорит о том, что заём свежий. Котировка $0 даст $0 расчётных расходов. Отмену полиса она не доказывает. Ставка 0% годится только для сценария «что если». Расходы получаются из котировки с точностью до цента, умноженной на все месяцы покрытия, а пороги берутся из точного графика, не из округлённого LTV на экране.
Что проверять в обслуживающей компании отдельно?
Всё, что выходит за стандартную модель. Это кредиты с повышенным риском, FHA/VA, страховка за счёт кредитора и не основное для вас жильё. Сюда же относятся переменные или изменённые кредиты, досрочные доплаты, отмена по новой оценке и реальные сбои в истории платежей. В компании узнайте, подпадает ли кредит под стандартные правила, с какой даты страховка фактически прекращается и какова точная котировка. В форме допустимы только проверенные исправления и свежая котировка. Подгонять исходные данные под приятный итог нельзя: ни сумму займа, ни стоимость жилья, ни ставку, ни число уже внесённых платежей. Других настроек у калькулятора нет. Ноль в модели письма об отмене не заменяет, и одобренным возвратом денег он тоже не становится.